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  1. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti . E' il mio primo intervento (anche se ho letto spesso su questo forum).
    La tematica e' stata già affrontata ma in questo caso c'e' una differenza con quello che ho letto finora. In pratica ho versato un assegno di 5000 euro alla proposta d'acquisto regolarmente accettata tramite telegramma e firma da parte del venditore.
    Al momento dell'accettazione ho versato le provvigioni (poco più di 15.000 euro) all ' AI (come richiesto nel modulo di proposta d'acquisto).Sulla stessa proposta c'e' scritto testualmente : "la somma di cui al punto a) (quello relativo al versamento dei 5000 euro) e al punto b) ove prevista (era una cifra che avrei consegnato entro una certa data) ,diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ,con l'avvenuta conoscenza,da parte del proponente,dell'accettazione della presente proposta d'acquisto,che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE" .Adesso il venditore mi comunica che c'e' il rischio che non venda più la casa perché si stanno verificando problemi con la casa che a sua volta sta tentando di acquistare a causa di una richiesta di condono che potrebbe non essere accettata.
    La domanda di condono edilizio è stata presentata nel maggio 2004 in maniera corretta con i parametri della legge nazionale Successivamente la regione Lazio ha cambiato il parametro inerente la cubatura (dai 750metri cubi a 450 metri cubi); Il rilascio della concessione in sanatoria potrebbe essere bloccato per questo motivo anche se parlando con numerosi tecnici sembrerebbe non possa accadere e se anche fosse ci sono tutte le condizioni per fare opposizione e vedere rilasciata tale concessione. Inoltre su questa stessa casa c’e’ una acquisizione gratuita da parte del Comune di Roma e si stanno portando avanti le pratiche di disacquisizione .
    Ovviamente , se la cosa non andasse in porto, io vorrei evitare di rimetterci dal momento che un’ eventuale restituzione del doppio della caparra non coprirebbe le spese delle provvigioni già versate .La differenza con gli altri casi che ho letto su questo forum e’ che l’agente che cura l’acquisto da parte mia è la stessa persona che cura l’acquisto da parte del mio venditore della casa da condonare. Quindi l’ AI secondo me non avrebbe dovuto proporre un acquisto al mio venditore (che a sua volta non avrebbe accettato la mia proposta senza avere prima a disposizione una casa da comprare ) dal momento che la casa non aveva i presupposti per essere venduta. Questo ha danneggiato il mio venditore , ma indirettamente anche me perché le due vendite erano ovviamente vincolate l’un l’altra.
    Mi piacerebbe avere le vostre opinioni in merito a come dovrei comportarmi.
    Grazie a
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Iniziamo con le domande. In merito nella tua proposta per caso il contratto di vendita era sottoposto alla condizione sospensiva dell acquisto dell altro immobile da parte del tuo venditore? O è stata un accettazione nuda a cruda?
     
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi correggo, l accettazione della tua proposta era sottoposta alla condizione sospensiva di cui sopra?
     
  4. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    La mia proposta d'acquisto non presentava vincoli .
     
  5. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    E allora dovrà restituire il doppio della caparra in quanto inadempiente.
     
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  6. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Questo lo avevo immaginato .Ma le provvigioni hanno superato di gran lunga la somma che deriverebbe dal recupero della doppio della caparra.Si puo' tentare di un'altra strada per limitare i danni ?
     
  7. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sentirei il parere di un agente immobiliare x quanto riguarda la provvigione... considera che potresti chiedere il risarcimento dell ulteriore danno.
    Spero risponda qualcun altro x averne certezza.
     
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  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Giustamente Luna_ ti ricorda cosa vuole dire "caparra confirmatoria".
    Sorge infatti in te il diritto di chiedere al giudice l'esecuzione della vendita od il risarcimento del danno.

    Non vedo perchè tu vuoi fare il paladino difensore del venditore, che ha sbagliato nel mettere in vendita la sua casa quando non era certo del suo futuro acquisto, che a te non deve interessare.

    Quindi prima di lamentarti inutilmente del danno subito ( provvigioni all'agente), vai da un legale efagi iniziare la procedura di inadempienza nei confronti del venditore, scegliendo fra le due ipotesi : obbligo di esecuzione del contratto o richiesta del risarcimento del danno. Le due richieste sono in alternativa : o l'una o l'altra.

    Spiega al venditore quali sono le tue intenzioni e chiedegli almeno i 15.000 versati all'agente.
    ( doppia caparra + 5000 euro di danni ).
    Se invece ti interessa la casa, agisci. Non sono un cinico, ma un contratto è un contratto.
    A te di tutto quello che riguarda la futura casa del venditore non deve interessare nulla nè ce lo dovevi raccontare. Tutela i tuoi diritti. Altrimanti perdi i 5000 euro: l'agente non ha sbagliato con te nulla.
     
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  9. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma io avevo scritto proprio per capire se posso chiedere il risarcimento oppure l'obbligo di esecuzione del contratto e quali sono le possibilita' di successo e i tempi nella seconda ipotesi e anche per sapere se quella situazione di condono si puo' sbloccare visto che tanti esperti lo avevano garantito.La mia speranza e' quella che il mio venditore possa comprare senza intoppi cosicche' possa vendere a me senza problemi.Io non faccio il difensore del venditore ,ma neanche dell'agente che mi ha sempre detto che per l'acquisto da parte del mio venditore tutto andava bene,che la situazione si sarebbe sbloccata,che avremmo concluso entro l'estate e ha fatto credere le stesse cose al mio venditore.Forse formalmente con me l'agente non avra' sbagliato,ma moralmente non si e' preoccupato di valutare l'ipotesi di lasciarmi senza casa quando era al corrente delle difficolta' di vendita di quell'altra casa
     
  10. secerot

    secerot Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao, a me è successa più o meno la stessa cosa, siccome ho firmato la liberatoria al venditore per l'esecuzione del contratto, e ho ricevuto la caparra, l'avvocato ora provvederà a mettere in mora per per risarcire il danno legittimo. Lo stesso fa l'agente per le sue di provvigioni...
    Io penso che il mio agente non abbia sbagliato, resta comunque l'amaro in bocca sapere che forse , se avesse seguito intuito e morale tipica di chi pratica un mestiere in modo molto professionale, l'incastro probabilmente non si sarebbe verificato..
    Nel tuo caso però ravviso una incongruenza, aldilà dell'operatività corretta in funzione dell'articolo 1755... Perchè l'agente si è prodigato a vendere 2 volte lo stesso appartamento a soggetti diversi?
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Art. 1385 Caparra confirmatoria
    Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
    Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
    Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; artt. 164).

    Questo è l'articolo riferito alla caparra confirmatoria, in parole povere giulianimar, tu hai il diritto... qualora il venditore ti comunichi che non ha intenzione di onorare le obbligazioni sottoscritte ed accettate nella proposta di acquisto... di richiedere l'esecuzione forzata del contratto o di recedere da questo , fatta salva la possibilità di richiedere il danno subìto o il mancato guadagno ( come riportato dall'art. 1223 C.C. ) quindi di richiedere la somma in differenza versata all'AI... tieni presente che perchè questo avvenga c'è una procedura ben precisa da seguire, che in sintesi posso anticiparti ma un avvocato saprà specificarti nel dettaglio.
    Nel momento in cui il venditore ti comunicherà l'intenzione di non onorare il contratto, comunicazione che dovrà avvenire per iscritto con raccomandata, allora dovrai decidere se applicare il diritto di ritenzione della caparra e recedere dal contratto oppure chiedere l'adempimento forzato tramite diffida scritta ( qualora non venga accettato dovrai ricorrere al tribunale ) , se opti per la prima soluzione dovrai inviare una raccomandata nella quale dichiarerai che in forza dell'art. 1453 e ss, applichi il diritto di risoluzione del contratto in essere tra x e y, applicando la ritenzione della penale, fatta salva la forza di quantificare il danno e procedere a richiesta di rimborso nelle sedi competenti . Nel caso in cui invece deciderai di procedere alla esecuzione forzata del contratto, dovrai far pervenire al venditore una raccomandata scritta dall'avvocato nella quale lo diffidi a onorare l'obbligazione della vendita in mancanza della quale adirai alle competenti sedi. In tutti e 2 i casi dovrai iniziare un calvario giudiziario, per cui valuta tu ... Fabrizio
     
    A Maria Antonia piace questo elemento.
  12. secerot

    secerot Membro Attivo

    Privato Cittadino
    [quote=".Forse formalmente con me l'agente non avra' sbagliato,ma moralmente non si e' preoccupato di valutare l'ipotesi di lasciarmi senza casa quando era al corrente delle difficolta' di vendita di quell'altra casa[/quote]
    E ora se mi trovo a scrivere che non sono dei santi vuoi vedere che mi attaccano pure?
    è una cosa che avevo scritto anche io... se il venditore è in dubbio è giusto portare a tutti i costi a maturazione di una proposta se poi la stessa al 99% poi non si concretizza per probabilissima inadempienza?
    Nessuno ha la sfera di cristallo però un po di pelo sullo stomaco aiuterebbe
    Vedo però che questo tipo di lamentele non viene quasi mai appoggiato.
     
  13. secerot

    secerot Membro Attivo

    Privato Cittadino
    p.s. il problema è proprio lì.. il calvario giudiziario a cui da compratore beffato ti devi far capo... intanto l'agente da te ha incassato e dall'altro lato c'è un inadempiente che magari se ne fotte...
    Poi giudicate voi.
     
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  14. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma l'agente non ha venduto 2 volte lo stesso appartamento a soggetti diversi.Ha venduto a me un appartamento in regola e ha venduto un appartamento con dei problemi alla persona dalla quale io ho comprato.A causa di questi problemi questa seconda vendita forse non andra' a buon fine per cui di conseguenza la persona da cui devo comprare,non potendo a sua volta comprare, non vendera' neanche a me.
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Studiopci ti ha fornito elementi delucidanti.
    Il succo sono i 5000 euro di danno : o te li da indietro l'agente facendo il mea culpa morale ( ma non giuridico ) o te li da il venditore che superficialmente si è messo nei guai con la casa da acquistare. Il venditore è un "pollo" : come fa vendere la sua casa, con tutti i problemi della nuova ?
    Ora se tu vuoi essere solidale con il pollo fai come vuoi, accanisciti con l'agente, perdendo probabilmente tempo.
    Se no inizia il calvario del tribunale. Vinci sicuramente ma in pratica ti costa qualcosa.
    Comunque non fare come altri, non firmare nessuna carta ad agente o venditore prima di avere sentito un avvocato.

    Mi stupisce che tu sia cosi comprensivo con il venditore che è la causa di tutto.
    Fatti dare i 5000 euro e non continuare a commiserarlo. Quello ha capito che sei fiacco. qualche pugno sul tavolo è bene batterlo. ( Sul tavolo, non ho detto in faccia:maligno: )
     
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  16. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....io la vedo un po' strana la cosa ( venditore e agente ) . Non voglio fare il complottista ma se un immobile non è' libero e vendibile o comunque ha de seri problemi di trasfiribilita come in questi caso , lo si poteva ben sapere da parte del collega prima di fare le proposta ,e nel caso formulare una offerta condizionata alla risoluzione dei problemi riscontrati. Ora ,secondo il mio punto di vista , esistono delle responsabilità precontrattuali da parte dell'agente che se ha agito in buona fede e quanto è' successo e' frutto di errori ha una assicurazione a tale scopo....se invece la situazione e' stata gestita in malafede ( creata a DOC ) beh....la strada e' una sola.
     
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  17. giulianimar

    giulianimar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Escludiamo a priori il complotto . Diciamo che , a detta dell’agente ,tutti i tecnici interpellati hanno minimizzato i problemi dicendo che sarebbe bastato poco per sbloccare la vendita della casa per cui quanto meno c’e’ stata molta superficialità. Io in realta’ sono ancora fiducioso e spero che la rogna del condono si possa superare .Adesso chiedo se qualcuno ha delle informazioni su come superare questo tipo di ostacolo.Se e’ solo questione di tempo,se esiste comunque un’alternativa per per poter comunque comprare la casa da parte del mio venditore sanando la situazione in seguito o qualsiasi altra soluzione legale.
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se c'erano dei tecnici è difficile dare responsabilità all'agente.
    I tecnici operavano su tuo preciso incarico a controllare, o erano stati incaricati da altri?
     
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  19. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Molti a.i.ormai accettano provvigioni solo a conclusione positiva dell'affare. Mi risulta che da qualche tempo l'unico modo per lavorare e recuperare clientela sia questo, dato che è preferibile accollarsi il rischio di vedere sfumare la mediazione anche per cause indipendenti dal proprio operato piuttosto che essere scavalcati a prescindere, per la titubanza dei potenziali venditori/acquirenti e l'aggressività di molti costruttori che pubblicizzano gli allettanti "zero costi di mediazione". Purtoppo la crisi nerissima, unita credo all'operato disinvolto di alcuni operatori ha decimato i clienti, convinti di infilarsi in un ginepraio contattando le agenzie e spaventati dal dover pagare per nulla.
     
    A ccc1956 e Sbafio piace questo messaggio.
  20. Sbafio

    Sbafio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma come mai l'AI è quasi sempre esente da colpe e responsabilità (non hanno un codice deontologico, etico e morale a cui sottostare)???
    Se l'Ai vende a me un appartamento ed al venditore un altro appartamento, come può non sapere che la casa che andrà a vendere al venditore (brutto gioco di parole) ha problemi ???
    Mi spiace ma non credo più nella buona fede degli AI....
     

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