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  1. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buonasera,
    ho urgente bisogno di una risposta!
    Ho appena avviato istruttoria con la banca per accensione di un mutuo per acquisto prima casa e quando mi sono fatta consegnare la documentazione dal notaio per inviarla alla banca ho notato che c'è una difformità tra la planimetria depositata in catasto ( documento del 1979) e lo stato di fatto dell'immobile.
    In pratica la porta di una camera è spostata di circa un metro rispetto al disegno,questo senza alterare il numero dei vani o la volumetria .
    visto che tra un po' verrà il perito della banca per la perizia, rischio di avere problemi?possono negarmi il mutuo?Cosa devo fare?
    Tenete conto che ho versato caparra di 40000 euro al compromesso fatto dal notaio e nella casa abbiamo già fatto parecchi lavori di ristrutturazione (pavimenti, porte, caldaia ecc.) in vista del trasloco.
    Grazie!
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se si tratta solo della luce della porta, puoi far fare l'aggiornamento catastale da un tecnico....costerà (al venditore....) circa 400-500€ ma in una settimana è fatto tutto.......
    comunque, l'importante è che l'aggiornamento avvenga entro il rogito.....se viene il perito che l'aggiornamento non è ancora completato, informalo della pratica in corso..;)
     
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  3. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    http://www.agenziaterritorio.gov.it/sites/territorio/files/Circolare%202010%20n.%202%20-%20DL%20n.%2078-2010%20art.%2019%20comma%2014.pdf

    In particolare leggere par. 3 punti d) ed e) in particolare cito: "L'obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo - e, quindi, "fonte" di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.
    Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell'ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
    Comportano, invece, l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l'effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze."
     
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  4. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    I consigli precedenti sono esaurienti, per il resto mai cominciare i lavori prima del rogito ma aspettare sempre il buon esito della compravendita.
    Allo stesso modo occorre cautelarsi prima di sottoscrivere il compromesso verificando lo stato catastale e giuridico dell'immobile.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
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  5. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    grazie per i suggerimenti...stamattina ho parlato con amministratore del condominio e mi ha detto che tutti gli appartamenti sono fatti cosi ed hanno la planimetria con la suddetta discordanza poichè quando la cooperativa nel 1979 ha costruito gli immobili è stata fatta una variazione in corso d'opera, quindi il venditore non ha modificato l'appartamento è sempre stato così e così sono anche gli altri, esisterà immagino un documento da dove si riscontra questa variazione.
    l'amministratore mi ha anche detto che nelle varie compravendite passate e recenti questo fatto non ha mai costituito problema, posso stare tranquilla?
    Grazie mille!

    Aggiunto dopo 1...

    Quindi da quello che leggo io non dovrei fare nulla?e neppure il venditore?
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    In ogni caso non tocca a te acquirente fare aggiornamenti, ecc. Sarebbe un problema del venditore.
    La tua comunque non è una difformità, ed è esplicitamente detto nella circolare n.2 dell'Agenzia del Territorio del 2010, di cui Antonio Pa ha correttamente riportato uno stralcio.

    Sappi che se vuoi rendere la planimetria perfettamente aderente allo stato di fatto, basta una semplice "esatta rappresentazione grafica" mediante DOCFA eseguita da un tecnico. Non ci sono sanzioni da pagare, solo costo del tecnico e 50 euro per l'invio telematico. Eventualmente fatti scorporare questo costo dal costo di acquisto, potrai farlo anche dopo il rogito. Ma non è obbligatorio.
     
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  7. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie , la mia paura è che al momento della perizia ci siano problemi per erogazione mutuo , non vorrei sorprese e nello stesso tempo non voglio creare problemi che non esistono!
     
  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, non ti preoccupare, come già riportato sopra la piccola variazione (come nel tuo caso) è ammessa. Dormi tranquillo;)
     
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  9. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
  10. fp61

    fp61 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Attenzione a quello che dite ! Sono un perito valutatore che opera per più banche, purtroppo la maggioranza delle banche NON chiede se lo stato di fatto produca o meno delle variazioni catastali secondo il dpr ecc. ecc. BENSI' chiede solamente di "barrare" una casellina sul modulo di perizia es: conforme o non conforme (tra la planimetria catastale e lo stato di fatto) senza porsi il problema se le variazioni comportino o meno una variazione della classe, della consistenza e/o ecc. ecc.
    In poche parole, se io fossi il perito incaricato DOVREI per forza di cose "barrare" la casellina "non conforme" e quindi la banca richiederebbe di "mettere a posto" la difformità prima del rogito.
    ciao
    fp61
     
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  11. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, a Me è capitato pochi mesi fa, perizia da parte di società molto seria e quotata, con piccola difformità catastale nessun problema e valutazione molto al di sopra del prezzo di compravendita, quindi di fatto mutuo 100%;)
     
  12. fp61

    fp61 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bene, la società "molto seria e quotata" HA COMMESSO UN ILLECITO, se ha dichiarato che non c'è difformità che invece c'era.......HA DICHIARATO il falso, se di questo venisse informata l'Agenzia del Territorio, il contratto di compravendita, con la normativa vigente, viene annullato, (non annullabile ma annullato automaticamente coattivamente) con tutte le conseguenze del caso.
    ciao, fp61
    Franco
     
  13. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    tra l'altro...con la nuova normativa, QUALSIASI difformità tra stato di fatto e planimetria catastale può comportare l'annullabilità dell'atto.....occhio! .....meglio spendere 500€ per l'aggiornamento del docfa che rischiare annullamenti, danni o varie ed eventuali.....;)
     
  14. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ...quindi eventualmente la banca potrebbe richiedermi di mettere a posto planimetria prima del rogito ma non negherebbe concessione mutuo?....comunque oggi ho parlato con architetto che mi ha detto stesse cose su docfa e mi ha anche ribadito che questi oneri spettano al venditore e non a me; comunque secondo le nuove normative che ho letto qui lo spostamento di tramezzi o porte non comporta obbligo di fare variazioni catastali....ma allora nel mio caso (che è appunto questo) cosa si deve fare?

    Aggiunto dopo 1...

    la banca in questioe è webank
     
  15. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la legge parla di difformità....piccole o grandi non è specificato......di base la planimetria deve rispettare lo stato in natura

    che poi...scusami.....compreresti un paio di scarpe con la suola scollata? stai comprando casa, che un paio di scarpe non è.......potrai tenertela tutta la vita come magari decidere di venderla tra 1 mese........la devi comprare a posto....se poi tu vorrai un domani farci modifiche o altro starà a te decidere come muoverti...
    ...e se qualora decidessi di vendere questa casa il tuo acquirente volesse che le cose siano regolarizzate? dovresti pagare tu quello che ora deve pagare il tuo venditore..........................
    mai rimandare a domani...;)
     
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  16. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    hai ragione e che non immaginavo ci fossero tante complicazioni....e se il venditore si rifiutasse di fare la docfa?è obbligato ?poi il fatto che è stata la cooperativa che ha costruito a fare variazione in corso d'opera ha qualche rilevanza?
     
  17. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non è niente di che svenarsi...intendiamoci..........il fatto che lui non si sia accorto negl'anni della difformità o semplicemente abbia pensato che era qualcosa di trascurabile è irrilevante........tu compri e tu stai pagando questo bene x.000€........lui all'atto dichiarerà sotto propria responsabilità che la planimetria è conforme allo stato dei luoghi e tu lo sottoscriverai, quindi un'eventuale responsabilità di falsa dichiarazione sarà in capo a entrambi........lo so che una differenza di questo tipo può sembrare una cavolata....ma non vedo perchè per una cifra di questo tipo si debba esporsi a possibili problemi futuri.....
    ....e se un domani, in caso di sinistro, l'assicurazione dovesse contestare planimetria e stato in natura? chi paga?
    se proprio proprio storge il naso, fai il salomone e dividete la spesa a metà (IO lo farei solo nel caso in cui volessi fare delle modifiche interne......dividiamo la spesa, o me ne faccio carico io, ma con una pratica prima del rogito aggiorno già quella che sarà la situazione futura..).....ma IO al rogito, anche per una ca..volata del genere, non c'andrei: prima si sistema la planimetria e poi firmo....ripeto: 1 settimana e 500€ di geometra......su dai ;)
     
  18. liadan22

    liadan22 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano:grazie vedrò cosa mi dice...
     
  19. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in bocca al lupo! ;)
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Perché non sai cosa significa conforme e non conforme. Io proprietario ti faccio fare una bella perizia da un tecnico terzo, e poi ti chiedo risposta scritta delle motivazioni della non conformità. Se mi fai saltare il rogito perché deliberatamente hai deciso di ritenere non conforme ciò che nella realtà lo è (per ignoranza, o perché non vuoi perdere troppo tempo a capire cosa va bene e cosa no), come stabilito dalla legge e dalle relative circolari 2 e 3 del 2010 dell'Agenzia del Territorio, io ti chiedo i danni.

    Non prenderla come una cosa personale. E' che ho appena vissuto questa vicenda. Ho avuto ragione. Che i periti delle banche facciano il loro lavoro appurando ciò che la legge prescrive, non quello che ritengono più giusto o più facile. Delle interpretazioni non sappiamo proprio cosa farcene... Il peggio è che spesso molti periti non sanno nemmeno cosa dice esattamente la legge e le norme attuative.

    Aggiunto dopo 4 minuti...

    Diego, una porta spostata di un metro non costituisce difformità. Punto. Non diffondete informazioni false.
     

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