giulianimar

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera a tutti . E' il mio primo intervento (anche se ho letto spesso su questo forum).
La tematica e' stata già affrontata ma in questo caso c'e' una differenza con quello che ho letto finora. In pratica ho versato un assegno di 5000 euro alla proposta d'acquisto regolarmente accettata tramite telegramma e firma da parte del venditore.
Al momento dell'accettazione ho versato le provvigioni (poco più di 15.000 euro) all ' AI (come richiesto nel modulo di proposta d'acquisto).Sulla stessa proposta c'e' scritto testualmente : "la somma di cui al punto a) (quello relativo al versamento dei 5000 euro) e al punto b) ove prevista (era una cifra che avrei consegnato entro una certa data) ,diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ,con l'avvenuta conoscenza,da parte del proponente,dell'accettazione della presente proposta d'acquisto,che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE" .Adesso il venditore mi comunica che c'e' il rischio che non venda più la casa perché si stanno verificando problemi con la casa che a sua volta sta tentando di acquistare a causa di una richiesta di condono che potrebbe non essere accettata.
La domanda di condono edilizio è stata presentata nel maggio 2004 in maniera corretta con i parametri della legge nazionale Successivamente la regione Lazio ha cambiato il parametro inerente la cubatura (dai 750metri cubi a 450 metri cubi); Il rilascio della concessione in sanatoria potrebbe essere bloccato per questo motivo anche se parlando con numerosi tecnici sembrerebbe non possa accadere e se anche fosse ci sono tutte le condizioni per fare opposizione e vedere rilasciata tale concessione. Inoltre su questa stessa casa c’e’ una acquisizione gratuita da parte del Comune di Roma e si stanno portando avanti le pratiche di disacquisizione .
Ovviamente , se la cosa non andasse in porto, io vorrei evitare di rimetterci dal momento che un’ eventuale restituzione del doppio della caparra non coprirebbe le spese delle provvigioni già versate .La differenza con gli altri casi che ho letto su questo forum e’ che l’agente che cura l’acquisto da parte mia è la stessa persona che cura l’acquisto da parte del mio venditore della casa da condonare. Quindi l’ AI secondo me non avrebbe dovuto proporre un acquisto al mio venditore (che a sua volta non avrebbe accettato la mia proposta senza avere prima a disposizione una casa da comprare ) dal momento che la casa non aveva i presupposti per essere venduta. Questo ha danneggiato il mio venditore , ma indirettamente anche me perché le due vendite erano ovviamente vincolate l’un l’altra.
Mi piacerebbe avere le vostre opinioni in merito a come dovrei comportarmi.
Grazie a
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Iniziamo con le domande. In merito nella tua proposta per caso il contratto di vendita era sottoposto alla condizione sospensiva dell acquisto dell altro immobile da parte del tuo venditore? O è stata un accettazione nuda a cruda?
 

giulianimar

Membro Junior
Privato Cittadino
Questo lo avevo immaginato .Ma le provvigioni hanno superato di gran lunga la somma che deriverebbe dal recupero della doppio della caparra.Si puo' tentare di un'altra strada per limitare i danni ?
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Sentirei il parere di un agente immobiliare x quanto riguarda la provvigione... considera che potresti chiedere il risarcimento dell ulteriore danno.
Spero risponda qualcun altro x averne certezza.
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Giustamente Luna_ ti ricorda cosa vuole dire "caparra confirmatoria".
Sorge infatti in te il diritto di chiedere al giudice l'esecuzione della vendita od il risarcimento del danno.

Non vedo perchè tu vuoi fare il paladino difensore del venditore, che ha sbagliato nel mettere in vendita la sua casa quando non era certo del suo futuro acquisto, che a te non deve interessare.

Quindi prima di lamentarti inutilmente del danno subito ( provvigioni all'agente), vai da un legale efagi iniziare la procedura di inadempienza nei confronti del venditore, scegliendo fra le due ipotesi : obbligo di esecuzione del contratto o richiesta del risarcimento del danno. Le due richieste sono in alternativa : o l'una o l'altra.

Spiega al venditore quali sono le tue intenzioni e chiedegli almeno i 15.000 versati all'agente.
( doppia caparra + 5000 euro di danni ).
Se invece ti interessa la casa, agisci. Non sono un cinico, ma un contratto è un contratto.
A te di tutto quello che riguarda la futura casa del venditore non deve interessare nulla nè ce lo dovevi raccontare. Tutela i tuoi diritti. Altrimanti perdi i 5000 euro: l'agente non ha sbagliato con te nulla.
 

giulianimar

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma io avevo scritto proprio per capire se posso chiedere il risarcimento oppure l'obbligo di esecuzione del contratto e quali sono le possibilita' di successo e i tempi nella seconda ipotesi e anche per sapere se quella situazione di condono si puo' sbloccare visto che tanti esperti lo avevano garantito.La mia speranza e' quella che il mio venditore possa comprare senza intoppi cosicche' possa vendere a me senza problemi.Io non faccio il difensore del venditore ,ma neanche dell'agente che mi ha sempre detto che per l'acquisto da parte del mio venditore tutto andava bene,che la situazione si sarebbe sbloccata,che avremmo concluso entro l'estate e ha fatto credere le stesse cose al mio venditore.Forse formalmente con me l'agente non avra' sbagliato,ma moralmente non si e' preoccupato di valutare l'ipotesi di lasciarmi senza casa quando era al corrente delle difficolta' di vendita di quell'altra casa
 

secerot

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ciao, a me è successa più o meno la stessa cosa, siccome ho firmato la liberatoria al venditore per l'esecuzione del contratto, e ho ricevuto la caparra, l'avvocato ora provvederà a mettere in mora per per risarcire il danno legittimo. Lo stesso fa l'agente per le sue di provvigioni...
Io penso che il mio agente non abbia sbagliato, resta comunque l'amaro in bocca sapere che forse , se avesse seguito intuito e morale tipica di chi pratica un mestiere in modo molto professionale, l'incastro probabilmente non si sarebbe verificato..
Nel tuo caso però ravviso una incongruenza, aldilà dell'operatività corretta in funzione dell'articolo 1755... Perchè l'agente si è prodigato a vendere 2 volte lo stesso appartamento a soggetti diversi?
 

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