Agosto68

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In data 26 Marzo 2010 , ho firmato un preliminare di compravendita con un agente immobiliare di Verona di una famosa catena di agenzie.
Da subito il venditore che vendeva non per altri ma per se ,ci comunicava che stava concludendo una sanatoria relativa a questa casa con il comune di San Giovanni Lupatoto Vr luogo appunto in cui si trova il fabbricato.
Attendiamo la risposta per poter rogitare e nel frattempo ,diciamo dopo circa 4 mesi , vengo a sapere da un vicino di casa che il terreno antistante alla casa , dichiarato dal venditore di sua propietà è in realta corte comune e che nel frattempo aveva preso accordi con il vicino per la spartizione (mai avvenuta).
Nelle carte allegate al preliminare, nella pianta della casa a pian terreno è ben evidenziata la porzione di giardino , in quanto estrapolata e ingrandita in un unico foglio, chiaramente nel preliminare vengono citati mappali ecc.
A questo punto, chiedo chiarimenti al venditore, il quale asserisce che non ha firmato nulla sulla divisione dei terreni, che il vicino dice cose non vere ecc..
Il notaio verifica ulteriormente e garantisce che il terreno è corte comune e che il venditore non poteva non conoscere i fatti, inoltre essendo un mediatore immobiliare di una certa età ed esperienza il fatto è ancora più rilevante.
Insomma dopo 4 mesi e una sanatoria non conclusa in quanto la scala interna e gli impianti sono da rifare, il venditore ci offre uno sconto di 5mila euro per un giardino di circa 70/80 mq che non esiste più.
Chiaramente noi rifiutiamo a questo punto. Il venditore ad un successivo incontro ci mostra il preliminare che lui stesso ha redatto e fattoci firmare, sottolineando con evidenziatore le parti in cui lui ha giocato d'astuzia.
A detta del nostro avvocato astuzie irrilevanti in quanto hanno basi inesistenti.
Comunque per concludere andiamo per ben due volte davanti al notaio per rogitare ,dopo avergli spedito raccomandate nei tempi e nei modi di legge e il signore non si presenta mai, addirittura il suo legale decide di non seguirlo oltre in queste peripezie e lo scarica.
Ad oggi questo signore non si è più fatto sentire ne altro.La sanatoria è ancora aperta e non cè abitabilita, la casa è stata occupata da persone che dicono di aver comprato ecc..
Secondo la vostra opinione , come mi devo comportare, lo dovrei segnalare all'albo o alla sua agenzia ?
Chiedo consigli urgenti, grazie.
 

Agosto68

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Professionista
Si sono andato da un avvocato, ma ad oggi il venditore semplicemente ignora la cosa , non è facile relazionare se il tizio non risponde, inoltre iil mio avvocato mi sembra molto ligio alle procedure che sono state fino ad oggi 2 raccomandate consegnate da un messo con intimazione di presentarsi a rogitare, ma visto come vanno queste cose in Italia probabilmente il venditore non è per nulla turbato e infatti al rogito c'ero solo io. Il notaio visto tutto il tira molla mi ha prentato € 1800 di conto e la banca € 150 per spese istruttoria mutuo oltre la pratica di perizia altri 200 euro per la valutazione.Insomma tutti hanno chiesto soldi .
 

Antonello

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Agente Immobiliare
Secondo la vostra opinione , come mi devo comportare, lo dovrei segnalare all'albo o alla sua agenzia ?

Di solito le PROCURE DELLA REPUBBLICA ITALIANA sono state collocate nei piani alti dei Tribunali.
Salirei immediatamente le scale e denuncerei senza esitazione alcuna, presso la cancelleria della Procura di Verona, questo lestofante mascherato da mediatore.
 

Agosto68

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Professionista
Sto cercando infatti di capire quale è l'iter + rapido, l'avvocato è un pò tranquillo e penso di cambiarlo, grazie per i consigli
 

vavy

Membro Attivo
Direi di scindere in due il problema: il profilo civile e l'eventuale penale.
per quanto riguarda il civile: tu la casa la vuoi ancora o no? (visti i casini io non la comprerei più però vedi tu...) Nel primo caso (ma occhio alle difformità) potresti agire per la esecuzione specifica del preliminare (una sentenza sostituirà il rogito trasferendo la proprietà della casa e dei "millesimi" di giardino), nel secondo recedi dal contratto x inadempimento del venditore chiedendo (se era stata versata) il famoso doppio della caparra.
Nel preliminare era previsto un termine per il rogito? e cmq direi che in ogni caso, una volta fissato il rogito il venditore non presentandosi al rogito si è reso inadempiente... e tra l'altro anche le difformità presenti nella casa, tanto più alla luce del recente inasprimento delle sanzioni per la vendita di immobili con difformità tra stato di fatto e catastali, credo ti aiutino nel voler far valere l'inadempimento.
Il fatto che il terreno fosse di proprietà d'altri al momento della firma non è di per se un problema in quanto ben avrebbe potuto il venditore procurarsene la proprietà prima del rogito ed essere quindi prefettamente adempiente al contratto. (c.d. vendita di cosa altrui)

Per quanto concerne invece il profilo penale, così su due piedi ad una prima sommaria lettura (ma dovresti sentire un penalista) non ravviso estremi di reato...
 

Agosto68

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Professionista
Il nostro avvocato fino ad ora ha spedito 2 atti di diffida, il primo sbagliando tra l'altro i termini per cui non potevano essere rispettati i 40gg di preavviso di legge a meno che il venditore non fosse stato sulla porta ad aspettare il telegramma il giorno stesso della consegna. Tale distrazione ci è costata 40 gg di attesa + 50 gg ulteriori per mandare finalmente una diffida nei termini di legge.Nel frattempo ci sono stati degli scritti in forma personale tra avvocati per trovare una mediazione.
Chiaramente il venditore non si è presentato neanche la seconda volta davanti al notaio. Risultato zero e punto a capo.
L'avvocato che mi segue il più delle volte ci dice che sono tempi tecnici, bisogna aver pazienza ecc..
Ma nel frattempo non capisco se la linea che sta tenendo e di comodo e poco incisiva o se in effetti è l'unica da seguire.
Tutti i documenti ci danno ragione, il notaio si è reso disponibile a testimoniare di quanto accaduto in un eventuale processo, i soldi sono ancora in mano al venditore e tutto tace.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
sbagliando tra l'altro i termini per cui non potevano essere rispettati i 40gg di preavviso di legge

Sapevo di 20 (venti) giorni e con raccomandata A/R.
Se hai dei dubbi sull'operato del tuo legale, consultane un'altro, senza nulla dire dell'attuale.
Non c'è niente di male.
E' per la tua tutela e garanzia.
 

Agosto68

Nuovo Iscritto
Professionista
Grazie per i consigli, in effetti l'idea è quella di confrontare l'operato di questo con l'esperienza di un'altro
Non mi sono mai trovato in queste situazioni, ma è amaro constatare che non si è tutelati ne dalle istituzioni e tutto sommato neanche dai propri legali.
Ho mandato una copia, dello scritto di apertura, di questa discussione anche a Tecnocasa, via mail, che diciamolo è l'azienda di cui fa parte questo galantuomo, e non ho ricevuto risposta.Vedremo....
Sto constatando con soddisfazione, che questa delle discussioni, è una bellissima forma di democrazia, in quanto si possono portare a conoscenza di tutti, le varie esperienze e la professionalità di tanta brava gente che altrimenti sarebbero senza voce.
Intanto grazie.
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Agosto68 mi spiace, situazione indicibile, specie quando qualcuno ha in mano i tuoi soldi e non si fa vedere.
Ma dici che l'immobile ora è occupato?
Visto il tipo partirei alla grande con una bella causa, purtroppo quando ci vuole ci vuole, esperienza insegna che con certi personaggi a fare i buoni si perde solo tempo.
Se il tuo avvocato non ti aggrada cambialo e se voi un consiglio, informati presso un avvocato che "mastichi" notevolmente il settore immobiliare.
 

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