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  1. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buonasera.
    Sono proprietaria di un immobile negozio in un condominio. Nel negozio è esercitata l'attività di ristorazione. Nel 2007, a seguito di delibera assembleare, un precedente conduttore ha potuto installare una canna fumaria (con progetto approvato dal condominio) sulla facciata interna del fabbricato. Attualmente le facciate e la copertura condominiale sono oggetto di ristrutturazione e il condominio, durante un'assemblea straordinaria, ha deliberato con pochi millesimi di scarto, di racchiudere in "cassonetti estetici" le tubazioni e le canne condominiali, che finora sono state libere da manufatti che le ricoprissero. Io ero tra i condomini contrari alla costruzione di detti cassonetti, in quanto, soprattutto per ciò che riguarda la canna fumaria del ristorante di mia proprietà, non vorrei che al momento di eventuali interventi di qualsivoglia manutenzione alla canna fumaria, io debba sobbarcarmi l'onere di rompere il cassonetto ed in seguito di ripristinarlo, mentre, finora, tutte le operazioni di manutenzione sono state facilmente eseguibili, agendo semplicemente laddove richiesto, senza dover effettuare rotture di manufatti di copertura. Il quesito che vi pongo è il seguente: il proprietario dell'immobile o il conduttore possono opporre un veto alla ricopertura di un elemento che corrisponde ad un impianto privato, utile ad un'attività produttiva quale è un ristorante? Oppure: io proprietaria dell'immobile e il conduttore possiamo pretendere che se in futuro ci sarà necessità di intervenire sulla canna fumaria operando opere di rottura e ripristino del "cassonetto estetico" (che, per inciso, sarà lungo 20 metri), i condomini siano chiamati a farsi carico della spesa da sostenere secondo i rispettivi millesimi (ovviamente solo per ciò che concerne le opere che interesseranno il "cassonetto estetico", non certo la canna fumaria)?
    Come sempre, ringrazio in anticipo chi vorrà e saprà rispondermi.:)
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi certamente elevare una lite condominiale.

    La prima cosa, che da cio' ne scaturisce, e' la comunicazione agli altri condomini del fatto che da quel momento in poi, tu non parteciperai a quelle spese legali, che eventualmente, il condominio dovra' sostenere nei tuoi confronti, per la risoluzione della lite.

    Cosi' e' previsto dal codice civile.

    Uno, mica paga, per farsi causa da solo.

    Con questa sola comunicazione, unita al divieto assoluto, di porre in essere qualsiasi opera o manodopera non autorizzata, sulle pareti delle tue proprieta' esclusive, ti poni nella tua legittima posizione, di attore passivo.

    Nessuno potra' impunemente mettere mano alle tue proprieta' esclusive e quindi alle tue canne fumarie o ai muri dove queste sono fissate.

    Ricorda che, se i "muri" sono intestati a te persona fisica, mentre l'attivita' la controlli attraverso una societa', anche se ne sei l'amministratore, per il condominio siete due soggetti diversi.

    In questo caso, la lite la puoi promuovere nella tua veste di amministratore della societa', mentre nella veste di condomino, potrai partecipare alle riunioni di condominio e sapere fin da subito, che cosa intendono fare i tuoi vicini di casa.
     
    Ultima modifica: 9 Novembre 2015
    A e_l_e piace questo elemento.
  3. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Infiniti grazie per la risposta più che esaustiva!
    Spero di aver capito:
    in quanto proprietaria dei muri ove è esercitata da un conduttore a cui io ho locato i locali l'attività di ristorazione, e, quindi, anche proprietaria dell'impianto "canna fumaria" funzionale al ristorante, posso opporre un veto ai lavori di copertura estetica della canna con un manufatto, anche se tale copertura è stata deliberata dall'assemblea condominiale? Esiste un articolo di legge che posso menzionare?
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    per prima cosa devi dirci il giorno in cui si è tenuta l' assemblea..... per quanto riguarda la potenziale lite, senza alcuna e neppur sommaria valutazione del merito della causa da parte dello scrivente, in ogni caso, dovrai, prima di adire il tribunale, esperire obbligatoriamente la mediazione civile......

    Smoker
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si può sempre tentare una lite condominiale....
    La domanda è, se ci siano i presupposti per vincerla ....
    Su questo ho qualche dubbio.
    La canna fumaria la cui costruzione ti è stata concessa, appoggia sulla facciata condominiale: e se la delibera sulla sistemazione estetica della facciata è stata presa a maggioranza adeguata, non vedo come tu possa opporti.
    Prima di imbarcarti in una causa temeraria, verificherei meglio.
     
  6. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie! Seguirò senz'altro il consiglio.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Elevare una lite condominiale non significa promuove una causa.

    Inoltre, se le opere murarie devono essere fatte su una porzione di fabbricato di esclusiva proprietà di un condomino, altrochè se questo non può opporsi.

    La proprietà privata è un diritto e non esistono assemblee condominiali che possono inibirlo.
    Quindi se non dispone una sentenza nulla da fare sulla mia proprietà esclusiva.

    Se l'assemblea condominiale, delibera di disegnare topolino sulla facciata e parte di questo disegno deve essere fatto sopra la mia esclusiva proprietà, io mi oppongo eccome.

    Anche se loro lo hanno deciso in maggioranza.

    Un pò come quando vi è il classico contenzioso per la realizzazione dell'ascensore.

    Se uno solo si oppone si và in causa.

    Nella fattispecie, così come nel caso dell'ascensore che il condominio vorrebbe realizzare, è il condominio che si attiva, promuovendo la causa e non il condomino.


    Anche qui sono loro che si devono attivare.

    Per ora il condomino contesta, con una semplice letterina, senza fare cause che non gli spettano e si oppone alla realizzazione e, in via contestuale può mettersi a disposizione, chiedendo venga indetta una assemblea condominiale straordinaria, per trovare eventuali alternative alla realizzazione della copertura, che in questo caso il nostro amico intervenuto, gli occorre che venga eseguita in maniera ispezionabile.
     
  8. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Potresti anche proporre che questo "cassonetto" racchiudente la canna fumaria venga realizzato in modo che, almeno su un lato, ci sia un qualche tipo di pannello facilmente apribile per eventuali manutenzioni o riparazioni della canna fumaria se necessario, così da evitare di rompere e poi ripristinare una struttura in muratura. Si risparmierebbero in quel caso lavori più lunghi, rumori, polveri, ecc., credo che anche agli altri condomini converrebbe.
    Questa soluzione propositiva la vedo meglio che imbarcarsi un una lite condominiale dall'esito incerto e che ti trasformerebbe in una "nemica" del condominio...
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non mi pare di aver letto che le opere murarie debbano essere fatte su una proprietà esclusiva.....
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Be' se per questo non e' stato detto neanche il contrario.

    Tuttavia la canna fumaria trovera' la sua nascita all'interno del locale commerciale, per avere il proprio sfogo al di fuori e "incollonato" poi sulla parete dell'edificio.

    Molto difficile che questo avvenga senza passsare sopra a "porzione" (cosi' e' scritto) di proprieta' esclusiva.

    Inoltre se la conduttura e' privata, cosi' e' stato edotto, cio' determina un diritto.
    Se quel manufatto e' mio, tu condominio che ti muovi secondo il codice civile, (anche se siete in tanti) senza la mia autorizzazione, non lo tocchi, non lo colori e non lo ricopri.

    Attenderemo l'utente che ci dira' piu' precisamente cosa e' condominiale e cosa invece di proprieta' esclusiva.

    Converrai che vi e' una differenza sostanziale tra le due cose.

    Come stai Basty..?

    Tutto bene..?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 11 Novembre 2015
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per la precisione, la situazione è questa:
    "porzione": sostantivo usato 3 volte dal solo Pyer
    "esclusiva" : aggettivo usato 4 volte dal solo Pyer

    Fortunatamente sto abbastanza bene: spero anche tu
     
  12. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La canna fumaria è ovviamente collegata all'impianto di aspirazione interno alla cucina del ristorante. Pertanto un tubo parte dall'aspiratore nella cucina e si innesta nella canna fumaria fissata alla facciata del fabbricato condominiale. Per 20 metri, la canna si estende fino alla copertura condominiale. Ecco, durante l'assemblea (straordinaria) io e poco meno della metà dei condomini, abbiamo votato contro la realizzazione di tale manufatto, ma, per pochi millesimi, hanno vinto i condomini che in possesso di un maggior numero di millesimi, vogliono effettuare le coperture. La canna fumaria corre si sulla facciata condominiale, ma è MIA IN ESCLUSIVA. È un impianto funzionale all'attività di ristorazione esercitata dal conduttore che mi versa un canone di locazione e che, anche lui, non vorrebbe che la canna fosse racchiusa in qualsivoglia cassonetto estetico che, senza dubbio negli anni sarà fonte di disagio in caso di operazioni di manutenzione della canna fumaria. Comunque, per chiarezza, ciò che è mia proprietà è la canna fumaria, dall'uscita dal ristorante al tetto del condominio.
     
  13. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Invierò senz'altro una lettera all'amministrazione condominiale e, comunque ho già protestato in assemblea. Ho preteso si verbalizzasse che voglio una certificazione scritta che la copertura non comprometterà il funzionamento della canna fumaria. Tuttavia, preferirei trovare il modo di poter porre il veto all'esecuzione dei lavori di copertura. Per questo chiedo se qualcuno conosce un articolo di legge che supporti le mie ragioni, che io possa citare nella lettera che manderò all'amministrazione. Solo che il tempo stringe: l'assemblea si è tenuta il 22 ottobre e so che ho 30 giorni per contestare la delibera.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Stai dicendo, (ancora) che sto' argomentando, senza avere dati certi...?

    Non sarebbe la prima volta, vederti testimone di una corretta "intuizione";
    O mi sbaglio..? :D

    Aldila' della proprieta' esclusiva o promiscua delle pareti che sostengono la conduttura;

    Diatriba cosi' lunga....

    -questa differenza, puo' venire scompaginata, dall'uso esclusivo o meno, che quel condomino trae da quel manufatto, perche' assiste il suo fabbricato e quindi il suo funzionamento. -

    ..che si e' persa la memoria.

    Mi induce a sostenere le mie argomentazioni il fatto che la canna fumaria sia privata.

    ..e Che basterebbe poco per far capire alla impresa realizzatrice, che su quella lavorazione potrebbero nascere contese.

    Con i rischi che cio' comporta.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Prova a vedere in che termini avevi ottenuto l'autorizzazione a posare la canna fumaria e se era stato chiesto il libero accesso.
    Normalmente però le canne fumarie possono essere incassate: ma occorre uno sportello di accesso in basso e ovviamente il camino terminale
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Ti occorre semplicemente far sapere quello che e' ovvio.

    Ovvero che la canna fumaria e' tua.

    Fino ad oggi, il suo dedicato utilizzo e la sua manutenzione, e' stato a tua cura e spese.

    Se la tua conduttura viene ricoperta, vuol dire che quella copertura e' divenuta una parte condominiale.

    Ma tu..?

    Hai mai sentito parlare di qualcuno che per fare manutenzione su di una sua proprieta' esclusiva, sia costretto ad andare a spaccare i muri degli altri...?

    ..e se non te lo fanno fare..?

    Facile che accada.
    Il muro di copertura, in quanto parte comune e' di proprieta' del condominio e non tuo.

    Se tu non puoi andare a spaccare una altrui proprieta', perche' questa e' parte comune e non tua, quindi proprieta' del condominio.

    Per quale criterio allora il condominio puo' costruire sopra ad una tua proprieta'..?

    Quindi o si fondono le cose, come accade nelle formule tipo super condominio, oppure ciascuno, si guarda, si ricopre, si cura e si paga, la roba sua.
     
    Ultima modifica: 11 Novembre 2015
  17. e_l_e

    e_l_e Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il responsabile dell'impresa costruttrice garantisce l'apertura di ispezioni lungo tutto il cassonetto che ricoprirà la canna, però io sono comunque scettica e anche il mio conduttore. Perciò vorrei evitare la costruzione del cassonetto. Nel 2007 l'assemblea aveva deliberato la concessione di installare una canna fumaria da parte del ristorante in facciata, senza prevedere o pretendere alcuna copertura.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ti auguro di riuscire a convincere il condominio. Osservo però che anche voi, nel 2007, non avete precisato che la canna fumaria dovesse rimanere a vista.
    Dico questo per farti notare che vista dall'esterno, le ragioni dell'uno fanno il paio con le ragioni dell'altro.
     
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  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Condizioni ideali per elevare una lite.

    A volte, per riuscire a collocare un'ascensore, un condominio ci impiega dieci anni.

    In questo caso, ove i confini tra le questioni promiscuo o privato sono così labili, le probabilità che tutto resti com'è sono molto alte.
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A scanso di equivoci che potrebbero nascere da interpretazioni soggettive, preciso che la mia frase era riferita alla affermazione che non era stata prevista, pretesa, (o esclusa) alcuna copertura.

    Quanto al tema in oggetto non mi pare ci siano possibilità di interpretazione sul fatto che la facciata è "condominiale": e come tale gestita.
     

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