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Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
QUando si puo dietro autorizzaione comunale frazionare un appartamento in 2 unita immobiliari in un condominio, è necessario avere la delibera del condominio o è sufficente l'autoriazzazione comunale che a sua volta però ha sempre quella dicitura "fatto salvo i diritti di terzi"?
Devo affontare un caso del genere e sinceramente non mi è mai successo, se qualuno ha esperienze in merito è gradito un caloroso parere. :)
Roby.
 

Valex

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Caro Roby, intanto fatti fornire copia del regolamento condominiale e osserva bene che non si violi nessun articolo inerente all'argomento in questione (tipo divieti di frazionamento e roba simile... ); è ovvio che se si procede contravvenendo al regolamento le autorizzazioni degli enti preposti possono essere impugnate da chi ritiene leso un suo diritto (il condomino che magari è contrario);
se non si va contro il regolamento è comunque necessario una delibera condominiale credo con maggioranza assoluta per poter procedere.
A quel punto : - sono tutti d'accordo
- nessuno può creare problemi avvelendosi del regolamento condominiale
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Valex quanto hai riportato sono sicuro è da intendersi per la eventuale sopraelevazione da parte del condomino o altri dell'ultimo piano, la legge parla chiaro è un aumento di cubatura e si intacca ovviamente la stabilità della fondamenta.
Ma se io ho un appartalemtno di 150mq e ne voglio ricavare 2 (appurato che non ci siano limiti difficilmente riscontrabili in un regolamento condominiale contrattuale) devo chiedere il permesso all'assemblea condominiale?
é una mia proprietà privata, non ledo i diritti di nessuno se non quelli di dover ricalcolare i millesimi e ridistribuirli. ovviamente a mio carico.
 

roberto.spalti

Membro Senior
Agente Immobiliare
Secondo me in caso di frazionamento, salvo esplicito divieto nel regolamento di condominio, non devi chiedere autorizzazione ma solo fare una comunicazione all'amministratore che provvederà a ricalcolare i millesimi.
 

giorgino

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Per il frazionamento in se non hai bisogno di una delibera condominiale a patto di non modificare nulla per quanto riguarda gli spazi comuni.
Esempio: Se vai a creare una "bussola" per modificare l'accesso alle due unità separate devi chiedere il permesso al condominio. Se al contrario il frazionamento e la conseguente modifica dell'accesso alle due unità rimane "nascosto" alla scala condominiale perchè prima entri nella vecchia porta per poi trovarti di fronte alle due nuove porte di casa, non crei alcuna modifica alle parti condominiali.

In pratica TEORICAMENTE se non tocchi l'estetica delle scale e non modifichi impianti condominiali non hai bisogno di delibere dell'assemblea. Se al contrario crea una doppia porta dove prima ce n'era una, e ti sdoppi l'impianto di riscaldamento centrale, in quel caso l'assemblea potrebbe crearti dei problemi.

Altro discorso sono i permessi comuniali dell'edilizia privata che a seconda delle regioni e delle zone, pretendono adeguamenti e/o asservimenti di posti auto ecc.

g
 

Valex

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
perdonami!! avevo inteso che l'immobile da frazionare fosse di proprietà comune di tutto il condominio (tipo casa del portiere) :occhi_al_cielo: :confuso: :disappunto: :^^:

In tal caso ha ragione Giorgino! se non modifichi nulla delle parti condominiali .. non devi chiedere il permesso a nessuno.
per ciò che concerne i millesimi .. per quanto ne so io devi solo comunicare all'amministratore non la redistribuzione dei millesimi per tutti ma semplicemente che la quota di quell'appartamento venga scissa per i due appartamenti.

ce la puoi fare!!!! :ok: ;)
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Come pensavo, siccome non si toccano le parti comuni, sono propenso a non svegliare il cane che dorme.
Dirò al mio cliente che può farlo senza problemi apparenti, in quanto un tecnico ci ha già rassicurato sul fatto che l'immobile si puo frazionare e ci sono le entrate, per i millesimi sentirò l'amministratore.
Grazie bella gente:D
Roby.
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
Concordo con Giorgio e con Roberto, a meno che non violi un divieto prescritto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, che vieti esplicitamente il frazionamento di una unità in più unità immobiliari, cosa che ritengo alquanto improbabile, ne daremo solo comunicaziione all'amministratore che dividerà i millesimi es da 100 in 60 e 40 o 50 e 50 o 70 e 30 e via discorrendo.

Il condominio disciplina solo ed esclusivamente l'uso ed il godimento delle parti comuni, e non delle proprietà private, e sono parti comuni quelle elencate nell'art. 1117 del codice civile.

Il fatto salvo diritto di terzi è, come senz'altro saprai, la frase che tutti i comuni mettono nelle loro autorizzazioni.

E' chiaro che tale frazionamento non dovrà modificare l'estetica del palazzo.

Altro discorso invece se col frazionamento devo aprire un nuovo accesso all'appartamento, a meno che il precedente appartamento avesse un doppio ingresso, presumo se ne debba creare uno nuovo.

Si può fare utilizzando l'art. 1121 del c.c. uso proprio della cosa comune, dove ad esempio per l'apertura di una porta che permetta all'acceso di na nuova unità abitativa, il singolo condomino, può a proprie cure e spese utilizzare parti comuni dell'edificio a meno che non pregiudichino la natura e i diritti deglli altri condomini.
 
I

Isabella Tafuro

Ospite
Concordo con Ale, solo una piccola precisazione riguardo ai millesimi, se il riscaldamento é centralizzato ed in caso di aggiunta di elementi radianti, bisogna rifare i millesimi per ciò che riguarda la superficie radiante, ovviamente a carico del proprietario che fraziona l'unità immobiliare.
Isabella
 

giaggio

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Pur concordando sulla possibilità di frazionare, debbo segnalare di aver avuto qualche noia
da parte di condomini che lamentavano danni derivanti dal deprezzamento della propria
abitazione in relazione all'aumento del numero dell unità immobiliari complessive.
(concetto: se tutti frazionano una palazzina di 8 diventa di 16).
Altre noie sono derivate dal'uso dei parcheggi esterni e dalle aree di manovra perché qualche condomino
ha sostenuto che non si ha il diritto di aggravare l'uso delle parti comuni.
(aumentando le famiglie - aumentano le automobili utilizzate) - Talvolta la lite è certa.
Felice Marchioni - Abaco Immobiliare - Rieti
 

diavolina

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
La frase "salvo diritti terzi" non è per consumare inchiostro!
Anche se dal punto di vista urbanistico ottieni l'autorizzazione comunale e dal punto di vista Edile non vai ad alterare prospetti rimane sempre il piano civilistico dei diritti privati! Per questo i comuni che non si vogliono vedere citati in causa e trascinati in tribunale mettono la clausula di cui sopra!

Come vedete in molti condomini si oppongono ed hanno tutti i diritti. Ne basta uno ad opporsi.
Giorgino, quando si dice di non modificare nulla sugli spazi condiminiali si intende anche i diritti che ogni proprietario ha su tali parti.
Un esempio che spero sia esaustivo: nuova unità immobiliare = nuove utenze da installare negli spazi comuni. Si configura un aumento di servitù. In base a cosa un proprietario è obbligato ad accetare l'aumento di servitù rispetto alla condizione in cui era entrato in possesso del suo bene?

Altro esempio con la generazione di una nuova unità immobiliare: si introduce un avente diritto in più nelle assemblee che non era stato considerato al momento dell'entrata in possesso del bene (Come ben sapete questo altera l'assetto per la costituzione della maggioranza)
Non ci si confonda con i due casi limite:
a)un condomino possiede più unità immobiliari: gli altri sono a conoscenza - ed hanno accettato- sia la potenziale introduzione di nuovi aventi diritti al voto sia del carico di servitù richiesto da ciascun immobile.
b) una unità immobiliare ha più proprietari: per quanto riguarda il voto si applica l'art 67
per quanto riguarda la servitù essendo (nella mmaggior parte dei casi) ad UI non varia.

Conferma di ciò è che allacciare nuove utenze i gestori dei servizi chiedono l'autorizzazione dell'amministratore secondo i numerosi racconti nei vari forum.
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
Diavolina, non sono perfettamente d'accordo con te.

1) del fatto che per l'allacciamento delle utenze i servizi chiedano l'autorizzazione al condominio è ovvio, perchè stiamo creando una servitù, o un uso di parti comuni
2) del fatto che si aggiunga un nuovo condomino e che gli necessiti quindi un'ulteriore servitù, o un ulteriore uso delle parti comuni, si applica il già citato art. 1120 del c.c. (innovazioni)
3) Per il fatto che si suddivida un'unità immobiliare in due unità immobiliari i millesimi di proprietà rimangono invariati, mentre aumenterà di uno il numero di "teste" e non credo che vi sia una legge che lo vieto, a meno che, come avevo già scritto non sia contrattualmente stabilito il contrario.
4) Sull'uso dei parcheggi, presumo che tu stia parlando della fattispecie in cui vi sia uno spazio condominiale comune in cui vengano parcheggiate le auto dei condomini, se vige la rotazione è chiaro che con 1 proprietario in più c'è da aspettare un turno in più e sicuramente i malumori crescono.

Per il fatto poi che uno si opponga a questo ci metto la mano sul fuoco che in ogni condominio c'è quello che dice la famosa frase non si può e l'assemblea è sovrana.

Il principio cardine è il seguente Il condominio non c'entra assolutamente nula con le proprietà private
Il condominio disciplina esclusivamente le parti comuni
Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni senza arrecare dano o impedendone l'utilizzo agli altri condomini
Le assemblee di condominio non possono limitare l'uso e le proprietà private

Dato che poi il condominio è regolato esclusivamente dal c.c. dagli artt. 1117, al'art. 1139, e che il regolamento attuativo non è stato mai approvato per ogni fattispecie esiste una ricca giurisprudenza, ed è utile andarsi a cercare la sentenza relativa al caso specifico o analogo.
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
IO concordo con ALessandro il condominio non puo vietare nulla al di fuori di quello sancito nel contratto condominiale allegato all'ato notarile.
 

diavolina

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Alessandro sono d'accordo con te per i punti cardine
1)Il condominio non c'entra assolutamente nulla con le proprietà private
2)Il condominio disciplina esclusivamente le parti comuni
3)Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni senza arrecare dano o impedendone l'utilizzo agli altri condomini
4)Le assemblee di condominio non possono limitare l'uso e le proprietà private
Hai presente l'aricolo Art. 1067 Divieto di aggravare o diminuire l'esercizio della servitù
come lo concili con i punto 1 e 2 del tuo post?
E secondo te l'introduzione di una nuova testa che altera i rapporti originari non è aggravamento di servitù?
Per quanto riguarda i parcheggi -- anche se non li ho introdotti io -- prendiamo il caso limite in cui lo spazio condominiale è proporzionato alla necessità del condominio (un posto, non assegnato, per ogni ui --- non assegnato nulla vieta di introdurre la rotazione): e secondo te il fatto di vedersi negata la possibilità di parcheggiare nello spazio condominiale perchè si sono alterati i rapporti originari della servitù tu lo chiami malumore? Questa è una lesione del diritto sulla cosa comune prima servivo n condomini ora sono obbligato a servirne n+1! Scusa Alessandro mi trovi l'articolo per cui devo subire un aggravio di servitù?
Grazie Diavolina.
 

giaggio

Membro Attivo
Agente Immobiliare
D'accordo con diavolina. Aumentare le unità immobiliari - secondo i casi ed il numero - può aggravare l'uso poco o in modo insopportabile. Alessandro ha ragione su alcuni punti, tuttavia è il regolamento di condominio che disciplina l'uso delle parti comuni, il concetto di condominio è a mio avviso differente.
 

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