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  1. Ginto

    Ginto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono nuova nel forum e sono nuova pure per quanto riguarda vendita e acquisto case :) Insomma, se vogliono mi fanno fritta, e avrei bisogno di qualche consiglio tecnico.
    Dunque la mia situazione è un questa, per farla breve io e mio marito siamo riusciti a vendere casa (dopo parecchi annetti e perdendoci pure parecchi soldini, ma si sa è la crisi ...) e a fermare la casa che abbiamo deciso di acquistare, solo però dopo aver venduto per poter così pagare la casa nuova.
    Per questo motivo il rogito avverrà nello stesso giorno. Mi domandavo: se io al momento del rogito devo lasciare la mia casa e, nello stesso tempo, per entrare nella nuova devo prima rogitare ... io il trasloco quando lo faccio? Al compromesso, che dovremmo fare la prossima settimana, si può mettere davanti al notaio una clausola dove si dice che la consegna avverrà dopo 3- 4 giorni dal rogito? Ma anche perché non vedo altre soluzioni, è materialmente impossibile .... lasciamo stare i lavori di ristrutturazione che possiamo fare anche una volta dentro, ma è proprio il trasloco che mi lascia perplessa ...

    Grazie a chi risponderà
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao
    E' un problema che si pone spessissimo , ed è frquente per chi vende una casa per prenderne una nuova.
    Diciamo che la cosa più tranquilla per chi acquista casa è avere le chiavi e il possesso sia materiale che giuridico al momento dell'atto di compravendita.

    E' pur vero che nessuno vieta di inserire nell'atto definitivo una consegna posticipata di "X" giorni.
    Se il tuo acquirente è daccordo e si fida della tua buona fede nessun problema.
    Altrimenti c'è chi usa inserire nell'atto una penale di xxxx euro per ogni giorno di ritardo.
    Il più malfidato pretende la consegna contestuale o in alternativa , lasciare in deposito dal notaio una cifra consistente , detraendola da quella dovuta per il saldo, che verrà consegnata al venditore quindi a te, una volta avvenuta la consegna materiale del bene.

    Sono accordi tra le parti, dipende molto dai soggetti e le situazioni, anche se la logica imporrebbe (consegna al rogito)
     
    A sarda81 e Sim piace questo messaggio.
  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    attenzione alla data della tua valuta nel conto corrente..

    quando vendi, tu incassi un assegno circolare che normalmente ha valuta (cioè sarà presente sul tuo CC e quindi disponibile ad essere speso) 2 giorni.
    Se compri lo stesso giorno in cui hai venduto, tale somma non risulterà ancora disponibile sul tuo conto corrente, salvo diversi accordi presi con la tua banca.

    Quindi o ti metti d'accordo con la tua banca o compri la casa 3 giorni dopo aver venduto la vecchia
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si tobia anche io vedo negli assegni il problema ma bisognerebbe capire meglio. L'ideale sarebbe romagitare prima la tua e se il tuo venditore ha già liberato chiedere se puoi già portare i mobili. Oppure inserire nel rogito che le chiavi verranno consegnate dopo tre giorni magari lasciando un assegno in deposito al notaio che restituirà a consegna chiavi avvenuta.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  5. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    domande
    ... e se il pagamento avviene con il ricavato di un mutuo?
    ... sarà disponibile la parte acquirente ad attendere l'incasso e la valuta ed ogni altra perdita di tempo?
    @ Ginto... purtroppo hai sbagliato in sede di compromesso a non inserire una clausola che doveva prevedere la consegna posticipata all'atto di almeno 30 gg.
    adesso è molto difficile conciliare le cose.
    però con un pò di buona volontà ( e qualche... eurino) forse si può risolvere.
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Le soluzioni sono tutte le post di @ingelman . In più farei attenzione proprio al discorso della disponibilità del denaro incassato dalla vendita.
     
  7. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ok Sim però forse non hai interpretato il senso logico del post che, è appunto, riferito alla 'valuta' di un pagamento.
    se tale pagamento avviene con il ricavato di un mutuo, potrebbe essere disponibile non prima di 15/20 giorni, tranne se la banca non fa pagamento contestuale, a responsabilità del notaio per il rilascio dell'assegno di saldo.
    allo stato attuale, sono pochi i notai che si assumono tali responsabilità.
    per legge l'ipoteca deve consolidarsi entro 11 giorni dalla sua iscrizione, e solo dopo il consolidamento il notaio(o la banca) ti dà l'assegno, o effettua bonifico.
    da quel momento devi versare ed attendere qualche altro giorno per la "valuta".
    trai le conclusioni e vedi che 15 giorni passano come niente considerando sabati e domeniche, e perdite varie fra ritiro dalla conservatoria, nuova relazione notarile e consegna alla banca del fascicolo.
    se questi eventuali contrattempi si vogliono evitare bisogna prevederli e riportarli in preliminare.
    tutto qui.
     
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  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io ovviamente ho risposto in riferimento al discorso della consegna.
    Da non trascurare quello che ha detto Tobia riferito ai pagamenti e la disponibilità

    Vero anche questo
    ma sono tutte supposizioni che comunque ci dovrebbe chiarire la nostra amica Ginto.
    E' opportuno in caso di intervento di un Istituto Mutuante , conoscere prima le modalità adottate dall'Istituto stesso al fine di capire se l'erogazione avviene contestualmente al rogito o lo svincolo avviene al momento della trascrizione dell'atto, come alcuni istituti pretendono, o nel caso più antipatico al consolidamento di ipoteca.
    In ogni caso ta tenere conto il discorso inerente alla valuta come giustamente evidenziato da Tobia

    spero che Ginto queste cose le abbia considerate , visto che si creava il problema solo del trasloco.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stai parlando del consolidamento dell'ipoteca? Ma questo lo dovrebbero già sapere se dovranno aspettare quei giorni, anzi consiglio l'utente di fare una verifica se il suo acquirente ha come banca un istituto che mette come condizione il consolidamento. Non tutte le banche usano questa prassi che seppur prevista in pochi casi l'ho trovata.
     
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  10. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Giusto, bisogna considerare l'eventualità dei tempi biblici bancari che per mie esperienza arrivano anche a più di 20gg effettivi
     
    A osammot piace questo elemento.
  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Dagli interventi precedenti, come vedi, hai buoni motivi per evitare di fare tutto nella stessa data.

    Te ne voglio dare ancora un altro: e se il tuo acquirente sposta la data del rogito all'ultimo momento?
     
  12. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Quanto alla previsione di un possesso materiale posticipato Ingelman ha detto tutto e bene. Importanti le considerazioni sul consolidamento. Qui abbiamo una vendita e un acquisto. Se c'è un mutuo (o magari due) occorre chiarire assolutamente se la banca i soldi li da subito o no e accordarsi di conseguenza. Le sorprese al momento del rogito dovute alla tattica del "fatto compiuto" sono frequenti. Io personalmente, se fossi un venditore, la prassi del consolidamento non la accetterei, non farei il rogito, e tratterrei la caparra per inadempimento.
     
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  13. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non m'è mai capitato un venditore che si mettesse contro la banca, ma se lo stesso non accettasse la prassi del consolidamento la banca è obbligata a cambiare metodo o renderebbe il suo cliente inadempiente?
     
  14. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Il cliente della banca è il venditore e quindi se ne può disinteressare dell'Istituto. A mio parere comunque si, la banca non avrebbe remore a mettere nei guai il suo cliente/acquirente. Comunque tieni presente che la mia affermazione drastica di prima proviene da esperienze concrete: per ben due volte la banca NON ha poi pagato il venditore! Un disastro per i venditori (e un po' anche per me che mi ero fatto fare un bonifico irrevocabile di 10.000 euro)
     
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  15. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :occhi_al_cielo: ... ma, nello stesso momento non divento inadempiente per il nuovo acquisto?
     
  16. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Io non so bene neanche se c'è un mutuo, e quindi ipotizzo, ma certo se il mutuo è dell'acquirente della prima vendita e il venditore si rifiuta poi non ha il danaro per fare a sua volta l'acquisto. Se il mutuo è dell'acquirente della seconda vendita il venditore (che ha appena venduto) si ritrova senza casa. Ecco perchè va subito chiarito se la banca (o le banche) danno i soldi subito o no. In caso negativo occorre prevedere un periodo di attesa dei soldi di almeno 20 giorni come è stato già saggiamente detto. Ammesso poi che si decida di accettare il consolidamento. Come mia esperienza però, dopo aver riferito dei due casi davvero incresciosi, debbo testimoniare che la totalità degli altri casi si è sempre conclusa positivamente. Da calcolarsi quindi 11 giorni per il consolidamento, 4 giorni per il lavoro del notaio, 5 giorni per i ritardi burocratici delle banche. Totale 20 gg.
    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
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  17. Ginto

    Ginto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto vorrei ringraziarvi tutti per i preziosissimi consigli,
    sinceramente pensavo fosse tutto più semplice e lineare, invece ho scoperto un mondo del tutto nuovo! Vi avevo avvisato che mi sento proprio un pesce fuor d'acqua :/
    Intanto, compromesso e preliminare è la stessa cosa? Perché se sì allora non l'abbiamo ancora fatto, lo faremo la prossima settimana. Intanto il notaio ci ha inviato, sotto nostra richiesta, la bozza del documento giusto per avere una idea.
    Allego sotto la parte relativa al pagamento (Art. 7) ... sinceramente non credo ( anzi sono quasi sicura ma posso chiedere per averne la certezza) che gli acquirenti apriranno un mutuo perché loro stessi acquistano casa nostra dopo la vendita dei loro due appartamenti, e hanno spostato il rogito a gennaio apposta perché sicuri di avere liquidità.
    Mi dice mio marito che noi non rogiteremo (per l'acquisto) il giorno stesso del rogito della vendita, ma rogiteremo un paio di giorni dopo. Invece per quanto riguarda la nostra posizione economica, allora noi vendiamo casa e compriamo senza spese extra, in quanto ci andiamo a pari con i soldi.
    Dovremmo però chiedere un piccolo mutuo perché comunque sono necessari lavori di manutenzione/ristrutturazione.
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da quello che hai postato non si fè riferimento ad eventuali nutui, anche se tale ipotesi potrebbe essere specificata in un articolo successivo del preliminare stesso . Quanto postato lascia intendere che verrete saldati al rogito la cui data è indicativa non essendoci inserito un termine essenziale motivato .

    Secondo il mio pensiero il fai da te in questi casi è molto rischioso, chiedi consiglio al tuo Notaio (vendi e riacquisti quindi si presume che hai un Notaio dove andrai a perfezionare il tuo acquisto e che sarai tu a pagare) .

    Basta poco , ma fatti assistere e consigliare
     
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  19. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Compromesso è il termine discorsivo con cui si intende il contratto preliminare.
    Quanto alla clausola da te allegata, è quella normale, come ha detto giustamente Ingelman un attimo fa, del normale pagamento: non fa riferimento a nessun mutuo e a nessuna posposizione del pagamento. Ma questo non vuol dire che la banca paghi subito: spesso i mutuatari sono in buona fede e credono ingenuamente anche loro che la banca paghi al momento del mutuo. Firmate il preliminare così, e dopo (solo dopo se no gli acquirenti si spaventano e cambiano idea) informatevi dai promissari acquirenti se fanno un mutuo, e se la loro banca paga subito. Solo dopo aver avuto certezze potrete fissare la data del vostro acquisto, per non correre il rischio di essere voi inadempienti al momento fissato.
    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
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