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  1. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, secondo voi in un appartamento affittato a 5 studenti (un contratto per ogni camera con bagno privato; dunque tre diversi contratti registrati) è possibile che due studenti della stessa camera decidano di venire via in anticipo ma soprattutto è possibile per loro cedere il contratto a due nuovi studenti, registrando il tutto come fosse una variazione senza ripartire da zero con un nuovo contratto? Grazie per chi potrà darmi un aiuto

    E inoltre cosa rischio accettando e prendendo per validi i "gravi motivi" di ben due conduttori, intendo agli occhi degli studenti che restano? Il contratto è iniziato ad ottobre e terminerebbe a giugno, nove mesi. È vero che la disdetta anticipata per gravi motivi dev'essere accettata dal proprietario? Quanto devo assecondare chi prima firma un contratto e poi cambia idea?!?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Dicembre 2018
  2. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Benchè il contratto possa prevedere la sola possibilità per il conduttore di dare disdetta del medesimo ove ricorrano gravi motivi, è quasi sempre consigliabile assecondare i "capricci" di un conduttore che desidera andarsene anche in assenza di detti gravi motivi e/o senza il neceessario e previsto preavviso di rilascio.

    Meglio far subentrare nuovi inquilini piuttosto che "costringere" i vecchi a rispettare i termini del contratto e a rimanere forzatamente, col rischio che creino problemi ulteriori e ben più gravi o peggio ancora che rimangano nell'immobile senza più pagare quanto dovuto, o che se ne vadano senza liberare la stanza e/o restituire le chiavi.

    E' possibile e ammissibile la "cessione" del contratto di locazione a terzi ai fini dei tuoi rapporti con l'AdE e delle imposte sul reddito (il tutto deve essere regolato con la consegna del modello RLI presso il locale ufficio dell'AdE), senza per forza dover stipulare un nuovo contratto.
    Tale cessione necessita ovviamente del tuo benestare, ovvero prima di procedere è opportuno verificare la sussistenza dei requisiti da parte dei nuovi potenziali inquilini (tra le altre cose che siano studenti e che abbiano la capacità economica di far fronte al pagamento dei canoni e degli oneri accessori previsti).
     
    A Bagudi, Umberto Granducato e Jan80 piace questo elemento.
  3. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie infinite per la risposta. A questo punto è corretto dire che con la cessione, l'intestatario del contratto (trattasi di un genitore per la propria figlia e garante anche per l'amica della figlia) non deve dare disdetta anticipata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, ma si procede alla cessione del contratto nel momento in cui si trovano due nuovi studenti?
    Anche nel caso di cessione del contratto siamo obbligati ad una durata minima del contratto di 6 mesi? Quale data fa fede, quella del contratto di origine o quella della cessione?
    Chi è bene che trovi i nuovi inquilini? Io o le studentesse? È plausibile ipotizzare una collaborazione fra me e loro?
    Grazie, anche se mi vengono le bolle al solo pensiero di ricominciare da capo...

    Il contratto è una locazione abitativa per studenti universitari di fuori sede. Durata minima 6 mesi, durata massima 36 mesi. L'attuale contratto scade a giugno, come i contratti delle altre due camere, secondo le esigenze dei ragazzi.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Dicembre 2018
  4. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' comunque bene che l'attuale inquilino dia disdetta nei termini previsti (raccomandata r.r.)
    Potrebbe anche accadere che non si trovi un nuovo inquilino che gli subentri.

    Con la "cessione del contratto" il medesimo prosegue sino alla sua scadenza naturale, indipendentemente dalla durata residua, sia questa di un mese, di sei o di più mesi.

    Il nuovo inqulino può essere trovato da ciscuna delle parti (attuale inquilina e te):
    Ovviamente l'ultima parola spetta a te, nel senso che sei tu che devi decidere se il nuovo inquilino "ti piace", ovvero se soddisfa le tue aspetattive (di solvibilità, di adeguate garanzie, ecc...).
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quello che ti sta succedendo è normalissimo in caso di affitto a studenti.

    Se non si vuole avere grattacapi, non si affitta a studenti: c'è un turnover continuo...

    Per fortuna si può ovviare con un semplice subentro presso l'ADE.

    In questi casi noi facciamo una scrittura privata tra proprietà e vecchi e nuovi inquilini, per regolare il tutto.
     
    A Jan80 e dormiente piace questo messaggio.
  6. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte, mi avete chiarito le idee. Vero è che mi chiedo che valore allora abbia un contratto regolarmente firmato e registrato, laddove peraltro i gravi motivi sono soggetti a interpretazione personale.
    Vi terrò aggiornati su come andranno le cose, grazie ancora
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ormai quella, stante i tempi, è una frase di prassi, ma talmente abrogata dalla realtà, che bisognerebbe ometterla.

    Noi lo facciamo da tempo, perchè il mondo della locazione è totalmente diverso da quello di qualche anno fa.

    In più, non ha alcun senso inserirla in un contratto transitorio per studenti, dove il viavai è prassi consolidata.

    Affittare a studenti fa guadagnare di più, ma richiede maggiori disponibilità.
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nei contratti transitori per studenti, non si affittano stanze o posti letto, ma l'intero appartamento. Le stanze o i posti letto per studenti possono essere affittate da Enti o Cooperative, non mi risulta dai privati.
     
  9. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma infatti è affittato l'intero appartamento, ogni contratto prevede una parte in esclusiva (la propria camera con il proprio bagno privato) più le parti ad uso comune.
    In questo modo si dà la possibilità agli studenti di gestirsi con più libertà.

    Io ho applicato il contratto previsto dal Ministero per questo tipo di locazione abitativa. Il contratto prevede paletti ben precisi, non è possibile cambiarlo tranne che in pochissimi punti.
    Io affitto da poco più di un anno e, dico la verità, finora mi è sempre stata restituita la stessa correttezza che ho dato ai ragazzi. Tranne in questo caso
     
    Ultima modifica di un moderatore: 12 Dicembre 2018 alle 22:30
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è questione di correttezza da parte degli studenti, ma di casi della vita: potrebbe avere lasciato l'università, avere avuto una disgrazia in casa, ecc.
     
  11. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a Dio, niente di tutto ciò!
    E cmq due amiche su due che se ne vanno, qualche dubbio lo insinuano.
    Ma è inutile rimuginarci sopra ormai: o mi preparo a dar battaglia con un avvocato o vado oltre. Ho deciso di andare oltre, anche e soprattutto a tutela dei ragazzi che restano, per non creare loro un'atmosfera insana. Vi farò sapere se la mia comprensione ha dato buoni frutti.
    Grazie a tutti!
     
  12. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai parlato di 3 singoli contratti registrati, non è la stessa cosa.
    Tu fai un unico contratto, poi fai subentri.
    Ecco l'art. Articolo 9 (Recesso del conduttore) dei contratti transitori per studenti.
    Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Le modalità di subentro sono così concordate tra le parti: …
     
  13. QuasiNatale

    QuasiNatale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'AdE non mi ha mai fatto problemi, registrando quest'ultima volta ogni contratto come affitto di porzione di immobile ma tutti insieme l'intero appartamento. La prima volta mi sembra di no, come intero immobile.
    Fare i contratti a camera, i contratti sono intestati ai genitori per i propri figli, mi ha permesso di semplificare ad esempio la firma dei contratti (alcuni ragazzi/genitori vengono da lontano). E credo che in un caso come questo chi resta non si accolla un affitto più alto, nel caso non trovi chi subentra alle uscenti.
    È scorretto formalmente? Intendo i tre contratti? Perché il mio commercialista mi ha detto che si poteva fare
     
  14. dormiente

    dormiente Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non credo che per l'ADE ci siano dei problemi.....se non sei in cedolare secca ti registri 3 contratti, piú bello di cosí per loro.
    Per loro è prevista anche la porzione di immobile che in teoria ogni porzione dovrebbe essere autonoma cosa che non puó essere per una stanza!
    Se poi il tuo Commercialista dice che va bene cosí probabilmente gli accordi territoriali della tua cittá lo prevedono.
     

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