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  1. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, rieccomi qui ad esporvi un problema.

    Nel mese di giugno ho deciso di comprare casa, proposta accettata dai proprietari con due clausole ipotecarie da risolvere entro il compromesso. Poichè l'agenzia immobiliare dopo varie vicissitudini non è riuscita a risolvere queste due clausole ipotecarie entro il 31 luglio (prima data fissata x il compromesso) si è deciso di spostare la data ultima al 31 ottobre ma molto probabilmente (a detta dell'AI) il tutto si sarebbe risolto molto prima ma ad oggi ancora nessuna notizia.

    Ieri mi ha telefonato il proprietario dell'appartamento e mi ha fatto capire che lui non intende più aspettare l'AI perchè non ha preso la situazione a petto e domani vuole incontrare me x discuterne in agenzia...anche io non ne posso più di questo atteggiamento e son perfettamente concorde col proprietario attuale dell'immobile.

    A questo punto come si fa? L'attuale proprietario può togliere l'incarico all'agenzia? Se si a cosa andrebbe incontro? Io acquirente che ho già versato all'accettazione della proposta la mediazione all'agenzia (scrivendo ovviamente che se il tutto non fosse andato a buon fine loro mi avrebbero restituito tutto) cosa posso fare? Qualora il proprietario togliesse l'incarico all'agenzia, io dopo quanto tempo potrei riacquistare la casa magari senza mediazione?

    Come l'altra volta siete stati x me di grande aiuto spero che anche questa volta sappiate darmi dei riscontri...grazie di cuore e buona giornata!!!
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non capisco cosa sono queste due clausole ipotecarie. C'era un mutuo sull'immobile? Bisogna cancellare solo l'ipoteca?
    Cosa avrebbe dovuto fare l'agente immobiliare che a detta del proprietario della casa non ha fatto. La casa è sua, è lui che si deve attivare per cancellare ipoteche o quant'altro, si è impegnato con la proposta, mi sbaglio?
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, prima di tutto le problematiche ipotecarie non deve risolverle l'agenzia bensì il proprietario , non conosco le problematiche ma se dovessero esserci ancora iscritte ipoteche nonostante il debito sia stato estinto... il proprietario deve interessarsi per la cancellazione, mentre se invece dovessero essere ipoteche iscritte a fronte di un debito ( verso lo Stato o verso una Banca o Finanziaria ) sempre il proprietario si deve attivare... pagando il dovuto altrimenti mai si estinguerà l'ipoteca... detto questo se ( come spero ) hai inserito 2 clausole sospensive legate all'estinzione delle ipoteche ... male hai fatto ha pagare anticipatamente l'agenzia, fino all'avverarsi della condizione ( le ipoteche estinte) il negozio giuridico non si è perfezionato e quindi la vendita non è conclusa... per logica conseguenza l'agenzia non doveva essere pagata fino a all'avverarsi delle condizioni... l'aver sottoscritto un impegno alla restituzione ( specie di questi tempi ) non va oltre la bella figura... il mio avvocato dice sempre: " vale la regola del cinque, chi ha i soldi in mano quello vince ) poniamo il caso... ma sicuramente non sarà così che l'agenzia non possa o non volgia ritornarti i soldi indietro ... dovrai iniziare un balletto. In merito poi al fatto di togliere meno l'incarico all'agenzia, sarebbe un inutile aggravio di problemi e spese oltre al fatto che non vedo i motivi per farlo, sono più propens pensare che il proprietario stia giocando ( in maniera scorretta ) a risparmiare le competenze. Comunque se spieghi meglio la natura delle problematiche ipotecarie e tutto il resto potremo essere più chiari. Fabrizio
     
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  4. Samuele Brignone

    Samuele Brignone Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto in tutto studiopci.
     
  5. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie x questa prima risposta...mi spiego meglio (scusami se non l'ho fatto prima).
    Allora una ipoteca pare che a giorni sarà risolta mentre l'altra è verso una banca. L'attuale proprietario ha delegato, pagando ovviamente, l'agente immobiliare che si è recato in cancelleria e questa le ha rilasciato una copia "della presentazione della domanda" mentre io nella proposta ho posto la clausola di effettuare "la cancellazione dell'ipoteca prima del compromesso".

    Per quanto riguarda il pagamento all'agenzia (Tecnocasa) è stato fatto perchè in sede di accettazione della proposta loro ritirano la provvigione...mi scusi, ma il documento che loro mi hanno scritto con tanto di timbro a qualcosa dovrà pur valere, no?

    Il fatto di voler togliere la mediazione dell'agenzia a questo punto credo che non sia la cosa più opportuna a meno che non si mettano in mezzo avvocati, non trova?

    Speriamo solo che tutto ciò si risolva al più presto...
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La cancellazione delle ipoteche dopo l'estinzione del debito non è nè automatica, nè istantanea.

    Quello che importa è l'assenso dato dalla Banca o dall'Ente creditore alla cancellazione e con quello si può anche rogitare.

    Se ci sono clausole sospensive, nessuno deve incassare niente fino all'avverarsi della condizione sospensiva.

    Il proprietario mi sembra in malafede, oltre che sciocco: che senso ha ritirare l'incarico adesso che i giochi sono già fatti ? Deve pagare lo stesso, quindi....?
     
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  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alessia81... negli atti contrattuali e nelle questioni giuridiche è fondamentale quello che si scrive e come lo scrive... il fatto che tu abbia inserito la clausola di effettuare la cancellazione dell'ipoteca prima del compromesso è realtiva per un primo discorso.. e mi spiego... se la clausola è sospensiva, allora l'agenzia non ha nessun diritto ad incassare le competenze ... si chiami Tecnocasa o pinco pallino perchè per legge il contratto è sospeso ( quindi non produce effetti ) fino all'avverarsi della condizione... cioè la cancellazione delle ipoteche, mentre se la clausola è solo condizionata alla cancellazione delle ipoteche entro il compromesso ( cosa tralaltro molto strana ) il contratto produce effetti, quindi l'agenzia ha il diritto legale di percepire le competenze. Premesso questo :
    Ripeto se le clausole sono sospensive l'agenzia non ha nessun diritto di incassare... per cui in merito al timbro... oltre ad abbellire il foglio... nel caso in cui non vogliano o non possano ritornare i soldi ... sarai tu ha correre dietro di loro.
    Il fatto di togliere la'agenzia di mezzo non ha nessun motivo, nè giuridico nè realistico... e comunque mi risulta strano che il proprietario abbia delegato l'agenzia per le cancellazioni ed i pagamenti... in quanto sono operazioni che dovrebbe fare direttamente il proprietario. Fabrizio
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi pare di capire che la seconda ipoteca sia relativa ad un mutuo estinto. Si vorranno sicuramente avvelere del decreto bersani, per non sostenere ulteriori costi, ma non è l'agente immobiliare che va in conservatoria, ma sarà la banca a comunicare alla conservatoria, la quale cancellerà l'ipoteca d'ufficio.
     
  9. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, per quanto riguarda il discorso di "togliere l'agenzia di mezzo" era semplicemente una mia curiosità in virtù dei ragionamenti che ha fatto il proprietario in una telefonata!!!
    Per quanto riguarda la cancellazione lui ha delegato l'agente immobiliare perchè non può andare in giro x uffici avendo una patologia rara abbastanza invalidante e sappiamo bene cosa vuol dire andare negli uffici a Roma...

    La cancellazione dell'ipoteca che deve essere fatta entro il compromesso è stata una nostra richiesta (se non sbaglio x legge la casa deve essere libera al rogito, vero?) perchè altrimenti la banca non ci fa partire le pratiche del mutuo (avendo io un contratto a tempo determinato).

    Scusate l'ignoranza ma qual è la differenza tra clausola sospensiva e condizionata?

    Lo so che la cancellazione non è immediata e istantanea ma i tempi entro cui tutto ciò era possibile me li ha dettati l'AI, credo che dovrebbe conoscerli visto che fa ciò di mestiere, no?
     
  10. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a me pare l'ennesimo tentativo di scavallare l'agenzia..... :occhi_al_cielo:
     
  11. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La clausola sospensiva fa partire gli effetti del contratto dal momento in cui si verifica la "condizione" espressa, quindi nel tuo caso solo a cancellazioni avvenute, altrimenti tutti amici come prima e nessuno paga niente.
    La clausola risolutiva invece blocca gli effetti del contratto dal momento in cui si verifica la "condizione " espressa, quindi tutti pagano e sono responsabili fin dal principio.

    Per quanto riguarda le tempistiche che l'AI avrebbe dovuto conoscere, devo dire che su queste cose date certe non ne ho mai avute purtroppo.
     
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  12. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    [

    Grazie x la delucidazione...Per la mia situazione forse c'è stato un mix: rientra nella clausola sospensiva se non ho capito male ma l'agenzia si è già presa i soldi!!!Non me ne son fatta mancare nemmeno una, vero?
     
  13. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi ripeto...era semplicemente una mia curiosità!!!Non vogliamo scavalcare nessuno...
     
  14. LEnrica

    LEnrica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....solo una nota O.T.: a sentir parlare di omini con cravatta e logo verde mi viene l'orticaria!
     
  15. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per la prossima volta: in questi casi devi mettere mano al libretto di assegni solo quando si verificano le condizioni, compreso l'onorario dell'agenzia.
     
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  16. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti si, hai ragione...è stata una mia pecca!!!
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La clausola condizionale sospensiva significa che gli effetti del contratto sono sospesi dalla firma fino all'avverarsi della clausola, esempio ... mi compro casa tua se mi daranno il mutuo... la clausola condizionale invece non sospende gli effetti del contratto ma lo annulla se non si avvera... esempio mi compro casa tua a condizione che al rogito sia libera da ogni onere o peso, il contratto è valido dal primo momento ma se non si avvera la condizione è annullabile. Può sembrare la stessa cosa ma nel primo caso il contratto se non si avvera la condizione è nullo, mentre nel secondo se non si avvera la condizione è annullabile.
    Come ti diceva Bagudi ai fini del rogito non è importante la cancellazione ma la dimostrazione di aver pagato il debito mediante esibizione di liberatoria del creditore.
     
  18. alessia 81

    alessia 81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sei stato molto esaustivo, grazie...la mia clausola allora è condizionale!!! Purtroppo alla mia banca, x la mia tipologia contrattuale di lavoro, per avviare la praticca mutuo (quindi subito dopo il compromesso) serve la cancellazione dell'ipoteca e non solo una dimostrazione di aver pagato....
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La tua banca vuole solo complicare le cose.
     
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  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti ... sarei tentato di pensare che stà solo trovando scuse per farti perdere tempo e avvicinare la scadenza del tuo contratto di lavoro , così da non darti il mutuo... la banca sà molto bene che ci potrebbe volere del tempo per effettuare la cancellazione fisica dell'ipoteca e sà anche meglio che la liberatoria va più che bene ( decreto Bersani docet ), io comincerei a capire bene la cosa ed a parlare chiaramente con la Banca, prima che ti ritrovi inadempiente al contratto di acquisto e con una causa per danni da affrontare. Fabrizio
     
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