Compravendita e rogito nello stesso giorno

[Miciogatto]

Dagli interventi precedenti, come vedi, hai buoni motivi per evitare di fare tutto nella stessa data.

Te ne voglio dare ancora un altro: e se il tuo acquirente sposta la data del rogito all'ultimo momento?

 

[un povero notaio]

Quanto alla previsione di un possesso materiale posticipato Ingelman ha detto tutto e bene. Importanti le considerazioni sul consolidamento. Qui abbiamo una vendita e un acquisto. Se c'è un mutuo (o magari due) occorre chiarire assolutamente se la banca i soldi li da subito o no e accordarsi di conseguenza. Le sorprese al momento del rogito dovute alla tattica del "fatto compiuto" sono frequenti. Io personalmente, se fossi un venditore, la prassi del consolidamento non la accetterei, non farei il rogito, e tratterrei la caparra per inadempimento.

 

[Sim]

... Io personalmente, se fossi un venditore, la prassi del consolidamento non la accetterei, non farei il rogito, e tratterrei la caparra per inadempimento.

non m'è mai capitato un venditore che si mettesse contro la banca, ma se lo stesso non accettasse la prassi del consolidamento la banca è obbligata a cambiare metodo o renderebbe il suo cliente inadempiente?

 

[un povero notaio]

Il cliente della banca è il venditore e quindi se ne può disinteressare dell'Istituto. A mio parere comunque si, la banca non avrebbe remore a mettere nei guai il suo cliente/acquirente. Comunque tieni presente che la mia affermazione drastica di prima proviene da esperienze concrete: per ben due volte la banca NON ha poi pagato il venditore! Un disastro per i venditori (e un po' anche per me che mi ero fatto fare un bonifico irrevocabile di 10.000 euro)

 

[osammot]

Quanto alla previsione di un possesso materiale posticipato Ingelman ha detto tutto e bene. Importanti le considerazioni sul consolidamento. Qui abbiamo una vendita e un acquisto. Se c'è un mutuo (o magari due) occorre chiarire assolutamente se la banca i soldi li da subito o no e accordarsi di conseguenza. Le sorprese al momento del rogito dovute alla tattica del "fatto compiuto" sono frequenti. Io personalmente, se fossi un venditore, la prassi del consolidamento non la accetterei, non farei il rogito, e tratterrei la caparra per inadempimento.

... ma, nello stesso momento non divento inadempiente per il nuovo acquisto?

 

[un povero notaio]

Io non so bene neanche se c'è un mutuo, e quindi ipotizzo, ma certo se il mutuo è dell'acquirente della prima vendita e il venditore si rifiuta poi non ha il danaro per fare a sua volta l'acquisto. Se il mutuo è dell'acquirente della seconda vendita il venditore (che ha appena venduto) si ritrova senza casa. Ecco perchè va subito chiarito se la banca (o le banche) danno i soldi subito o no. In caso negativo occorre prevedere un periodo di attesa dei soldi di almeno 20 giorni come è stato già saggiamente detto. Ammesso poi che si decida di accettare il consolidamento. Come mia esperienza però, dopo aver riferito dei due casi davvero incresciosi, debbo testimoniare che la totalità degli altri casi si è sempre conclusa positivamente. Da calcolarsi quindi 11 giorni per il consolidamento, 4 giorni per il lavoro del notaio, 5 giorni per i ritardi burocratici delle banche. Totale 20 gg.
Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[Ginto]

Intanto vorrei ringraziarvi tutti per i preziosissimi consigli,
sinceramente pensavo fosse tutto più semplice e lineare, invece ho scoperto un mondo del tutto nuovo! Vi avevo avvisato che mi sento proprio un pesce fuor d'acqua :/
Intanto, compromesso e preliminare è la stessa cosa? Perché se sì allora non l'abbiamo ancora fatto, lo faremo la prossima settimana. Intanto il notaio ci ha inviato, sotto nostra richiesta, la bozza del documento giusto per avere una idea.
Allego sotto la parte relativa al pagamento (Art. 7) ... sinceramente non credo ( anzi sono quasi sicura ma posso chiedere per averne la certezza) che gli acquirenti apriranno un mutuo perché loro stessi acquistano casa nostra dopo la vendita dei loro due appartamenti, e hanno spostato il rogito a gennaio apposta perché sicuri di avere liquidità.
Mi dice mio marito che noi non rogiteremo (per l'acquisto) il giorno stesso del rogito della vendita, ma rogiteremo un paio di giorni dopo. Invece per quanto riguarda la nostra posizione economica, allora noi vendiamo casa e compriamo senza spese extra, in quanto ci andiamo a pari con i soldi.
Dovremmo però chiedere un piccolo mutuo perché comunque sono necessari lavori di manutenzione/ristrutturazione.

 

[ingelman]

Da quello che hai postato non si fè riferimento ad eventuali nutui, anche se tale ipotesi potrebbe essere specificata in un articolo successivo del preliminare stesso . Quanto postato lascia intendere che verrete saldati al rogito la cui data è indicativa non essendoci inserito un termine essenziale motivato .

Secondo il mio pensiero il fai da te in questi casi è molto rischioso, chiedi consiglio al tuo Notaio (vendi e riacquisti quindi si presume che hai un Notaio dove andrai a perfezionare il tuo acquisto e che sarai tu a pagare) .

Basta poco , ma fatti assistere e consigliare

 

[un povero notaio]

Compromesso è il termine discorsivo con cui si intende il contratto preliminare.
Quanto alla clausola da te allegata, è quella normale, come ha detto giustamente Ingelman un attimo fa, del normale pagamento: non fa riferimento a nessun mutuo e a nessuna posposizione del pagamento. Ma questo non vuol dire che la banca paghi subito: spesso i mutuatari sono in buona fede e credono ingenuamente anche loro che la banca paghi al momento del mutuo. Firmate il preliminare così, e dopo (solo dopo se no gli acquirenti si spaventano e cambiano idea) informatevi dai promissari acquirenti se fanno un mutuo, e se la loro banca paga subito. Solo dopo aver avuto certezze potrete fissare la data del vostro acquisto, per non correre il rischio di essere voi inadempienti al momento fissato.
Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[Rosa1968]

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