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  1. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    In data 26 Marzo 2010 , ho firmato un preliminare di compravendita con un agente immobiliare di Verona di una famosa catena di agenzie.
    Da subito il venditore che vendeva non per altri ma per se ,ci comunicava che stava concludendo una sanatoria relativa a questa casa con il comune di San Giovanni Lupatoto Vr luogo appunto in cui si trova il fabbricato.
    Attendiamo la risposta per poter rogitare e nel frattempo ,diciamo dopo circa 4 mesi , vengo a sapere da un vicino di casa che il terreno antistante alla casa , dichiarato dal venditore di sua propietà è in realta corte comune e che nel frattempo aveva preso accordi con il vicino per la spartizione (mai avvenuta).
    Nelle carte allegate al preliminare, nella pianta della casa a pian terreno è ben evidenziata la porzione di giardino , in quanto estrapolata e ingrandita in un unico foglio, chiaramente nel preliminare vengono citati mappali ecc.
    A questo punto, chiedo chiarimenti al venditore, il quale asserisce che non ha firmato nulla sulla divisione dei terreni, che il vicino dice cose non vere ecc..
    Il notaio verifica ulteriormente e garantisce che il terreno è corte comune e che il venditore non poteva non conoscere i fatti, inoltre essendo un mediatore immobiliare di una certa età ed esperienza il fatto è ancora più rilevante.
    Insomma dopo 4 mesi e una sanatoria non conclusa in quanto la scala interna e gli impianti sono da rifare, il venditore ci offre uno sconto di 5mila euro per un giardino di circa 70/80 mq che non esiste più.
    Chiaramente noi rifiutiamo a questo punto. Il venditore ad un successivo incontro ci mostra il preliminare che lui stesso ha redatto e fattoci firmare, sottolineando con evidenziatore le parti in cui lui ha giocato d'astuzia.
    A detta del nostro avvocato astuzie irrilevanti in quanto hanno basi inesistenti.
    Comunque per concludere andiamo per ben due volte davanti al notaio per rogitare ,dopo avergli spedito raccomandate nei tempi e nei modi di legge e il signore non si presenta mai, addirittura il suo legale decide di non seguirlo oltre in queste peripezie e lo scarica.
    Ad oggi questo signore non si è più fatto sentire ne altro.La sanatoria è ancora aperta e non cè abitabilita, la casa è stata occupata da persone che dicono di aver comprato ecc..
    Secondo la vostra opinione , come mi devo comportare, lo dovrei segnalare all'albo o alla sua agenzia ?
    Chiedo consigli urgenti, grazie.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io farei una denuncia alle autorità :occhi_al_cielo:
     
    A Manzoni Maurizio piace questo elemento.
  3. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si sono andato da un avvocato, ma ad oggi il venditore semplicemente ignora la cosa , non è facile relazionare se il tizio non risponde, inoltre iil mio avvocato mi sembra molto ligio alle procedure che sono state fino ad oggi 2 raccomandate consegnate da un messo con intimazione di presentarsi a rogitare, ma visto come vanno queste cose in Italia probabilmente il venditore non è per nulla turbato e infatti al rogito c'ero solo io. Il notaio visto tutto il tira molla mi ha prentato € 1800 di conto e la banca € 150 per spese istruttoria mutuo oltre la pratica di perizia altri 200 euro per la valutazione.Insomma tutti hanno chiesto soldi .
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di solito le PROCURE DELLA REPUBBLICA ITALIANA sono state collocate nei piani alti dei Tribunali.
    Salirei immediatamente le scale e denuncerei senza esitazione alcuna, presso la cancelleria della Procura di Verona, questo lestofante mascherato da mediatore.
     
    A Manzoni Maurizio piace questo elemento.
  5. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sto cercando infatti di capire quale è l'iter + rapido, l'avvocato è un pò tranquillo e penso di cambiarlo, grazie per i consigli
     
  6. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Direi di scindere in due il problema: il profilo civile e l'eventuale penale.
    per quanto riguarda il civile: tu la casa la vuoi ancora o no? (visti i casini io non la comprerei più però vedi tu...) Nel primo caso (ma occhio alle difformità) potresti agire per la esecuzione specifica del preliminare (una sentenza sostituirà il rogito trasferendo la proprietà della casa e dei "millesimi" di giardino), nel secondo recedi dal contratto x inadempimento del venditore chiedendo (se era stata versata) il famoso doppio della caparra.
    Nel preliminare era previsto un termine per il rogito? e cmq direi che in ogni caso, una volta fissato il rogito il venditore non presentandosi al rogito si è reso inadempiente... e tra l'altro anche le difformità presenti nella casa, tanto più alla luce del recente inasprimento delle sanzioni per la vendita di immobili con difformità tra stato di fatto e catastali, credo ti aiutino nel voler far valere l'inadempimento.
    Il fatto che il terreno fosse di proprietà d'altri al momento della firma non è di per se un problema in quanto ben avrebbe potuto il venditore procurarsene la proprietà prima del rogito ed essere quindi prefettamente adempiente al contratto. (c.d. vendita di cosa altrui)

    Per quanto concerne invece il profilo penale, così su due piedi ad una prima sommaria lettura (ma dovresti sentire un penalista) non ravviso estremi di reato...
     
  7. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il nostro avvocato fino ad ora ha spedito 2 atti di diffida, il primo sbagliando tra l'altro i termini per cui non potevano essere rispettati i 40gg di preavviso di legge a meno che il venditore non fosse stato sulla porta ad aspettare il telegramma il giorno stesso della consegna. Tale distrazione ci è costata 40 gg di attesa + 50 gg ulteriori per mandare finalmente una diffida nei termini di legge.Nel frattempo ci sono stati degli scritti in forma personale tra avvocati per trovare una mediazione.
    Chiaramente il venditore non si è presentato neanche la seconda volta davanti al notaio. Risultato zero e punto a capo.
    L'avvocato che mi segue il più delle volte ci dice che sono tempi tecnici, bisogna aver pazienza ecc..
    Ma nel frattempo non capisco se la linea che sta tenendo e di comodo e poco incisiva o se in effetti è l'unica da seguire.
    Tutti i documenti ci danno ragione, il notaio si è reso disponibile a testimoniare di quanto accaduto in un eventuale processo, i soldi sono ancora in mano al venditore e tutto tace.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sapevo di 20 (venti) giorni e con raccomandata A/R.
    Se hai dei dubbi sull'operato del tuo legale, consultane un'altro, senza nulla dire dell'attuale.
    Non c'è niente di male.
    E' per la tua tutela e garanzia.
     
  9. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie per i consigli, in effetti l'idea è quella di confrontare l'operato di questo con l'esperienza di un'altro
    Non mi sono mai trovato in queste situazioni, ma è amaro constatare che non si è tutelati ne dalle istituzioni e tutto sommato neanche dai propri legali.
    Ho mandato una copia, dello scritto di apertura, di questa discussione anche a Tecnocasa, via mail, che diciamolo è l'azienda di cui fa parte questo galantuomo, e non ho ricevuto risposta.Vedremo....
    Sto constatando con soddisfazione, che questa delle discussioni, è una bellissima forma di democrazia, in quanto si possono portare a conoscenza di tutti, le varie esperienze e la professionalità di tanta brava gente che altrimenti sarebbero senza voce.
    Intanto grazie.
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Agosto68 mi spiace, situazione indicibile, specie quando qualcuno ha in mano i tuoi soldi e non si fa vedere.
    Ma dici che l'immobile ora è occupato?
    Visto il tipo partirei alla grande con una bella causa, purtroppo quando ci vuole ci vuole, esperienza insegna che con certi personaggi a fare i buoni si perde solo tempo.
    Se il tuo avvocato non ti aggrada cambialo e se voi un consiglio, informati presso un avvocato che "mastichi" notevolmente il settore immobiliare.
     
  11. fabbres

    fabbres Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caspita,guarda che imbrogli capitano in Padania:shock:.Io avvertirei la Lega Nord:D:D
    Scherzi a parte trovo l'avvocato poco incisivo,qui ci vuole decisionismo e idee chiare!!:applauso::applauso::applauso:
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In pratica: un legale competente.
     
  13. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma in mano al "venditore" ci sono tutti i soldi o solo la caparra? (mi scuso se l'hai già detto ma non lo trovo)
    Astrattamente - e sempre che non sia stata davvero venduta ad altri - potresti chiedere che il giudice con sentenza dia esecuzione al preliminare e trasferisca la casa intestandotela. soprattutto, il preliminare è stato trascritto?
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si intuisce dal tenore dei tuoi scritti.
    le leggi ci sono, se tu, prima di firmare il preliminare, avessi posto in essere semplici controlli preventivi, avresti scoperto, mi ripeto, con estrema facilità, che il bene che il venditore prometteva non era di sua esclusiva proprietà.
    Prevenire è meglio di curare.
    Adesso i rimedi sono più macchinosi.
    Non ho elementi per valutare l' operato del tuo legale, però se hai perso la fiducia, puoi sempre cambiarlo.
    Saluti ed in bocca al lupo.

    Smoker

    Aggiunto dopo 13 minuti :

    brutto affare.

    Smoker
     
  15. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il preliminare non è stato registrato, ma come dicevo prima essendo il venditore anche un agente titolare di tecnocasa, ci ha detto che non era di nostro interesse registrarlo, oltre ad averci detto che sono moduli prestampati ecc.
    Il fatto interessante è che il venditore ha messo sul preliminare delle furbizie (che in fase di discussione ci ha pure sottolineato con evidenziatore), ma ha scritto pure delle cose fondamentali, come per esempio "ad uso abitativo" e invece non ha ancora prodotto la certificazione di abitabilità in quanto il comune aspetta venga ricostruita la scala e gli impianti a norma per concederla.
    Posso ipotizzare che il venditore si sia reso conto che gli conveniva venderla a dei "poveretti" che probabilmente capiscono poco l'italiano, nello stato di fatto in cui si trova la casa ecc e che conti di affrontare le spese di risarcimento con quanto guadagnato in più e risparmiato sui lavori.
    Di fatti questi signori che hanno acquistato la casa, stanno eseguendo opere interne importanti senza esporre cartelli di inizio lavori con n° DIA ne altro. Per rispondere alla domanda sulla caparra, si, abbiamo dato solo 12 mila di caparra+ 1800 € di notaio per spese di competenza .
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sicuramente il venditore ha approfittato della tua buona fede, però di astuto nel suo comportamento, per ora, vedo ben poco.

    Smoker

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Quali sarebbero le furbizie?

    Smoker
     
  17. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Rispondo a smoker.
    Diciamo che ho fatto fare i controlli al notaio e mi ero anche raccomandato che controllasse proprio la propietà esclusiva, in quanto ero già passato per controversie di questo tipo con una vecchia casa di campagna e guarda un pò il notaio mi aveva assicurato la regolarità di tutto.
    Sono stato io che con queste prove inconfutabili in mano di promisquità l'ho convinto a ricontrollare il tutto.
    E sa cosa mi ha risposto ? "be si la corte è comune in effetti, ma lei comunque il preliminare l'aveva già firmato"
    Ma il notaio lo perdono in quanto poi si è dimostrato molto disponibile ecc, ma queste sono cose che nascono storte e per raddrizzarle ci vuole tempo...E il tempo è galantuomo e staremo a vedere. Grazie a tutti per le risposte
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ed anche le provvigioni all'omo verde?
     
  19. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A questo punto ti consiglierei due cose:
    1) fare accertamenti sull'immobile x verificare che sia effettivamente stato venduto ad altri.
    2) stante l'inadempimento del contratto preliminare sottoscritto con voi, citarlo chiedendo il doppio della caparra oltre al costo del notaio ed agli altri costi sostenuti.

    PS -- personalmente se anche la casa non fosse stata venduta ad altri a qs punto, stanti tutti i vizi da te rappresentati, me ne guarderei bene dal comprarla...
     
  20. Agosto68

    Agosto68 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si in effetti è cosi !
    Chiaramente cercheremo di ottenere il dovuto, speriamo di trovare un avvocato NORMALE !!

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    NO ci mancherebbe, la casa è sua e la vende per se stesso.
    A proposito, mi hanno detto che un venditore peofessionista non potrebbe vendere per se stesso, ma dovrebbe comunque incaricare un terzo
     

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