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  1. anneiv

    anneiv Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho firmato la proposta d'acquisto che è già stata controfirmata dal venditore. Purtroppo per mia ignoranza :triste: non ho richiesto l'inserimento della condizione sospensiva al rilascio del mutuo e quindi ora mi trovo a una settimana dalla firma del compromesso che non ho ancora ricevuto risposta dalla banca e con tanta "paura" di dover rinunciare all'acquisto dell'immobile e ovviamente perdere tanti soldini :soldi:.

    Ho letto con sommo sollievo in un post in questo forum (purtroppo non posso postare il link perchè mi sono appena iscritta) che "se la proposta rimanda alla data di un compromesso, quella proposta e' NULLA perche' preliminare del preliminare." e sono andata a rileggermi il testo della proposta, ma non ho capito se questo vale anche nel mio caso perchè nel testo non ho ritrovato un esplicito riferimento al "compromesso" sebbene "a voce" tra di noi (io acquirente, agente e venditore) si parli di compromesso da firmare in data 31maggio.
    In allegato posto pezzi della scansione della proposta e chiedo a chiunque ne capisca qualcosa in + di me in questo campo (praticamente chiunque) di aiutarmi a capire se la proposta che ho firmato può essere considerata nulla e quindi posso pretendere la restituzione dei 5.000 € già versati e non pagare il compenso all'agenzia (questo in realtà mi sembra già di aver capito che non è possibile).


    In sintesi ciò che vi chiedo è se:
    1) Il mio caso rientra in quello citato ovvero se la mia proposta può considerarsi nulla perche' preliminare del preliminare.
    2) Nel caso in cui mi trovassi a firmare il compromesso senza ancora aver ricevuto risposta dalla banca posso PRETENDERE l'inserimento della condizione sospensiva al rilascio del mutuo (per non perdere almeno i 15.000€ che verso al compromesso).
    3) Se non mi venisse concesso di inserire la condizione di cui al punto precedente e mi rifiutassi di firmare il compromesso sarei io a rinunciare all'acquisto e di conseguenza perderei la caparra versata?
    4) Mi conviene corrispondere il compenso all'agente prima di aver firmato il compromesso?
    5) Al p.to 6c della proposta (v.allegato) non c'è scritto a che titolo io verserò i 15.000€ se non è specificato che trattasi di caparra devo considerarlo come "acconto" e quindi potrei essere soggetta a pagare somme ulteriori a titolo di penale se dovessi rinunciare all'acquisto?

    Ringrazio in anticipo chiunque mi aiuterà a far chiarezza sulla questione.

    P.S. In calce aggiungo a titolo di sfogo personale un brevissimo racconto su un intercorso tra me e l'agente:
    L'agenzia, alla mia richiesta di ritardare la data del compromesso di qualche giorno per temporeggiare e magari riuscire a ricevere risposta dalla banca entro il 31 c.m., ha tentato di opporsi apportando motivazioni confutabili ("il venditore ha già fatto affidamento sui 15000€ dovuti per quella data") e poi uscendo allo scoperto dichiarando il suo reale interesse: intascare la sua provvigione :soldi: entro il 31 maggio perchè deve rientrare con le spese a fine mese (vi chiedo: è una giustificazione valida?). Una volta rassicurato sul fatto che la sua provvigione per quella data (previo accertamento che gli fosse effettivamente dovuta) l'avrebbe avuta, si è dimostrato disponibile a trattare con i venditori per lo spostamento della data (quindi prima non l'aveva fatto?! O non l'aveva fatto in modo adeguato?!).
     

    Files Allegati:

  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, cerchero' nei limiti del possibile di rispondere, a parer mio la proposta non parla esplicitamente di compromesso da redigersi entro il 31/5/2011, bensì di eventuale scrittura integrativa delle clausole non negoziate nella proposta, pertanto penso tu non possa appellarti alla nullità della stessa.
    Credo che l'unica cosa che tu debba fare sia quella di appellarti alla possibilità di integrare con patti aggiuntivi e :
    - prima di tutto richiedere la scrittura integrativa
    - far inserire nella stessa la condizione risolutiva del contratto in caso di non accettazione di mutuo, precisando una data e che all'avverarsi della condizione, le somme ti dovranno essere restituite senza aggravio di nessuna penale o richiesta danni.
    - inserire l'ulteriore versamento come acconto prezzo e caparra confirmatoria
    -non dare soldi al collega se non dopo che avrai firmato il contratto integrativo ed alle tue condizioni.
    - richiedi di vedere prima della firma ( qualche giorno) il contratto integrativo che dovrai firmare
    - se ti e' possibile fai leggere ad un avvocato la proposta ed il contratto integrativo, nel caso non abbia questa possibilità chiedi la sua presenza il giorno della firma, logicamente per correttezza avvisa agente e venditore della sua presenza.
    - sii gentile ma ferma nelle tue richieste perché meglio perdere ora 5.000 € che 20000 domani
    Sulla base di quello che ho letto e che penso credo tu debba seguire questa strada. Auguri e facci sapere.
    Fabrizio
     
  3. anneiv

    anneiv Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Fabrizio,
    grazie mille per la tua celere risposta. Ti chiedo alcuni chiarimenti:

    1) La data può essere anche fra, non so, un mese (per aver tempo eventualmente di provare con un'altra banca)
    2) Le somme da restituire sarebbero...? I soli 15.000€ versati alla firma di questa scrittura integrativa?

    1) Con quale motivazione posso ritardare questo pagamento (che come puoi leggere dall'allegato era previsto al compromesso che doveva tenersi entro e non oltre il 31/05/10) ? Rischio di essere messa in mora?
    2) Cosa potrebbe succedere se io gli dessi quei soldi nella data da lui fissata e ritenuta improrogabile (quella che sarebbe dovuta essere quella del compromesso) (il mio ragionamento sarebbe: visto che quei soldi ormai glieli devo comunque se glieli do quando li vuole lui magari diventa più "collaborativo" nelle fasi successive e al contrario, se non gli dessi, magari inizia a remarmi velatamente contro. Visto il tuo consiglio però... mi chiedo in cosa sbaglio a pensarla così)?

    Firmare il contratto integrativo "alle mie condizioni": se l'Agenti Immobiliari o il venditore non le accetta e non si trova un accordo chi è "colpevole" della conclusione in niente di fatto dell'affare?

    1) Sbaglio o ora come ora ne avrei persi già 12.000€ (caparra+compenso Agenti Immobiliari)

    Ti ringrazio infinitamente! Penso che tu possa immaginare quale immenso valore abbiano le vostre risposte, i vostri consigli per noi profani che per avere un tetto ci ritroviamo catapultati in un mondo dove sembra esserci l'inghippo ad ogni angolo!
    Grazie ancora!
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la proposta di acquisto e' gia' un preliminare alla firma per accettazione del venditore.
    se sulla tua proposta c'e' scritto che la prossima data e' solo quella del rogito e' un contratto valido.
    se sulla proposta c'e' scritto che si dovra' fare un preliminare alla data del xxxx.............in questo caso la proposta e' nulla.
    se a voce si e' parlato di dovervi incontrare ad un altro compromesso e lo firmate in pieno accordo, allora va bene.
    ma non deve essere scritto nero su bianco sulla proposta di acquisto niente che dia appuntamento alla sottoscrizione di un altro preliminare perche' sarebbe nulla. in questo ci sarebbe la restituzione della caparra e non dovresti pagare la provvigione.
    devi leggere molto bene.
    se invece il contratto e' valdido segui i suggerimenti che ti sono stati dati.
    ciao

    Aggiunto dopo 4 minuti :


    quindi tu hai firmato una proposta di acquisto e poi il pagamento era da versare al compromesso al 31.5. 2011???
    NULLA, NULLA, NULLA.
    preliminare del preliminare.
    la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore accetta.
    ma non lo vedi che c'e' scritto che il compromesso deve tenersi entro e non oltre il 31.5.2011??
    Rimanda ad un altro preliminare.

    http://www.cortellazzo-soatto.it/Ap...uti/Lanullitadelpreliminaredipreliminare.aspx
     
  5. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Condivido quanto ti è stato detto da Fabrizio. Ti consiglio di sottoporre quello che hai firmato al notaio e di chiedere che l’eventuale scrittura integrativa venga predisposta dal tuo notaio.
    Le cose da valutare sono molte: certificazione energetica, conformità……

    Al punto 10) in caso di rinuncia all’acquisto prima di 15 gg, ti eri impegnato a versare comunque una penale al Mediatore. Al mediatore la provvigione è dovuta.
    Hai firmato una proposta irrevocabile. L’accettazione ti è stata comunicata entro i 15 gg ?
    Se si, nel momento in cui ti è stato comunicato la proposta è diventata automaticamente preliminare.
    Si parla solo di un’eventuale scrittura integrativa, allo scopo di aggiungere elementi non ancora disciplinati…. non di rinnovare il consenso… se non hai ancora ricevuto risposta dalla banca potresti CHIEDERE l'inserimento della condizione sospensiva al rilascio del mutuo.
    In quanto alla restituzione somme il punto 11) è tagliato alla fine, devi rileggerti cosa c’è scritto.
    I 15.000€ sembrerebbero un acconto, che non darai se ti ritiri dall’affare, la caparra confirmatoria è stata € 5.000, ma devi rileggere la fine del punto 11).
    Mi raccomando, rivolgiti al notaio prima di qualsiasi altra scrittura.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma non è più semplice provare almeno a chiedere, tramite raccomandata o telegramma, lo spostamento della data del preliminare ???

    E' sicuramente anche interesse del venditore, visto che non è che si trovino acquirenti dietro la porta in attesa...

    Trovo folle pagare la mediazione prima del preliminare.

    Silvana
     
  7. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    ??????? non capisco.......................la proposta e' gia' un preliminare dopo la firma per accettazione del venditore.
    la proposta in questione e' stata accettata e quindi l'agenzia ha diritto in quel momento alla provvigione.
    e' il secondo preliminare da fare entro e non oltre il 31.5. 2011 che e' fuori posto..............la proposta e' nulla perche' promessa di promessa, preliminare del preliminare.
    siccome l'utente chiedeva se la sua proposta puo' rientrare nel preliminare del preliminare io direi proprio di si'.
    poi se vogliono fare un altro preliminare o scrittura integrativa e sono assolutamentre tutti e due d'accordo, va benissimo...................ma se non si mettono d'accordo.................e non c'e' neanche la sospensiva mutuo per cui l'utente se il mutuo non gli viene accettato dovrebbe pagare sia la provvigione che lasciare la caparra al venditore.
    attenzione................attenzione.
    se rifai un altro preliminare metti dentro la clausola sospensiva mutuo altrimenti lascia perdere.
     
  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, prima di fare la proposta il mediatore era al corrente che il pagamento doveva avvenire tramite il mutuo e se la risposta fosse stata negativa non avresti potuto pagare?
    Se tu fossi stato chiaro e il mediatore " furbetto" ci sarebbe da :sorrisone:
     
    A goldsilver piace questo elemento.
  9. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    grande................ grande.
    meriti che ti quoti.

    ps. piu che sorridere ci sarebbe da piangere.........pero'.
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Partiamo dal presupposto che la compravendita di un immobile non è e non deve essere una condanna patibolare, sorvoliamo sul comportamento dell'agente che dovrebbe svolgere un'azione di assistenza e vediamo di trovare una soluzione alle tue domande, cercherò di rispondere alle tue domande e ti invito a trovare nelle stesse anche eventuali motivi di annullamento della proposta, condividendo con il tuo avvocato la possibilità ma.. andiamo per ordine:
    1) tu hai firmato una proposta che ad accettazione della stessa e se comunicata entro il termine perentorio di 15 gg la stessa ha validità di contratto preliminare di acquisto. Tieni presente che secondo la circolare n. 63/E del 25/02/2008 del Ministero delle Finanza, c'è l'obbligo di registrare la proposta accettata, in quanto ha assunto lo status di contratto preliminare, a pena multa ma questo è un adempimento fiscale e non riveste motivo di annullabilità della proposta.
    2) La proposta che hai sottoscritto non rimanda ad un preliminare , almeno non in maniera chiaramente indicata, bensì ad una eventuale scrittura integrativa di clausole da esprimere, pertanto non vedo la ratio di nullità.
    3) in occasione di questa scrittura integrativa devi chiedere è un tuo diritto, di inserire quelle clausole che per " distrazione " non sono state inserite, questo per un principio di autotutela nell'acquisto.
    4)
    la data deve essere una data che soddisfi e garantisca tutti e due gli attori ( venditore/ acquirente ) è giusto che tu nel caso in cui non abbia il mutuo possa recedere ma è anche giusto che il venditore abbia in tempi giusti la risposta ad una sua esigenza, non sarebbe onesto fallo aspettare per n mesi e poi dire " ok abbiamo scherzato".

    5)
    con l'inserimento della condizione risolutiva , all'avverarsi ( no mutuo ) tutte le somme imputate in conto acquisto ( caparra confirmatoria ) devono essere restituite comprese le spese agenzia in quanto il negozio della vendita non si è attuato .

    6)
    Non hai nessuna motivazione e non devi ritardare il pagamento delle spettanze, ti ho solo consigliato di pagare l'agenzia e versare il pagamento integrativo dopo la firma del contratto integrativo , in modo che tutti sanno le cose come stanno ( cioè se non hai il mutuo entro la data indicata, tutti tornano i soldi ) se lo fai prima poi potresti trovarti nella situazione di correre tu dietro le esigenze degli altri e comunque dopo significa anche dopo 5 minuti dalla firma.
    7)
    La " collaborazione " del collega è a prescindere dal pagamento delle competenze, tieni presente che non stai chiedendo un piacere per cui devi ammorbidire la soluzione, i Suoi soldi sono sacrosanti, giusti e sudati esattamente come lo sono i tuoi, e sbagli a pensare di rabbonire i diritti non si pagano, c'è stato qualcuno che prima di noi lo ha fatto, noi ... per così dire campiamo di rendita.

    7)
    Legalmente parlando , potresti essere tu la " colpevole" di rottura dei patti ma , se è stato scritto che la scrittura integrativa verrà redatta per aggiungere eventuali nuove condizioni, beh... qui ci si muove sul filo di lana ed allora diventerà materia di contenzioso legale , però ... ripeto... se è stata definita la possibilità, è un tuo diritto esercitarla, se ti viene negata ... diventa comportamento scorretto e limitativo dei tuoi dirittoi di consumatore.


    8)
    Ora come ora sei in ulteriore trattativa integrativa,tieni presente che la finalità di interesse di tutti è la vendita, ma tutti devono essere soddisfatti e comunque ecco perchè ti ho consigliato di farti seguire da un avvocato e con lui muoverti.

    Spero di essere stato utile . Ciao Fabrizio
     
  11. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, forse ho sbagliato, ho interpretato che l'omino verde è ********o! non c'é da ridere assolutamente:rabbia:
     
  12. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    avevo capito...............quello che hai detto ti fa onore. complimenti.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    no, non sono d'accordo.................l'utente dice che nell'allegato il pagamento della provvigione dovra' essere versato al compromesso da stipularsi entro e non oltre il 31.5.2010.
    altro che scrittura integrativa che comunque non si puo' dire che non sia annullabile secondo la recente sentenza di Cassazione.
    c'e' la parola "compromesso" SULL'ALLEGATO della proposta di acquisto.
    NULLA. preliminare del preliminare
    e diciamo le cose come stanno.
    per anneiv..................porta la tua proposta con l'allegato ad un avvocato e poi vediamo se non e' un preliminare del preliminare.......
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sulla Proposta allegata da anneiv ( tralatro penso redatta proprio tenendo conto della sentenza di cassazione ) è indicato al punto 6 comma c :
    "alla data dell'eventuale scrittura integrativa € 15.000 da corrispondersi ... In tale occasione, sarà facoltà delle parti rprodurre il contenuto della presente in un contratto preliminare integrativo al solo scopo di aggiungere elementi non disciplinati nella presente. "
    Non riporta specificatamente ad un compromesso e non ne usa la parola, per cui non vedo la possibilità di nullità sulla base della famosa sentenza ( che ha peggiorato le cose ) comunque ho già consigliato di richiedere un intervento di un avvocato.
     
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  14. anneiv

    anneiv Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti! Grazie per tutte le risposte che mi avete dato fino ad ora. Quindi, se ho capito bene, essendomi data facoltà di integrare la proposta d'acquisto (che si è formalizzata in contratto preliminare alla sottoscrizione da parte del venditore) l'inserimento della condizione sospensiva al rilascio del mutuo il 31/05 potrebbe in qualche modo salvarmi dall'errore in cui mi ha fatto incappare la mia ignoranza al tempo della prima firma e in caso di esito negativo (no mutuo) salvare tutti i miei soldi (quello che andrò a dare il 31 (15.000€) + quello che ho già versato (5.000€) + il compenso all'agenzia) ?

    Grazie!
     
  15. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, mi risulta che in un contratto non è determinante la parola scritta ma ciò che si intendeva dire, quindi c'è la possibilità della nullità.;)
     
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  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' un modo di salvare ed aggiustare il tutto, almeno tutti sapranno che no mutuo no vendita, e salvi capra e cavoli, certo potrai avere delle resistenze ma trovare un accordo sarà buon interesse per tutti.. poi attenzione condizione risolutiva non condizione sospensiva .
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Bellissima "l'eventuale scrittura integrativa" :D che buffonata!!! Chi l'ha pensato quel contratto, un cerebroleso?
    Per sfuggire alla nullità si inventano le peggiori mostruosità...
    Voglio vedere come fanno a sostenere dinanzi a un giudice che quella scrittura integrativa fosse "eventuale" visto che le somme sono conteggiate tenendo conto della stessa :D
    Propendo per la nullità, fermo restando che trovo strano allarmarsi più di tanto senza aver sentito la controparte, descrivendo le difficoltà ad avere il mutuo entro i termini, come suggerisce Silvana.
    Altra cosa sarebbe se poi tu non ottenesti il mutuo, allora hai fatto una imprudenza a non chiedere al sospensiva, ma capisco che dal tuo punto di vista avrebbe dovuto tutelarti il mediatore, avvisandoti, io tra l'altro sono completamente d'accordo con te, su questo.
     
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  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    ... anche le federazioni usano questo tipo di dicitura. Dopo tutti gli studi che ci avranno fatto sopra probabilmente non è proprio una buffonata :occhi_al_cielo:
     
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Legalmente parlando nel contratto è fondamentale quello che si scrive e come lo si scrive, questo ti consente di trovare motivi di appello o vizi di forma, eventuali vizi occulti sono da spulciarsi nella modalità di esecuzione dei patti ma purtroppo credo che questo sia materia di competenza di chi mastica per lavoro la legge. Io leggendo la proposta non vedo motivi di nullità, per quel minimo di conoscenza ed esperienza che gli studi mi danno, ma non sono certamente un avvocato praticante e quindi consiglio sempre sottoporre le carte ad un avvocato, che comunque le potrà leggere. A volte una virgola od una parola ti consentono di trovare un appiglio.
     
  20. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Lo è alla grande. Se la specifici come "da fare" è un cavillo che i giuristi smonteranno presto. Ti ricordo che la sentenza condivisa da i legulei sulla nullità della promessa di promessa è anta proprio per evitare questo "vizio" che non gli piaceva più, per dare un taglio netto a una usanza che ritenevano dannosa, da li a individuare in questa scappatoia ridicola la nullità corre poco... Io ti prometto di venire a sottoscrivere una scrittura integrativa in data.. :D

    PS.

    Permettimi di dubitare delle associazioni che per anni hanno usato proposte nulle, anche in tempi dove era palese, poi cambiano modulistica ogni anno, poi la ricambiano... lasciamo fare. :D
     
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