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  1. Gustavo74

    Gustavo74 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    sono nuovo del forum e Vi ringrazio anticipatamente.
    Sono proprietario di alcuni appartamenti in un immobile vincolato e ho visto che per affittare gli appartamenti in immobili vincolati ai sensi della 1089 è possibile avvalersi del "contratto completamente libero" che tutela maggiormente i proprietari e che prevede di poter affittare per un qualsiasi periodo. Essendo l'immobile in Campania e in località di interesse turistico avrei la possibilità di far pernottare per pochi giorni dei turisti di tanto in tanto ma non vorrei aprire una vera e propria attività che comporterebbe una SCIA ed altri adempimenti. Non offrirei servizi aggiuntivi e affitterei gli appartamenti ammobiliati di tanto in tanto. Non vorrei quindi aprire una attività di, per esempio, casa vacanza. Mi limiterei a pubblicizzare su airbnb o Homeaway o altri canali dove specifico che vengono solo affittati senza servizi appunto..
    E' possibile che io lo faccia e che sia in regola facendo firmare dei contratti ad hoc per pochi giorni rilasciando quietanza e pagandoci regolarmente le tasse? Devo fare altre comunicazioni? Devo comunicare alla questura i nomi degli occupanti? Questo particolare tipo di contratto completamente libero mi sembra molto flessibile e mi sembra di capire che mi smarcherebbe dal fatto di dover aprire una vera e propria attività che, tra l'altro, non saprei come gestire perchè coordinerei la cosa a distanza..
    Che cosa accade se poi il turista non lascia l'appartamento? Gli devo dare lo sfratto tramite avvocato con tutti i costi relativi? (questa è una delle mie preoccupazioni..).
    Mi dareste un parere per favore? Grazie mille,

    Gustavo
     
  2. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per una attività non imprenditoriale, l'affitto turistico ha dei limiti che dovresti chiedere o trovare sul sito della tua Regione. In genere c'è un limite di immobili, massimo 2 0 3.
    Non offrendo servizi, la tipologia dovrebbe rientrare nell'appartamento ammobiliato turistico. La Regione o il Comune ti darà indicazioni precise sulla domanda che dovrai presentare, sui dati di ingresso da tenere dei turisti, sulla eventuale tassa di soggiorno che dovrai richiedere al turista per ogni soggiorno, Poi quando avrai l'autorizzazione dovrai presentare domanda alla Questura che ti rilascerà i codici telematici per la comunicazione entro 24 ore degli ospiti italiani e non.
    I contratti di locazione non superiore al mese, non occorre registrarli, so che potresti farli rientrare nella cedolare secca al momento della denuncia dei redditi.
    Su contratti metti il giorno di ingresso e l'ora della riconsegna con eventuali penali giornaliere se non dovessero riconsegnare l'immobile secondo i patti scritti.
     
  3. Gustavo74

    Gustavo74 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ciao! grazie per la risposta. Si concordo che se voglio fare attività imprenditoriale o non imprenditoriale ci sia un numero di immobili da rispettare ma questo è nel caso si offrano servizi e si debba aprire, per esempio una attività di casa e appartamenti per vacanze. Nel mio caso ho degli appartamenti vuoti che affitterei con airbnb e altri portali ma non dando servizi ed affittando spot non credo dovrei fare alcuna comunicazione al comune né chiedere alcuna autorizzazione. Altrimenti tutti quelli che si iscrivono a airbnb dovrebbero avere aperto una attività e così non è. Nel mio caso è la "tipologia di contratto completamente libero" specifico per immobili vincolati che mi dà la libertà di affittare per pochi giorni e la mia domanda è specifica in relazione a questa tipologia di contratti.
     
  4. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ascolta un attimo, quello che ti ho detto é la regola, poi se tu o gli altri volete fare quello che vi pare, liberissimo di farlo.
    Ciao.
     
  5. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Leggendo le norme relative a immobili vincolati mi pare di capire che le risposte di Dormiente non prendono in considerazione che per gli immobili vincolati non vale la legge 431/1998, appunto richiamata dalle risposte, ma la legge 1 giugno 1939, n. 1089, secondo cui gli immobili vincolati sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Il contratto di affitto per immobili vincolati è "completamente libero".
     
  6. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, quella non è la regola, ma la legge 431/1998. Gli immobili vincolati possono seguire un'altra legge, quella del 1 giugno 1939, n. 1089.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Cosa intendi per immobili vincolati?
     
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  8. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non mi riferivo alla legge 431/98, ma ai contratti turistici che tu volevi fare. E' vero, gli immobili tutelati dalla Sovrintendenza fanno quello che vogliono ma non ho esperienza in tal senso. Insisto peró che devi rispettare le leggi regionali o comunali se ti occupi di turismo.
     
  9. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non sono la stessa persona che ha iniziato questa discussione. Leggendo un libro espressamente dedicato alle normative relative agli affitti, si afferma chiaramente che gli immobili vincolati non sono sottoposti neppure alle locazioni turistiche perché seguono la legge del 1939 e il codice civile. Quindi, il proprietario di un immobile vincolato non è uno che si occupa di turismo, ma affitta il suo immobile secondo contratti completamente liberi, il cui unico vincolo è la durata inferiore ai 30 anni e non risulta dalla letteratura che ho letto che oltre alle legge 1939 e al codice civile egli debba seguire né leggi regionali né leggi comunali. Se tuttavia hai un testo chiaro che dice il contrario, ti sarei grato se me lo suggerissi.
     
  10. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allora, tu sei un altro e non Gustavo ed a lui ho risposto per il suo problema.
    Rispondo a te, ma non per stabilire della " massime", io qui cerco di risolvere problemi immobiliari che si presentano ai singoli. Se un proprietario ha un immobile vincolato dalla Sovrintendenza ed é ad uso abitativo, é vero che affitta per la durata che vuole ma.......
    dipende cosa ci scrivi sul contratto:
    Non devi scrivere contratto turistico, affitti a chi ti pare, per la durata che vuoi,. Se fai contratti turistici, a mio parere, devi rispettare le leggi locali sul turismo. In quegli immobili ad uso abitativo, puoi fare anche contratti secondo la legge 431/98, non é vietato ma non é obbligatorio come per i contratti degli immobili che rientrano nella legge 431/98.
    Un proprietario che affitta saltuariamente vuol dire che dovrà registrare il contratto se supera il mese e se sono stranieri dovrà comunicarlo alla Questura.
    Mi sono spiegato?:)
     
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  11. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Faccio finta di non vedere il vagamente antipatico "mi sono spiegato?" con un invito ad assumere toni più consoni. Per il resto, è evidente che ho scritto che, in base a quanto ho letto, si tratta di due leggi completamente diverse: "gli immobili vincolati non sono sottoposti neppure alle locazioni turistiche perché seguono la legge del 1939 e il codice civile". Quindi, la spiegazione non aggiunge nulla a quanto già detto.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Secondo me invece aggiunge qualcosa. Premetto che di immobili vincolati dalla sovraintendenza non so niente.
    Ma ammesso che siano esentati dall'applicare le leggi correnti sulle locazioni, nulla vieta che possano applicarle: ora se un proprietario di tale immobile stipulasse un contratto richiamando la L 431/98 sarebbe poi obbligato a adotatre le varie prescrizioni salvo lo neghi espressamente.

    Immagino sia così anche per gli affitti turistici, se i contratti richiamano come base generale le leggi sul turismo.
    Se poi una norma locale imponesse certi standard abitativi alle locazioni turistiche, o preventive comunicazioni, non vedrei perchè un edificio vincolato ne sia esentato: semmai presumo che ne possegga i requisiti a prescindere.
     
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  13. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo. Da quel che ho letto, mi pare emerga che il proprietario di un immobile vincolato possa seguire, se lo desidera, anche la L 431/98 e in questo caso diventerebbe irrilevante che il suo immobile sia vincolato e il contratto sarebbe analogo a quelli degli immobili non vincolati. Quanto alla questione delle norme locali, non saprei dire nulla; sarebbe utile la risposta di un esperto in materia.
     
  14. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A prescindere dagli immobili vincolati, una persona che lavora nel settore, mi segnala che anche le locazioni turistiche rientrano nell'extra-alberghiero: è corretta questa affermazione?
     
  15. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quale sarebbe l'extra alberghiero?
    A Varese le chiamano : strutture ricettive.
     
  16. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La persona di cui parlo dice che i contratti turistici fanno sempre parte dell'extralberghiero e hanno regole molto precise con obblighi anche verso la questura e che per strutture che siano presenti
    su siti come Booking.com ecc. si chiede la certificazione di inizio attività.
    A me risulta che le locazioni turistiche siano una cosa e che esse non prevedano che si sia proprietari di strutture ricettive e che le strutture ricettive extra-alberghiere siano un'altra cosa. Idem dicasi per i rispettivi adempimenti.
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende dalla Regione in cui vuoi operare.
    La locazione turistica può prendere in considerazione diverse strutture come affittare appartamenti ammobiliati o senza arredo a turisti, bed & breakfast, stanze, alberghi, agriturismi ecc.ecc.
    Non mi sembra che il Comune di Varese per esempio faccia distinzioni fra strutture ricettive ed extra alberghiere
    Ti consiglio di rivolgerti al Comune o alla Regione dove intendi operare perché come ti ho detto sopra, ciascuno ha le sue normative. Per svolgere una attività non commerciale in strutture per turisti, non occorre essere proprietari dell'immobile dipende tu cosa vuoi fare. Vuoi gestire gli appartamenti dei tuoi clienti o vuoi operare come privato nel tuo immobile? E dove?
    Se sono a Varese per esempio, dal sito si capisce poco e niente e ti consiglio di recarti di persona.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non riguarda Varese: ma sul forum propit è stato aperta una discussione per chiarire alcuni punti della nuova legge regionale Piemonte relativa alle locazioni turistiche, che allego

    Potrebbe essere utile per assimilazione,
     

    Files Allegati:

  19. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Altrochè Bastimento, hai trovato l'ago nel pagliaio!
     
    A Bagudi e Bastimento piace questo messaggio.
  20. Piero25

    Piero25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho guardato il sito della Regione Lombardia, in cui si parla di "Strutture ricettive non alberghiere" ed è scritto:
    "Le aziende non alberghiere si distinguono in:
    1. case per ferie: strutture attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi gestite da enti, associazioni e fondazioni operanti senza fine di lucro, cui possono accedere solo i dipendenti delle stesse e i loro familiari;
    2. ostelli per la gioventù: strutture attrezzate per il soggiorno, prevalentemente di giovani, di competenza della Direzione Sport e politiche per i Giovani di Regione Lombardia;
    3. foresterie lombarde: strutture gestite in forma imprenditoriale che forniscono alloggio ed eventualmente servizi complementari, compresa alimenti e bevande, in non più di 6 camere con un massimo di 14 posti letto;
    4. locande: strutture ricettive complementari all'esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, esercitate in non più di 6 camere con un massimo di 14 posti letto;
    5. case e appartamenti per vacanze: strutture che forniscono alloggio ed eventualmente servizi complementari in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocato in un unico complesso o in più complessi immobiliari;
    6. bed & breakfast: attività a conduzione familiare svolta in maniera non continuativa, per la fornitura di alloggio e prima colazione in non più di 4 camere con un massimo di 12 posti letto;
    7. rifugi e bivacchi: di competenza della Direzione Sport e politiche per i Giovani di Regione Lombardia;
    8. strutture all'aria aperta: comprendono campeggi (ospitalità offerta prevalentemente in piazzole attrezzate alla sosta e al rimessaggio di tende o altri mezzi di pernottamento mobili di proprietà di turisti), villaggi turistici (ospitalità offerta prevalentemente in allestimenti messi a disposizione dal gestore e costituiti da unità abitative fisse o mobili) e aree di sosta (esercizi riservati esclusivamente alla sosta e al parcheggio di autocaravan e di caravan omologati, con piazzole dotate dei servizi di alimentazione elettrica e di scarico delle acque reflue).
    La Giunta Regionale ha approvato il regolamento 5 agosto 2016 n. 7 "Definizione dei servizi, degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie degli ostelli per la gioventù, delle case e appartamenti per vacanze, delle foresterie lombarde, delle locande e dei bed and breakfast e requisiti strutturali ed igienico - sanitari dei rifugi alpinistici ed escursionistici in attuazione dell’art. 37 della legge regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo)”
    Fino all’entrata in vigore di nuovo regolamento restano vigenti:
    - regolamento n. 2/2011 – case per ferie e ostelli
    - regolamento n. 2/2003 – strutture ricettive all’aria aperta
    Con d.g.r. n. 6117, del 16 gennaio 2017, pubblicata sul Bollettino Ufficiale Regione Lombardia Serie Ordinaria n. 4 del 23 gennaio 2017, sono stati approvati i contrassegni identificativi delle strutture ricettive non alberghiere.
    La Direzione Sviluppo economico, per garantire la loro adozione e uniformità sul territorio regionale, fornirà gratuitamente tali contrassegni entro i primi mesi dell'anno ai titolari delle strutture esistenti alla data del 31 dicembre 2016".
    Per ognuna di queste strutture vige un regolamento specifico; non compaiono le locazioni turistiche. Ammesso che sia così, penso che il motivo sia che le locazioni turistiche sono un contratto di affitto per immobili che non sono strutture ricettive non alberghiere.
     

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