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  1. annafalzoni

    annafalzoni Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buon Giorno,

    sono nuova del forum. Se qualcuno potesse darmi dei consigli riguardo all'edilizia convenzionata ve ne sarei molto grata.

    Abbiamo visionato un appartamento che ci piace molto, ma l'agenzia ci ha detto che è soggetto a vincoli per edilizia convenzionata fino a maggio 2011 (convenzione del 3 maggio 1991). Inizialmente ci hanno detto che i proprietari avevano riscattato il terreno dal Comune, poi, a seguito ns. richiesta di copia del rogito, abbiamo verificato che ciò non è stato fatto.

    L'agenzia sostiene di poter vendere a prezzo di mercato, se il rogito viene effettuato dopo lo scadere dei 20 anni e che possiamo riscattare il terreno al momento del rogito trattenendo l'importo ai vecchi proprietari.

    A noi sinceramente temiamo nella scarsa affidabilità dell'agenzia e non vorremmo avere problemi in futuro, non essendo a conoscenza delle clausole e vincoli legati a questo tipo di acquisti.

    La casa era stata già visionata da un altro cliente che però non può ottenere il mutuo perchè la banca glielo concede sul prezzo imposto dal Comune...questo mi suona strano, se dicono che sia libero da vincoli.

    Ringrazio chiunque volesse illuminarmi in merito a questo argomento.

    Grazie mille
    Anna
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è strano perchè attualmente è vincolato. La vendita a prezzo di mercato (e il mutuo di conseguenza) potrà essere fatta dopo la scadenza dei vent'anni. Ogni convenzione fa storia a sè quindi studiatela attentamente: solo l'ufficio tecnico del TUO comune può aiutarti
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ha ragione Granducato.
    Aggiungerei anche un notaio...

    In linea di massima, le Convenzioni scadono dopo 20 anni, ma non è detto, quindi fatti dare tutti i documenti e tra Comune e notaio dovresti cavartela.

    Silvana
     
  4. annafalzoni

    annafalzoni Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta,

    però mi lascia perplessa il comportamento dell'agente, che prima mi dice che la casa è assolutamente libera da vincoli, poi mi presenta solo il rogito dell'acquisto e non quello del riscato del terreno, poi dietro nostra insistenza dice che in effetti i proprietari non l'hanno ancora fatto...insomma una serie di scorrettezze.
    I proprietari vorrebbero avere un congruo anticipo e poi fare il rogito a maggio 2011, quando sono trascorsi 20 anni dalla convenzione, e starebbero un po' più bassi sul prezzo perchè hanno bisogno di contanti velocemente per l'acquisto della loro nuova casa.
    A cosa vado incontro se qualcosa va storto? Non si parla di caparra di poche migliaia di Euro, vorrebbero almeno il valore della casa come fissato dal Comune come anticipo (70-80.000 euro) e il resto al rogito.
    Ho paura di imbarcarmi in un'impresa che mi causi la perdita di tutti i nostri risparmi...e vorrei tenermi lontana da avvocati etc. per recuperare quanto versato.
    Posso pretendere che facciano i proprietari richiesta di riscatto al Comune prima di effettuare il compromesso?
    Nel frattempo ci attiviamo per ottenere informazioni anche in Comune.
    Grazie mille.
    ciao
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si tratta di un diritto di superficie ?

    Silvana
     
  6. annafalzoni

    annafalzoni Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il rogito dice :
    "il CIMEP Consorzio Intercomunale Milanese per l'edilizia popolare, ha concesso il diritto di superficie, per la durata di anni 90 a partire dalla data della detta convenzione alla società.... Cooperativa etc ect su area del comune ...facenti parte di piano di zona per l'edilizia economica popolare ai sensi dell'art. 35 della legge 22.10.1979 n. 865. (data convenzione a rogito 3 aprile 1991, trascritto il 3 maggio 1991)....

    il 13 aprile 1994 con autentica notarile il Sig... ha acquistato dalla cooperativa la proprietà superficiaria per la durata di anni 90 a far data dal 3 aprile 1991....

    ..che nella convenzione e nell'atto di provenienza era precisato che gli alloggi, le autorimesse etc non possono essere alienati a nessun titolo, nè su di essi si puo costituire nessun diritto di godimento per il periodo di 5 anni dalla prima cessione, che ciò può avvenire solo in favore di soggetti avevnti i requisisti per l'assegnazione di alloggi in edilizia economica popolare...

    ..che non sussiste più, ad oggi (data del rogito 15/12/2004 degli attuali proprietari) non sussiste più nessuna limitazione temporale per la vendita in oggetto,

    che i Sigg....(attuali proprietari) sono in possesso dei requisiti per l'acquisto degli immobili in oggetto... e pertanto

    il primo proprietario vende agli attuali la proprietà superficiaria per la durata di 90 anni a far data del 3 aprile 1991 al prezzo di Euro 66,342 (ora ne vogliono 160.000)...

    Mi spiace dilungarmi, ma ho preferito trascrivere il più possibile.

    Cosa dovrei chiedere in Comune?

    grazie per l'aiuto
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se nel 2011 scade effettivamente la Convenzione e quindi si possa vendere a prezzo di mercato.

    Silvana
     
  8. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La prima cosa da fare è recarsi all'ufficio aree Peep del Comune dove è ubicato l'immobile e farsi dare una copia della convenzione, perchè è lì che sono annotati tutti i vincoli e come dicevano i colleghi ogni convenzione è a se ed aggiungerei ogni Comune è a se. Ti faccio un esempio. A Rimini trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà è una facoltà ( facoltà e non obbligo)che il Comune da al proprietario dietro corresponsione di una cifra. Ma il vincolo più pesante in un alloggio PEEP è sicuramente il cosiddetto " prezzo imposto", perchè è il prezzo a cui dovrà obbligatoriamente essere venduto l'immobile, ed è il prezzo a cui le banche fanno riferimento per l'erogazione di un mutuo bancario. Da noi è possibile svincolarsi dal prezzo imposto solo dopo che siano passati 20 dall'abitabilità e dietro corresponsione al Comune di una cifra piuttosto alta ( su un appartamento di circa 80 mq il calcolo del è stato di circa 20.000 euro).
     
  9. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Chiedi di vedere dove sta scritta la scadenza dei 20 anni o in base a quale ragionamento giungono a tale conclusione (sentenze di cassazione? sono sentenze, non sono leggi): ricorda sempre che vale solo quello che è scritto, non quello che dicono l'agenzia ed i venditori. Significativo il comportamento della banca sul basso importo del mutuo, ti dovrebbe già far insospettire. I venditori ti hanno già mentito una volta sull'acquisto del terreno, sarebbe sufficiente per lasciarli perdere, di questi tempi credo che l'offerta non manchi.
     
  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A Milano citta' ( non so' per l'interland ) hanno sbloccato le situazioni dell'edilizia convenzionata ,con semplice delibera, permettendo le vendita a prezzo di mercato.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Andrea, avresti una copia della delibera ? :innamorato::innamorato::innamorato:
    Sarebbe interessante proporla al Comune di Bologna, che in genere, poi, è trainante per tutta la provincia...

    Grazie
    Silvana
     
  12. annafalzoni

    annafalzoni Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, sei illuminante!!!!

    andremo certo in Comune per la verifica. Nel caso si possa svincolare, posso pretendere che
    lo facciano gli attuali proprietari prima del compromesso? Adesso capisco perchè il prezzo era interessante...se ci devo aggiungere 15-20.000 euro non lo è più....tutti furbi a questo mondo!
     
  13. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In ogni caso non è detto che la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà (ai sensi della legge 448/98) elimini il vincolo sul prezzo di rivendita. Bisognerà vedere cosa ci sarà scritto nel rogito di trasformazione (rogito stipulato tra proprietario dell'immobile e comune).
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sottoscrivo !

    Infatti, non so che senso abbia riscattare il terreno, per rimanere sempre con il vincolo più grave, che è quello del prezzo !:rabbia:

    Personalmente, in questo caso, non riscatterei un bel niente e non regalerei soldi al comune....

    Allo scadere del 99° anno, chi vivrà, vedrà....:confuso:

    Silvana
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Comune: case convenzionate in vendita a prezzo di mercato
    spero vi possa servire;)
     
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  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie, Andrea. :applauso::applauso::applauso::applauso:

    Vedrò come posso servirmene.

    Silvana
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Nell' hinterland di Milano invece è un gran pastrocchio.
    Io ho appena effettuato una vendita in edlizia convenzionata per un immobile che ha quasi 30 anni e e vincoli decadono al trentesimo anno e non al ventesimo.
    Il comune a fronte di una oblazione del 12,50% sulla differenza tra prezzo iniziale e prezzo rivalutato permette al venditore di arrivare "quasi" al prezzo di mercato.
    Restano sempre da valutare le sentenze della cassazione che come ho ribadito più volte, vanno in senso opposto tra di loro e sono ad interpretazione dei notai.
    Ci sono notai che rogitano a prezzo di mercato senza vincoli di sorta perchè sostengono che i vincoli siano decaduti dopo la prima cessione, altro che non muovono un dito senza delibera del comune in merito al prezzo di cessione.
    Il solito ginepraio.
     
  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da me c'e' un Notaio che in querrelle continua con l'ufficio preposto del comune, e in tutti i suoi atti in ed. convenzionata cita una sentenza della cassazione asserendo che il prezzo imposto e' una imposizione incostituzionale:shock:
     
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  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Visto, Andrea non si capisce più nulla, ci sono notai che invece non muovono la penna senza delibera nemmeno se li paghi davvero.................
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' normale.

    Visto il caos esistente sull'edilizia convenzionata e visto che il governo - quando ha legiferato - si è scordato tranquillamente di questa fetta imponente del patrimonio edilizio nazionale.... è normale che i notai - che notoriamente non amano rischiare (tranne qualche caso come quello che cita Andrea...) - continuino a fare orecchio da mercante !:rabbia:

    Silvana
     
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