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  1. amac1974

    amac1974 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    sono nuovo del Forum ed ho letto vari post sull'argomento di seguito indicato.. anche di differente soluzione finale.. dove ognuno diceva la sua.

    CASO TIPICO:
    Compravendita Immobile ante 1967

    Nel Preliminare (non ancora registrato) non indicato espressamente se c'è l'agibilità, ma l'unica frase lì che richiama leggi sull'immobile recita:
    "La promittente dichiara ai sensi della legge 47/85 che esso preesisteva alla data del 1 settembre 1967."

    Il Notaio dell'acquirente comunica all'acquirente che non esiste certificato di agibilità e di conformità degli impianti e che per stipulare egli deve accettare:
    "Le parti escludono ogni garanzia relativa alla conformità a legge degli impianti."
    "La parte acquirente dichiara di essere edotta della mancata richiesta e del mancato rilascio del certificato di agibilità relativamente agli immobili in contratto, di nulla avere ad eccepire al riguardo, esonerando la parte venditrice da qualsiasi responsabilità."

    Inutile sottolineare come il mediatore abbia detto all'acquirente che gli impianti erano a norma e taciuto sull'agibilità.

    Può l'acquirente non stipulare?
    Ha diritto a riavere la caparra confirmatoria?
    Ha diritto a ricevere anche il doppio della caparra confirmatoria?

    Se possibile sarebbero graditi riferimenti a sentenze e leggi.

    Grazie di cuore.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, non vedo i motivi ( almeno da quello che riporti ) della tua agitazione , l'immobile è un ante 1967 ed è normale il richiamo alla legge 47/85, meglio conosciuto come condono totale, prima di tale data ( 1967 ) si costruiva con criteri diversi da quelli di oggi, l'agibilità è uno di questi, non significa che questi immobili non sono agibili, ma solo che non veniva richiesta e di conseguenza concessa, ecco che con la legge 47/85 ( condono edilizio ) si è intervenuti a sanare tutte queste anomalie giuridiche, altrimenti quasi tutti gli immobili si sarebbero dovuti abbattere, questo significa che la frase riportata dal notaio è di prassi e perfettamente legale.
    Per quanto riguarda gli impianti non a norma, anche questa situazione è normale ( scusa il bisticcio di parole ) la legge non impone per gli immobili già costruiti la certificazione degli impianti, è possibile la vendita dichiarando che l'immobile è privo delle certificazioni igienico-sanitarie ed elettriche e quindi da ristrutturare, basta che il compratore sia edotto della cosa perchè , purtroppo, quando dovrà a sua volta vendere dovrà procurarsi questi certificazioni, la vendita senza certificati è possibile solo la prima volta... anche qui la dicitura inserita è una dicitura di prassi.. tieni presente che il notaio mai e poi mai potrebbe rogare in presenza di abusi presenti, insanabili o altro, nè potrebbe rogare in dispetto alle prescrizioni di legge.Questo significa che... in mancanza di abusi insanabili o post 1985 ( quindi mai sanati ) tu non hai nessuna motivazione valida per recedere dal contratto...

    Non voglio difendere il collega, ma molto probabilmente è facile che gli impianti siano a norma ma privi di certificazione ( è degli ultimi anni la legge sulla certificazione ) è molto facile che siano stati rifatti qualche anno fa e prima della legge ... d'altronde non credo sia realisticamente possibile che sia ancora funzionale un impianto di più di 50 anni fa.

    No , non può perchè non si contravviene a nessuna legge

    No per i motivi su esposti, è un recesso immotivato

    Assolutamente no, a meno che non ci siano altre problematiche post sanatoria, anzi se dovesse recedere perderebbe la caparra.
    Fabrizio
     
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  3. merybel

    merybel Membro Attivo

    Privato Cittadino
    come ho scritto qualche giorno fà anche la mia casa che ho messo in vendita è antecedente al 1967 e c'è stato un condono per lavori che sono stati fatti dal primo propietario e nel rogito c'è scritto,quindi io potrei avvalermi della legge 47/85
     
  4. amac1974

    amac1974 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che vuol dire la vendita senza certificazioni vale solo la prima volta? Il venditore ha acquistato negli anni novanta a sua volta questo immobile.. Grazie.
     
  5. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Attenzione a non fare confusione sulla Legge 47/85 del primo Condono edilizio: con quella Legge che, per la prima volta, apriva la strada alle sanatorie degli abusi edilizi non sanabili diversamente, il legislatore ha voluto porre un termine temporale entro il quale "regolarizzare" le costruzioni realizzate senza la prescritta licenza edilizia (cosa che comunque non vale per i Comuni che a quella data erano dotati di strumento urbanistico vigente).
    E' diventata quindi prassi comune la dichiarazione sulla data di edificazione ante 1967 (quando non sia esattamente accertabile) ai fini della regolarità edilizia del manufatto.
    I notai chiedono espressamente questa dichiarazione qualora non vi siano documenti autorizzativi che attestino la regolarità del fabbricato costruito appunto prima del 1967.
    In realtà non è che prima di quella data vi fosse un vuoto normativo, la legge fondamentale urbanistica è la 1150 del 1942 e dopo di quella diverse altre leggi in materia sono state approvate.
    Per quanto riguarda gli impianti la legge è la 46 del 1990, recentemente sostituita dal D.M. 37 del 2008. Chi possiede un immobile costruito prima del 1990 non ha l'obbligo della certificazione a meno che non abbia eseguito dei lavori di ristrutturazione, in quel caso deve fare una verifica sullo stato dell'impianto elettrico servendosi di un impiantista abilitato che rilascerà una dichiarazione di rispondenza. In genere si tratta di sostituire i cavi elettrici di sezione non adeguata ed aggiungere gli interruttori magnetotermici sul quadro qualora assenti.
     
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  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Poichè in Italia la " consecutio temporum " nelle leggi non esiste ( ci si alza una mattina e si decide ) ci si deve inventare qualcosa per sanare le storture fatte con la nuova legge, ecco che si fanno i vari condoni...
     
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  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    bene, abbiamo capito che per le case ante 1967 non e' obbligatorio il certificato di agibilita'.
    per tutte le case dal 1967 al 1990 come e' la situazione???
    il certificato di agibilita' non e' indispensabile per vendere casa, oramai lo sappiamo,
    ma metti che un acquirente cocciuto lo voglia a tutti i costi.
    deve semplicemente richiederlo in proposta??
    a me sinceramente che sto comprando un immobile degli anni 1980 sembra impossibile che non abbia il certificato di agibilita' a Monza.
    ma potrebbe anche essere.
     
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    Dubito un notaio obblighi ad accettare la frase sopra relativa alla garanzia sugli impianti ma fa riferimento ad accordi precedentemente scritti ed in mancanza alla volontà delle parti (in primis acquirente che Lui tutela). Peraltro la modulistica depositata delle AI distingue sempre questo aspetti che è già chiaro nel preliminare.
    Inoltre per quanto riguarda il certificato di agibilità è raro un il notaio voglia indicare al rogito che non è stato richiesto certificato agibilità (non che non esiste). Tutto cio' per una serie di ragioni che sono relative al fatto che la casa è comunque commerciabile e soprattutto che la richiesta del certificato deve pervenire dall'acquirente alla data della proposta avendo debiti tempi tecnici per ottenerlo in comune.
    Posso solo pensare che il Notaio vogli far riferimento all'agibilità poichè esistono altre motivazioni valide che riguardano lo stato strutturale dell'immobile.
     
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  9. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non è obbligatorio il certificato di Agibilità per vendere una casa usata, ovvio che se l'acquirente lo desidera deve dare il tempo al venditore (in proposta) di reperirlo (a milano 60gg sono necessari).
    Ammesso che in Italia siano sempre disponibili i certificati di agibilità rilasciati (cosa impossibile) è da dimostrare che un certificato di agibilità rilascaito nel 1943 dimostri che la casa è oggi agibile visto che sono passati 70 anni.
     
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  10. amac1974

    amac1974 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Da quello che reperisco sul web in queste ore (siti di notai ed avvocati). Senza agibilità (pur potendoci vivere se ante 1967) la casa perde di valore (problemi per affittarla, per gli allacci delle utenze, per rivenderla almeno allo stesso prezzo acquistato), perciò pare proprio che la legge tuteli chi acquista se fa valere i suoi diritti. Infatti qui non si parla di non volere più comprare, ma comprare una cosa che non ha difetti, perciò o si accetta la cosa espressamente (altrimenti non si può rogitare) o si ha diritto al recesso per inadempimento della controparte (non so se con il doppio della caparra.. ma a breve lo scoprirò) perché l'Agibilità deve essere espressamente accettata se non esistente e se non ESPLICITAMENTE citato nel preliminare, questo requisito diventa essenziale ai fini della qualità dell'oggetto della compravendita!
    Ulteriori informazioni utili anche qui:
    Guida Cittadino - Consiglio Nazionale del Notariato
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Appunto, tu hai firmato che accetti la mancanza dell'agibilità.

    Per affittare non c'è nessun problema, la cosa importante è che gli impianti siano a norma , il che significa che se compri una casa vecchia, o la ristrutturi (e in questo caso avrai gli impianti certificati) o la affitti così com'è (e in questo caso, devi avere gli impianti a norma della legge 46/90).
     
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  12. amac1974

    amac1974 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No io non ho firmato niente ancora, ad eccezione del preliminare dove non viene ESPRESSAMENTE indicata l ' agibilità. Quella frase si riferisce alla bozza di stipula che dovrei accettare se .. accettassi il fatto che non sussiste.
     
  13. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma la vendita di un fabbricato che presenta abusi più o meno gravi non rende comunque l'atto nullo ?
     
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  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Appunto non hai richiesto l'agibilità al preliminare quindi non ci sono tempi tecnici per ottenerla in tempo per il rogito.
    Poi non è vero che non esiste agibilità ma che al rogito non sarà presentato il documento.
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    magari....invece no.
    diciamo che se il venditore dichiara il falso quindi non dichiara che ci sono degli abusi e poi l'acquirente lo scopre attraverso i controlli del notaio sono dolori.
    per tutti tranne che per il mediatore.
    sembra impossibile ma e' cosi'.
    l'acquirente se gli abusi non si possono sanare entro il rogito o proprio non si possono sanare in nessun caso si ritira dal contratto non firmando il rogito.
    e comincia una lotta con avvocati e giudici per avere indietro il doppio della caparra anni di tribunali e ansia e soldi chissa' se recuperabili.
    poi certo bisogna anche vedere le responsabilita' del mediatore...anche perche' mi sembra poco credibile che cartina catastale in mani e stato di fatto
    dell'immobile non sia sia accorto di abusi senza possibilita' di regolarizzazione.
    bisogna condizionare la proposta a tutto quello che serve per poterne uscire indenni.
    se le condizioni si risolvono, bene si va avanti nel contratto ma se si comincia male e lo si scopre subito con l'aiuto di un geometra di fiducia, ci si puo' fermare in tempo senza danni..
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    richiederlo in proposta che diventa un preliminare all'accettazione del venditore.:D
    la proposta va fatta come se fosse un preliminare.
    almeno per le cose importanti.
    voglio vedere se poi alla data della scrittura integrativa le due parti non si mettono d'accordo.
    quindi meglio compilare la proposta bene....molto bene.
     
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  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ci giocano su queste cose....soprattutto con gli acquirenti inesperti.
    dovevi mettere in proposta una clausola sospensiva per i controlli sull'immobile.
    il tuo geometra avrebbe fatto i controlli e scoperto se esiste l'agibilita' e in base
    a quello che tiavrebbe detto avresti deciso se accettare o meno.
    con una clausola sospensiva se non vorrai accettare di continuare tutto si ferma li' se vuoi a tutti i costi il certificato di agibilita e non fosse possibile averlo.'.
    se invece hai gia' compilato la proposta e ti hanno detto chel'agibilita' non c'e' o che magari non si potra' mai ottenere e' logico che quella dicitura si vogliono parare il d...... .:occhi_al_cielo:
     
  18. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' proprio quello che dico sempre: quando i documenti non sono chiari o sono imcompleti è sempre bene affidarsi ad un esperto che potrà verificare lo stato effettivo della situazione e consigliare per il meglio sul da farsi. A cose fatte sarà più difficile rimediare.
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    guarda oramai anche sul forum gli agenti consigliano di mettere sempre una clausola sospensiva per fare fare i controlli urbanistici e catastali sull'immobile.
    se questi controlli vanno bene, si continua nel contratto altrimenti tanti saluti.
    e' la cosa piu' importante da fare secondo me perche' ancora non hai cacciato soldi per il preliminare e dopo tutto diventerebbe piu' difficile nel recuperarli oltre alla rottura di .......
    se dovesse venire fuori qualche grosso abuso o qualche pignoramento nascosto, i venditori sono capaci di tutto, l'acquirente si ritira senza danni, non paga la provvigione e gli viene restituito il deposito.
    meglio di cosi'...............:D
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    I maggiori abusi insanabili sono quelli che non si vedono e di cui non ci si può accorgere, tipo il fabbricato vecchio che è stato costruito 30 cm più alto o con le distanze oggi non regolari, ecc.
     
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