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Precisazioni su CONFORMITA’ URBANISTICO – CATASTALE DELL’IMMOBILE
Il 1° luglio 2010 è entrata in vigore la nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Tale verifica è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
Il notaio dunque prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano alla stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
Quindi non è più possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio, che rappresenta l’immobile, e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
Attualmente la richiesta di quest’ultima può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
Al momento dell’atto, il venditore su propria responsabilità, deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme alla stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrispondano, è necessario che vengano aggiornati prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
È inoltre considerato obbligatorio, l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igenici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
Il compito del notaio, non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari, e in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
Inoltre le nuove norme stabiliscono di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche, alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, che oggi prende il nome di Permesso di Costruire, e in precedenza Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.
segue
La nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
Il notaio, dunque, prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a norma del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano allo stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
Non è quindi possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio che rappresenta l’immobile e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
La richiesta di quest’ultima attualmente può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
Al momento dell’atto il venditore, su propria responsabilità deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme allo stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrisponda, è necessario che venga aggiornata prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
È inoltre considerato obbligatorio l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igienici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
Il compito del notaio non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari; in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
Le nuove norme stabiliscono inoltre di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche,alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta, dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
Per poter essere costruito, infatti, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica che oggi prende il nome di “Permesso di Costruire”.
Oggi quando si acquista una casa la giurisprudenza sempre più responsabilizza l’operato dell’agente immobiliare, quindi dobbiamo soprattutto verificare questi aspetti:
1) il rilievo dello stato di fatto (cioè la casa come la vedete)
2) la planimetria allegata al progetto che è reperibile presso l’Ufficio Territorio del Comune
3) la planimetria catastale
Da ciò potrebbero derivare problemi solo nel caso in cui la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto. Le difformità potrebbero derivare da una nuova concessione o una speciale autorizzazione, o da lavori effettuati senza alcun “permesso” e poi condonati; o effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest’ultimo caso, a seconda della gravità dell’abuso, potremmo trovarci di fronte ad un bene incommerciabile, o ad un bene che per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune, e il più delle volte verso i pagamenti di oneri anche di forte entità.
Nell’attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di tale importante aspetto. Si prevede che il venditore abbia solo l’obbligo di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica dell’immobile, ma il più delle volte egli stesso non è al corrente della situazione urbanistica o la sottovaluta. È pertanto consigliabile effettuare il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e porre a carico del venditore la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
Il 1° luglio 2010 è entrata in vigore la nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Tale verifica è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
Il notaio dunque prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano alla stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
Quindi non è più possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio, che rappresenta l’immobile, e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
Attualmente la richiesta di quest’ultima può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
Al momento dell’atto, il venditore su propria responsabilità, deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme alla stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrispondano, è necessario che vengano aggiornati prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
È inoltre considerato obbligatorio, l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igenici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
Il compito del notaio, non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari, e in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
Inoltre le nuove norme stabiliscono di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche, alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, che oggi prende il nome di Permesso di Costruire, e in precedenza Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.
segue
La nuova norma che istituisce la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito è richiesta da coloro che devono affrontare la compravendita di un immobile, per rendere sicura una transazione chiara e limpida.
Il notaio, dunque, prima della stipulazione degli atti di vendita, deve assicurarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a norma del proprietario, il quale dovrà dichiarare che le planimetrie e i dati catastali depositati in catasto corrispondano allo stato di fatto del fabbricato; in mancanza di queste dichiarazioni l’atto è nullo.
Non è quindi possibile vendere un fabbricato se non è regolarmente dichiarato al catasto e se alla realtà non corrisponde l’intestazione catastale.
Prima novità riguarda la planimetria del fabbricato, che è diventata obbligatoria: il notaio deve infatti verificare l’esistenza in catasto della planimetria ufficiale rilasciata dall’Agenzia del territorio che rappresenta l’immobile e deve corrispondere all’originale depositata in catasto.
La richiesta di quest’ultima attualmente può essere fatta presso gli uffici del catasto, soltanto dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante.
Al momento dell’atto il venditore, su propria responsabilità deve dichiarare che la planimetria presente in catasto è conforme allo stato di fatto dell’immobile; nel caso in cui non corrisponda, è necessario che venga aggiornata prima del rogito. Nel caso in cui la planimetria non riproduce esattamente l’attuale situazione dell’immobile, il proprietario deve denunciarne la variazione, allegando quindi quella aggiornata.
È inoltre considerato obbligatorio l’aggiornamento in caso di realizzazione di nuovi servizi igienici, ridistribuzione interna degli spazi e modifica dell’utilizzo di balconi e terrazze.
Il compito del notaio non è quello di verificare la correttezza delle dichiarazioni del venditore, bensì di verificare il riscontro tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari; in caso di non conformità è necessario aggiornare tutta la situazione, eseguendo il “preallineamento”.
Le nuove norme stabiliscono inoltre di verificare la conformità del progetto che ha generato l’immobile e delle seguenti modifiche,alle leggi urbanistiche in vigore; si tratta, dunque, di un fondamentale aspetto per le ripercussioni economiche e della regolarità dell’immobile ai fini del rogito notarile.
Per poter essere costruito, infatti, ogni immobile deve essere oggetto di un determinato provvedimento amministrativo emesso dal comune, il quale autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica che oggi prende il nome di “Permesso di Costruire”.
Oggi quando si acquista una casa la giurisprudenza sempre più responsabilizza l’operato dell’agente immobiliare, quindi dobbiamo soprattutto verificare questi aspetti:
1) il rilievo dello stato di fatto (cioè la casa come la vedete)
2) la planimetria allegata al progetto che è reperibile presso l’Ufficio Territorio del Comune
3) la planimetria catastale
Da ciò potrebbero derivare problemi solo nel caso in cui la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto. Le difformità potrebbero derivare da una nuova concessione o una speciale autorizzazione, o da lavori effettuati senza alcun “permesso” e poi condonati; o effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest’ultimo caso, a seconda della gravità dell’abuso, potremmo trovarci di fronte ad un bene incommerciabile, o ad un bene che per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune, e il più delle volte verso i pagamenti di oneri anche di forte entità.
Nell’attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di tale importante aspetto. Si prevede che il venditore abbia solo l’obbligo di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica dell’immobile, ma il più delle volte egli stesso non è al corrente della situazione urbanistica o la sottovaluta. È pertanto consigliabile effettuare il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e porre a carico del venditore la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
