Cosa comporta comprare un immobile uso ufficio come prima casa?

[Antonello]

Aggiunto il test del pfd

No, la A sta ad indicare i gruppi catastali.
La nota esplicativa allegata è chiara.
Quindi un immobile classificato A/10 non è destinato a civile abitazione e di conseguenza non potrà mai godere di agevolazioni fiscali sulla prima casa.


NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A
Il prospetto di qualificazione che riporta le categorie esistenti è relativo e
variabile da luogo a luogo, ed avrà un corrispondente significato locale.
A/1 - Abitazioni di tipo signorile.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche
costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di
tipo residenziale.
A/2 - Abitazioni di tipo civile.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive,
tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per
fabbricati di tipo residenziale.
A/3 - Abitazioni di tipo economico.
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Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i
materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli
indispensabili.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di
rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di
rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari
esclusivi.
A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
A/7 - Abitazioni in villini.
Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari,
avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato
di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari,
di aree esterne ad uso esclusivo.
A/8 - Abitazioni in ville.
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla
presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali
costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello
superiore all'ordinario.
A/9 - Castelli, palazzi eminenti.
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura,
la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le
Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità
immobiliare. E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre
unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
A/10 - Uffici e studi privati.
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di
impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

 

[Veneresolare]

Grazie dell'attenzione!....avevo letto da qualche parte ...ma non mi ricordo dove,che anche nel caso di un appartamento A10 si potesse acquistare con agevolazioni prima casa...se entro l'anno vi prendo la residenza, cosa non fattibile dal punto di vista giuridico,a meno che oltre al domicilio si possa dimostrare la reale destinazione?

 

[Antonello]

Per quanto riguarda la residenza, chiunque la può dichiarare dove meglio crede.
Esempio: acquisto un ufficio al secondo piano di un palazzo e denuncio al comune la nuova residenza.
Il vigile urbano non entra nel merito delle camere da letto o della cucina.
Controlla che al campanello corrisponde il nominativo della persona che ha fatto richiesta di nuova residenza e se la persona interessata gli apre anche la porta, definisce positivamente la pratica. Normalmente non fa altri controlli.
Diverso è se l'ufficio si trova al piano terra con vetrine frontestrada e con targa dell'attività.
Diventa arduo sostenere che lì ci abito.
Penso che i disguidi nascano dal fatto che si indica come appartamento un A/10.
L'A/10 è riferito solo ed esclusivamente ad un ufficio o studio privato.
Sono unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
Di norma non sono dotati della cucina (quindi assenza dei relativi impianti) che è un requisito basilare invece per l'appartamento.
Esiste, invece, la possibilità di detenere un appartamento (con categoria da A/1 - A/2 - A/3 - A/7 e A/8) per viverci (quindi con la residenza) e dedicare una parte dello stesso a studio o ufficio.
C'è tuttauna normativa al riguardo, anche per le detrazioni fiscali.

 

[Veneresolare]

Grazie delle delucidazioni! L'appartamento in questione è di nuova costruzione, un piano terra di 50 mq con tanto di giardino privato e servizi,un ampio bagno completo e un angolo cottura con utenze regolari. E' possibile che il costruttore l'abbia accatastato A10 per motivi fiscali? Tutto il condominio ha i pianterreni così accatastati,nessuno risulta essere ad uso civile abitazione e saranno almeno 20, ma tutti abitatati...nessuno adibito per il reale utilizzo. Unica differenza l'entrata indipendente. Ma le finestre ed i soffitti sono di tipo regolare.Non ci sono vetrine. Un eventuale sanatoria potrebbe regolarizzare la posizione di tali immobili? Se così fosse...posso considerare l'acquisto un vero affare? Un grazie anticipato....

 

[Veneresolare]

E' un problema leggerla! Ma se esiste...spero venga presa in considerazione al momento dell'atto! grazieeeeeeeeeeeeee

 

[barsotti armando]

l'acquisto di un A10 ufficio non può rientrare tra le agevolazioni fiscali prima casa

 

[Antonello]

Concordo con Barsotti.
Per Venesolare: sicuramente al costruttore è stata rilasciata una concessione edilizia per la costruzione di un fabbricato ad uso residenze, attività commerciali e direzionali.
Il tutto con delle prescrizioni tecniche specifiche: tot metri quadrati per residenze, tot per attività commerciali e tot per direzionali.
Le residenziali le avrà inserite nei piani alti, mentre il resto nel piano terra o ai primi.
Di solito questi uffici al piano terra hanno è vero l'altezza regolare a metri 2.70 di altezza, ma le finestre non sono vere finestre ma "luci" a metri 1.50 dal pavimento che impediscono la visuale diretta.
Consulterei meglio la concessione ed il progetto.
Non si può affermare oggi con certezza che con un'eventuale futura sanatoria si possa modificare da ufficio ad abitazione.

 

[Veneresolare]

Tranquilli io provo a esprimere le mie idee, in una burocrazia che non ci permette di essere chiari e precisi coi clienti... la reputazione in un forum lascia il tempo che trova ... cerco di trovare una risposta chiara solo per sapere come dovrò comportarmi quando riceverò una proposta per l'appartamento A10 che ho in vendita, per non far spendere soldi inutilmente ai miei clienti.
Cmq per adesso, almeno finchè non avrò prova sicura (anche in difetto mio ovviamente), eviterò commenti che non aggiungono novità!
Saluti!

Grazie mille....ma può essere utile il parere di un notaio in merito? Mi spiego meglio; é recentissima l'informazione secondo la quale un immoble A10 può essere acquistato con agevolazione prima casa dimostrando il reale utilizzo ai fini abitativi residenziali e non esistono altri immobli di proprietà nello stesso comune di appartenenza. Tutto ciò, dichiarando in atto tale posizione. Successivamente al rogito, l'agenzia delle entrate può attuare verifiche per le quali confermare o smentire il reale diritto regolare all'agevolazione fiscale e se necessario applicare la sanzione con relativa imposta....ce la rischiamo?

 

[Veneresolare]

se vuoi usufruire delle agevolazioni prima casa devi semplicemente chiedere al venditore di provvedere alla necessaria variazione catastale. Se l'immobile possiede le caratteristiche richieste per un uso residenziale non ci saranno ostacoli.
L'ho fatto fare diverse volte ai miei clienti.Qualsiasi studio tecnico provvederà in tempi brevi.

.....quanto può costare un cambio destinazione d'uso? E in quanto tempo è possibile? Ma la variazione è a carico di chi acquista...altrimenti chi vende ...ci rimette!!! Grazieeeeeeeeeeeeeee

 

[Antonello]

Si è sempre meglio chiedere un parere al notaio.
Attendiamo notizie.
Il cambio di destinazione ( se possibile) non ha un costo elevato in quanto è senza opere.
Quindi un tot fisso al Comune ed al Catasto, oltre agli onorari del tecnico. (in totale un migliaio di euro).