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  1. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve, c'è ne sempre una nuova.......
    circa 3 anni fa si creava un nuovo condominio che si è completato (tutte le unità sono state vendute e occupate) circa 8 mesi fà. Il condominio è formato da 2 unità separate ed ogni unità è composta da 12 alloggi + 4.
    I 4 + 4 locali (mansarde) sono stati locati ad uso abitativo dallo stesso costruttore.
    Solo da pochi mesi, a seguito della riforma della tassa rifiuti, abbiamo scoperto che chi abita in questi locali non è registrato presso il comune quindi di conseguenza produce rifiuti (per giunta anche non differenziando) a spese del condominio, a maggior ragione che ora si pagherà in base al quantitativo di non recuperabile che si smaltisce.
    La mancata registrazione è dovuta al fatto che questi 4+4 "mansarde" sono registrati al catasto come magazzino C2.
    Abbiamo portato a conoscenza di questa situazione sia al comune che alla società che gestisce la raccolta rifiuti ma non troviamo riscontro alla risoluzione del problema. Cosa mi/ci consigliate di fare perchè venga regolarizzata questa situazione?
    Inoltre ci stiamo domandando se questi 4+4 locali C2 (magazzino) che il costruttore ha dato il locazione abitativa possono essere rimasti di proprietà del costruttore oppure se fanno parte del condominio dato che ci è stato detto che il sotto tetto e di proprietà del condominio, diversamente il costruttore avrebbe dovuto accatastarli come categoria A/
    grazie per i vostri consigli e delucidazioni
     
  2. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Se i locali sono stati accatastali C2 è perchè la volumetria concessa come residenziale era esaurita negli appartamenti e i sottotetti non potevano essere altro che soffitte. Di fatto si tratta di abuso edilizio, in quanto viene fatto un uso improprio dell'immobile. Il costruttore dovrebbe tentare di trasformare i sottotetti in abitazione tramite il piano casa o il recupero dei sottotetti, ma la situazione andrebbe analizzata nei dettagli per darti una risposta precisa. La situazione attuale è che gli inquilini dei sottotetti son abusivi, per questo non possono registrarsi al comune per il pagamento della tassa rifiuti!
    in bocca al lupo
     
  3. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non è detto che siano accatastati come C2 perchè la volumetria concessa come residenziale era esaurita.. più semplicemente puo' essere che i locali non hanno i rapporti di luminosità/areazione trasversale per essere accatastati ad abitazioni... e cmq l'uso improprio non è un abuso edilizio (cosa ben diversa) ma semmai un uso improprio della destinazione.. dubito infatti che siano affittati ad uso abitativo, sarebbe un contratto nullo. Li avrà affittati ad uso C2 (magazzino) poi il conduttore li userà differentemente ma non credo proprio che ci sia un contratto abitativo!!
    basta fare una visura dello stabile e vedere di chi sono i locali sottotetto.. saranno sicuramente del costruttore, se dici che li ha dati lui in affitto... nn possono essere di altri..
    non conosco sinceramente la riforma sui rifiuti ma mi pare strano che il condominio risponda per quelle unità immobiliare che non la pagano..
     
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  4. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Veramente a me risulta che il cambio di destinazione d'uso senza titolo sia un abuso edilizio. In un locale ad uso soffitta infatti, potrà essere tollerata la presenza di un bagno, ma non certo quella di una cucina, che invece sarà sicuramente stata realizzata per permettere a delle persone di viverci. Se la cucina l'ha fatta il proprietario o il conduttore non importa, fatto sta che c'è un abuso, e il proprietario ne è responsabile
     
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  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In effetti una cucina in un magazzino si giustifica male... :confuso:
    Per il resto sono piuttosto d'accordo con Abacus.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Volendo fare l'avvocato del diavolo, puoi anche avere solo un fornelletto e non una cucina regolare...
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa ma a titolo di curiosità, chi ve l'ha detta questa cosa?

    Se i sottotetti in questione (locali) che poi di fatto hanno una loro identità catastale, rientrassero in una proprietà condominiale , lo dovresti trovare scritto nell' atto d'acquisto (solitamente nella fatitica frase di rito che dice "nella vendita è compresa la quota proporzionale delle parti comuni all'edificio ..... dove dovrebbe seguire la descrizione anche di eventuali comproprietà tipo all'oggio del portiere , locali in genere).

    Sarebbe interessante leggere anche il regolamento di condominio .........

    Dubito che un costruttore non si sia riservato la proprietà di questi locali
    ma non è escluso che da progetto approvato e relativo permesso a costruire, gli stessi possano risultare locali adibiti all'utilità comune delle altre unità abitative (quindi un tecnico che prenda visione del progetto originario potrebbe togliere qualsiasi dubbio a riguardo).

    Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

    2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

    3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

    Nb. se il contrario non risulta dal titolo:

    Poi , a mio avviso , una destinazione diversa non autorizzata , rappresenta comunque , come detto da Laura Mencarini , un abuso edilizio , anche se di entità minore rispetto ad un immobile nato diciamo "spontaneamente"
    (anche se l'immobile è censito) .
     
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  8. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :rabbia::rabbia::rabbia: grazie a tutti per i vostri interventi ma una risoluzione al problema ? (pagare anche per gli altri), alcune precisazioni cosi da potrmi aiutare a risolvere questa rogna.
    1) I locali sono accatastati C2 non vi sono il n. dei vani ma soltanto i mq che variano da 45 a 60mq.
    2) Gli immobili sono di nuova costruzione, il termine lavori è stato dato a marzo 2012 ed il progetto è di 12 unita abitative per ogni immobile,
    3) Il condominio e formato da 2 immobili,
    4) Un'altro condominio con medesime caratteristiche è stato appena finito
    5) Il progetto globale prevede in un'area grande 3 o 4 volte un campo di calcio un totale di 4 condomini sempre con medesime caratteristiche,
    Ora mi chiedo:" perche se il permesso a costruire è rilasciato per 12 unità abitative per ogni immobile il comune permette al costruttore di costruirne 16 (12 + 4 mansarde accatastate come C2)?
    6) NO i contratti sono ad uso abitativo, non sono registrati e viene rilasciata una semplice ricevuta dall'agenzia immobiliare che fa da tramite tra inquilino e proprietario (il costruttore).
    Questo e certo, tramite un amico (collega di lavoro) che ha in affitto uno di questi locali abbiamo potuto verificare la mancata registrazione del contratto e il fatto che l'agenzia vuole che il canone di affitto sia pagato in contanti e non tramite bonifico,
    7) Il comune tramite lettera ci ha comunicato appunto come sarà regolato e contabilizzata la nuova tassa sui rifiuti precisando che si terrà conto solo ed esclusivamente di quanto non recuperabile produciamo, il contenitore è uno per ogni unità immobiliare (12 alloggi), visto che ora la maggior parte della tassa sarà in base a quanto "spazzatura non reciclabile produciamo" ogni utente dovrebbe avere il proprio secchiello cosa questa che è fattibile solo se lo decide la maggioranza degli utenti.
    Ma nel frattempo cosa fare? come dobbiamo muoverci affinchè tutto si regolarizzi?
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sei sicura che esista un pezzo di carta scritto che possa definirsi un contratto visto che da quel che stai descrivendo di fatto stanno evadendo le imposte e tasse oltre alla normativa sulla tracciabilità delle locazioni....
    Qui c'e' materiale per la gdf......


    E come fanno i conteggi scusa di quanto non recuperabile?
    Se hanno previsto questa modalità dovrebbero spero aver previsto una maniera per impedire l'accesso a chiunque a questi contenitori altrimenti potrebbe passare chiunque e scaricare nel contenitore un pallet di schifezza e voi pagate...... Che comune e'?
     
  10. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si, il cambio di destinazione d'uso anche se senza opere (cioè funzionale), in mancanza di titolo abilitativo o comunque in contrasto con le norme di PRG costituisce un abuso edilizio. La soluzione è ottenere qualora possibile il cambio di destinazione in sanatoria e regolarizzare gli immobili sia urbanisticamente che catastalmente, in tal modo gli occupanti potranno avviare il pagamento della tassa rifiuti. Se ciò non è tecnicamente possibile, il Comune dovrebbe intervenire per fare liberare i locali, perché non si può vivere legittimamente in un magazzino.
     
  11. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    BEH!
    Partiamo dal presupposto che il costruttore non sia un fesso,
    per quale motivo al mondo dovrebbe sprecare volumetria abitativa per realizzare soffitte??
    Gli costava troppo mettere 2 finestre?

    Vallo a dire agli ispettori del comune...
     
  12. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    certissima, contratto "se cosi si può definire" non è registrato all'agenzia delle entrate ed e senza bollo,

    e solo questione di tempo ed organizzazione e poi tutti pagheremo in base al non reciclabile (recuperabile), le modalità di pagamento possono essere diverse, ad esempio nel comune vicino è a levata, cioè ad ogni svuotamento, quindi conviene metterlo fuori quando è pieno, il bidoncino ha un "Microchip" fissato che identifica il proprietario, per i condomini il cassonetto e unico per tutti i condomini, si trova nell'aria privata del condominio e deve essere messo fuori la sera prima del ritiro, in alternativa si può demandare allo stesso personale della raccolta rifiuti a fare questa operazione, c'è un addetto che lo mette fuori dall'aria privata 1 ora circa prima del ritiro e lo rimette dentro 1 ora circa dopo il ritiro, questo servizio ha il costo di 1 euro a cassonetto per ogni svuotamento,
    per evitare l'uso da parte di estranei i cassonetti possono essere chiusi con un lucchetto la cui chiave è data ad ogni condomino.
    Quindi noi potremmo applicare il lucchetto e quelli delle "mansarde restano fuori" ma in questo modo sicuramente l'area privata dove sono i cassonetti diventerà una discarica, mica possiamo metterci con il fucile a spiare quelli che lasciano i rifiuti a terra perché senza chiavi?

    Ci siamo già stati al comune, quindi sono informati di tutto ma nulla è cambiato
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Bene denuncia alla gdf.



    Con il fucile no con una telecamera si previa approvazione assembleare se l'area e' condominiale. Dopodiche' diffida al proprietario da parte del condominio nel caso lascino fuori la spazzatura e chiamata in causa del proprietario da parte del condominio se l'atteggiamento persiste.

    Se invece riempiono la strada pubblica bisogna eventualmente anche leggere cosa prevede il regolamento comunale in materia ma qui il condominio centra poco visto che la strada e' pubblica.
     
  14. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Incredibile che il Comune (Torino?) non faccia nulla, evidentemente si applica il criterio del "vivi e lascia vivere" ritenendo di dover agire solo su formale denuncia.
     
  15. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Preciso: il comune non è Torino ma in provincia di Torino e poi la vogliamo dire tutta la verità......
    Il geom. del costruttore è un assessore al comune,
    come assessore è anche un socio del costruttore,
    per far fare al costruttore l'area condominiale ecologica (perché cosi è previsto dal regolamento comunale, abbiamo dovuto contattare direttamente il Sindaco visto che non se ne veniva a capo e............ in 10 giorni l'area è stata fatta, non mi sembra il caso di relazionare nuovamente al sindaco anche questa problematica ma se non trovo alternativa mi sa che faccio così.
    P.S. ma è vero che se l'inquilino che ha un contratto non registrato lo denuncia all'agenzia delle entrate viene tutelato per legge a non essere sfrattato?
     
  16. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    No, se intendi la regolarizzazione dei contratti in nero fatta all'AdE, non è più possibile: la sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 ha dichiarato infatti illegittimi i commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011, secondo i quali, per la mancata registrazione dei contratti di affitto entro il termine previsto di 30 giorni, l’inquilino poteva denunciare il proprietario, provocando l’immediata emersione del contratto.
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Si è sistemato bene il costruttore!!!
     
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  18. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ... ed il costruttore ed il suo socio assessore prendono soldi in nero affittando come abitazioni alcuni magazzini, con il benestare del Comune...
    Chissà magari fra non molto si leggerà qualcosa sui giornali, almeno sulla cronaca di Torino e provincia!
     
  19. Silvia55

    Silvia55 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ......ohi ohi, "mi sembla di vedere un gatto" (diceva l'uccellino Titti quando vedeva Silvestro) io invece dico ....ohi ohi mi sembra di vedere nero e devo dire grazie a tutti i vostri chiarimenti e consigli.

    ......non so se faccio bene a scrivere qui quello che ho scoperto, letto ma sopratutto regolamentato dato che oltre al "Gatto e la Volpe" c'è anche il socio "Volpino" che ha una propria agenzia immobiliare e mi sa che mi sta leggendo.
    Su immobilio c'è chi mi può consigliare come e cosa fare ed eventualmente, se i fatti mi/ci danno ragione fare anche una azione legale unitamente con gli altri proprietari?
    Grazie
     
    Ultima modifica: 14 Aprile 2014
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    potresti postare quì le tue scoperte omettendo i dati sensibili :fico:

    poi se c'è il volpino che ti ha riconosciuto e ti stà leggendo è lui che si dovrebbe preoccuopare ;)

    fossi in te posterei senza scrupoli di sorta
     

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