1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti scrivo in qualità di venditore di un immobile che ha dato mandato ad un'agenzia per seguire la vendita.
    In data 10 maggio riceviamo una proposta di acquisto per € 210.000,00 a fronte di € 235.000, quale prezzo stabilito di vendita, scadente il 24 maggio, con le seguenti condizioni:
    - € 1000 con assegno alla proposta;
    - € 4000 entro il 15 giugno
    - € 205.000 al rogito notarile da effettuarsi entro il 30 settembre.
    L'agente ci dice a voce che i futuri acquirenti erano interessati anche ad acquistare la nostra cucina.
    Conosciuta la proposta ci prendiamo 24 ore di tempo per pensarci. Ritorniamo l'indomani, precisamente il giorno 15 maggio, e diciamo all'agente che vorremmo capire, visto che sono interessati anche alla cucina, se per loro un prezzo di acquisto a € 220.000, compresa la cucina, potesse andare bene, in caso contrario a noi 210.000 potrebbe anche andare bene, con tutte le altre condizioni da loro poste.
    Chiediamo all'agente come muoverci e di chiamare gli offerenti per dirglielo, ma lui ci dice che sarebbe meglio scrivere per dare certezza della nostra volontà di concludere ed intavolare una seria trattativa, così compila una proposta d'acquisto con la variazione del prezzo e ci fa firmare direttamente l'accettazione.
    Comunicata la nostra richiesta, gli acquirenti prendono tempo dicendo che dovevano capire se potevano avere quegli altri € 10.000 di muto e fissano un appuntamento per il giorno 23 maggio.
    Sennonché il pomeriggio del 23 maggio gli acquirenti chiamano l'agente soltanto disdire l'appuntamento e chiedere di incontrarsi il martedì successivo (data 27 maggio), mo lo stesso insiste per incontrarli l'indomani, giorno di scadenza della proposta di acquisto da loro presentata.
    Noi intanto chiamiamo l'agente per sapere cosa sta succedendo e lui ci racconta tutto questo.
    Così il giorno 24 maggio ci rechiamo in agenzia e decidiamo di accettare integralmente la loro proposta così come formulata.
    L'agente nella stessa giornata incontra gli acquirenti che comunicano a voce di non voler rialzare il prezzo a € 220.000, che comunque non sono più interessati all'acquisto, perché hanno trovato un altro immobile e che stavano solo aspettando che passasse il 24 maggio.
    L'agente allora gli comunica che noi abbiamo accettato la loro originaria proposta, che non era ancora scaduta e quindi sembra valida.
    Loro si oppongono sostenendo che ai sensi dell'art. 1326 cc. ultimo comma la loro proposta ha perso ogni validità ed è stata sostituita dalla nostra e chiedono la restituzione dell'assegno.
    L'agente si rifiuta di ridare loro l'assegno.
    Il lunedì mattina 26 maggio l'agente in via una racc agli acquirenti per comunicare l'accettazione avvenuta.
    Il giorno seguente gli acquirenti ritornano in agenzia per chiedere nuovamente la restituzione dell'assegno e ribadendo che la loro proposta era stata annullata da noi.
    Adesso chiedo se è vero quanto loro sostengono oppure no. Può la nostra trattativa aver annullato la loro proposta? Non era nostra intenzione fare ciò, perché noi volevamo solo capire se loro erano interessati a 220.000 con la cucina, altrimenti 210.000 così come proposti per noi andavano bene.
    A noi sembra soltanto che loro abbiamo trovato la scusa per svincolarsi visto che hanno ammesso di aver trovato altro.
    Grazie per tutti coloro che risponderanno.
     
  2. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    secondo me non invalida proprio niente.... ;)
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'accettazione della proposta è validissima.

    Tuttavia per il futuro ti consiglio di vendere "solo le mura".
    Quindi accettavi la proposta e per mobili, cucina, complementi etc .. s'intavoli una trattativa a parte, diversamente inteso portati via tutto.

    Io personalmente non "m'infilo" mai nel ginepraio di trattare la vendita dei mobili.
    Come hai potuto vedere è un azzardo/leggerezza che può costare caro.

    Infatti Vi è "scivolata" una vendita da più di 200k solo per "piazzare" una cucina usata.
    Poco importa se ti trattieni la caparra... - capirai.... 1000 euro... -
    Fai leva sul'agente che pretenda le sue provvigioni, è l'unico modo che hai per indurre il cliente a perfezionare l'acquisto.
    Intanto fatti dare l'assegno e incassalo.
    Ne hai pieno titolo e stai a guardare quel che succede.

    L'agente immobiliare vende le case non i mobili, i vestiti e gli effetti personali che questa contiene.

    Cmq non scoraggiarti.
    Se hai trovato un cliente che voleva comprare casa vostra ne troverai altri 10.
     
    Ultima modifica: 29 Maggio 2014
    A francesca7 e Flavio CAVALLERI piace questo messaggio.
  4. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    un aggiornamento: è appena arrivata la lettera di un legale per il conto degli acquirenti.
    In questa lettera il loro legale non dichiara che la proposta da loro effettuata in data 10 maggio sia stata annullata dalla nostra controproposta, ma che è scaduta il 24 maggio e che la comunicazione ufficiale, con racc., dell'avvenuta accettazione è stata fatto soltanto il 26 maggio; vale a dire in ritardo.
    Ovviamente negano di essersi recati in agenzia il giorno 24 maggio e che gli sia stato comunicato a voce dall'agente che noi accettevamo la loro originaria poposta. Come però dimostrare tutto ciò?
     
  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...aia... se non hai la firma apposta da parte acquirente sulla proposta è un problema... - non avevo afferrato che era stata solo detta a voce - (altra leggerezza)

    Tuttavia io al tuo posto incasserei l'assegno, o paventerei di farlo a stretto giro di posta. (ma lo incasserei al volo).

    Sono loro gli "attori" che devono muoversi non tu.
    Tu incassi e stai a casa tua.
    Vediamo se sono disposti a mettere sul piatto anche le spese legali per l'intervento del loro avvocato.

    Dovrebbero cercare subito un incontro con te x dissuaderti dal farlo.
    Al limite potrai trattenere un indennizzo.
    Ormai la vendita è chiaramente saltata.
    (io una volta in accordo tra le parti ho trattenuto ero 500 " x il disturbo")

    Incassa fidati.
     
  6. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    giusto quello che dicono i colleghi..
    la proposta per me è valida a tutti gli effetti ma deve essere stata firmata PRIMA O IL GIORNO STESSO della scadenza, ovvero 24 maggio. se l'accettazione riporta la data del 26 è scaduta e non più valida (spero l'agenzia non abbia fatto questo errore di data)
    Se è valida incassa l'assegno.. se si ritirano perderanno la caparra e acquisteranno l'altra ma insomma... hanno firmato una proposta vincolante e irrevocabile fino alla scadenza del 24 maggio.. se vogliono comprare 2 case sono affari loro!!
     
  7. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    la proposta è stata da noi firmata il giorno della scadenza, vale a dire il 24 maggio. L'agente ha comunicato agli acquirenti a voce il 24 che la proposta era stata accettato. Poi lunedì 26 maggio ha inviato loro una raccomandata per comunicare ufficialmente l'accettazione e di passare in agenzia per gli ulteriori adempimenti. Gli acquirenti sono andati ma solo per dire che non ne vogliono sapere ed oggi hanno scritto tramite legale sostenendo che la proposta è scaduta il 24, pur essendo stata da noi firmata per accettazione in tale data, e che loro hanno saputo dell'accettazione solo il 26 maggio. Ma comunque il 25 era domenica. Spero di esser stato più chiaro adesso.
     
  8. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    chiaro.. come è chiaro che i clienti hanno fermato la casa..
    o l'acquistano o perdano la caparra..

    cmq se proprio proprio si vuole essere fiscali, visto che ci sono avv di mezzo, bisognerebbe leggere la proposta come è formulata e a cosa si potrebbero appellare....
     
  9. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bhè se è così l'agente ha commesso una gran leggerezza a non far firmare nei tempi...
    quoto il primo messaggio di Pyersilvio in toto tranne l'ultima frase....

    "Se hai trovato un cliente che voleva comprare casa vostra ne troverai altri 10."

    ...di sti tempi non sarei così ottimista... ;)
     
  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Vorrei sottolineate che tecnicamente la vostra non è una controproposta. Anzi non è nemmeno "vostra".

    E' una nuova proposta che l'agente ha fatto scrivere potenzialmente ai venditori. E finchè non la firmano non vale niente. Lascia stare il fatto che, in maniera preventiva avete già firmato per accettazione.

    Questo non per essere pignoli ma per ribadire il fatto che una vera controproposta, quella si che avrebbe annullato la prima.

    Una vera controproposta è del tipo " accetto la proposta XY del ad eccezione delle seguenti condizioni bla bla" ecco in quel caso questa è una controproposta e a quel punto è la parte acquirente che accetta o non accetta.
     
    A Tobia e Flavio CAVALLERI piace questo messaggio.
  11. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    Abacus la proposta è il comune prestampato delle agenzie immobiliari con indicazione di tutti i dati dei soggetti e dell'immobile e le condizioni di vendita che ho su riportato, non ci sono note particolari[DOUBLEPOST=1401367787,1401367678][/DOUBLEPOST]quindi miciogatto il problema potrebbe solo essere che abbiamo firmato il 24 maggio, ma la racc è stata spedita il 26 maggio, anche se erano stati avvisati telefonicamente il pomeriggio del 24?[DOUBLEPOST=1401368062][/DOUBLEPOST]nella proposta al punto 9) c'è scritto: "la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l'agenzia immobiliare a mezzo telegramma o raccomandata al seguente indirizzo ..... Via... o fax al seguente numero 339...".
     
  12. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino

    Le agenzie non usano un comune prestampato ... ognuna ci scrive quello che vuole e soprattutto poi le parti possono modificare o aggiungere note.


    Nelle compravendite di immobili le comunicazioni verbali sono atti di cortesia o di circostanza ma hanno valore nullo ai fini legali. Occorre la forma scritta e per l'esattezza nella forma scritta concordata in proposta. (in genere raccomandata)
     
  13. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    non ci sono modifiche o note aggiunte rispetto al restampato[DOUBLEPOST=1401370472,1401370300][/DOUBLEPOST]ho trovato una sentenza della Cassazione (n. 15293 del 12/7/2011) che da validità ad un'accettazione comunicata per via telefono dall'intermediario al proponente
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Leggete questa:

    "La Corte di Cassazione, Sezione II, con sentenza n. 15.293 del 12/07/2011, cassando con rinvio una precedente sentenza di Corte d'Appello, ha chiarito un importante principio legato alla conclusione del contratto.

    Il fatto

    Un'agenzia immobiliare convenne in giudizio il proponente l'acquisto in favore del quale aveva svolto attività di mediazione raccogliendo una proposta d'acquisto irrevocabile che il venditore aveva prontamente accettato nei termini. La domanda verteva sul risarcimento del danno richiesto dal mediatore (pari alle provvigioni che avrebbe incassato dalle parti in caso di vendita) in quanto il proponente l'acquisto, successivamente, si rifiutò di stipulare il contratto dichiarando di non avere ricevuto tempestiva comunicazione dell'avvenuta accettazione della sua proposta. Il proponente l'acquisto si costituì in giudizio e il Tribunale di primo grado, sul presupposto che l'accettazione era stata correttamente comunicata al proponente l'acquisto, dichiarò concluso il contratto tra le parti, condannando così il proponente l'acquisto. La Corte d'Appello, in riforma della precedente decisione, condannò il mediatore dichiarando che, seppure la comunicazione dell'avvenuta accettazione di una proposta non richieda la forma scritta, questa deve comunque possedere un grado di certezza, riferito a tutti i punti essenziali del contratto, tale da rendere pacifico l'avvenuto incontro tra le rispettive volontà contrattuali delle parti. I giudici di secondo grado negarono quindi l'avvenuta valida comunicazione dell'accettazione nei termini previsti dalla proposta irrevocabile, in quanto tale comunicazione avrebbe dovuto garantire al destinatario la certezza del recepimento integrale della sua proposta d'acquisto, unitamente alla provenienza della dichiarazione.

    La Corte d'Appello stabilì quindi che tale certezza non poteva essere garantita da una comunicazione telefonica, la quale, ammettendone pure l'esistenza, ben avrebbe potuto contenere non quelle informazioni contenenti la compiuta e definitiva accettazione del venditore, bensì riferire altre circostanze, quali la mera propensione ad accettare del venditore o un'accettazione a condizioni diverse tale da "trasformare l'accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria".

    La sentenza

    Ai giudici di legittimità venne posto il quesito, da parte del mediatore ricorrente, se il proponente possa venire informato dell'accettazione sottoscritta dalla controparte "in qualsiasi modo, non essendo la prova di tale circostanza soggetta ad alcuna limitazione e potendo essere fornita anche mediante testimoni o per presunzioni, indipendentemente dalla forma richiesta per la validità del contratto".
    Con riferimento all'identificazione dell'accettante, sempre il ricorrente lamentò il fatto che i giudici di secondo grado non avessero tenuto in considerazione le risultanze delle prove raccolte in primo grado da cui emergeva che non v'era alcun dubbio circa le generalità del venditore da cui proveniva l'accettazione scritta.
    La Corte ha ritenuto fondato il ricorso su entrambi i motivi.
    Sulla questione "se - là dove la legge preveda, sotto pena di nullità, per la conclusione del contratto, la forma scritta - sia possibile che il proponente acquisisca la conoscenza della intervenuta accettazione per iscritto da parte dell'oblato (in questo caso il venditore) ricevendone apposita comunicazione telefonica" la Corte ha richiamato una sua stessa sentenza (la n. 8.328 del 01/09/1997) dove stabiliva che "anche nei contratti formali, l'accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga". Sempre citando la medesima sentenza, i giudici di legittimità hanno ribadito che il principio che vige al fine della conclusione del contratto "richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque (sempre che le due dichiarazioni siano redatte per iscritto)".
    La Suprema Corte, rinviando la causa ad altra sezione di Corte d'Appello, ha concluso stabilendo che i giudici di secondo grado avrebbero dovuto accertare in concreto, "all'esito della valutazione delle risultanze probatorie, anche testimoniali e per interrogatorio", se il proponente l'acquisto, tramite la telefonata fatta dall'agente immobiliare, abbia avuto effettiva e tempestiva conoscenza dell'avvenuta accettazione da parte del proprietario."

    Smoker
     
    A francesca7, Bagudi e od1n0 piace questo elemento.
  15. nadval

    nadval Membro Junior

    Privato Cittadino
    proprio quella cui mi riferivo io
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    mi autocito: vedrai che ammetteranno la telefonata gli acquirenti, però faranno leva sul fatto che manca certezza della comunicazione e dei contenuti, inoltre condita dal fatto che c' era controproposta, anche se irrituale...... chissà cosa succederà...... gli acquirenti hanno già risposto tramite legale, ora tocca agli altri muovere.........

    Smoker
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Una regola è una regola.
    Quando piove, quando nevica, quando splende il sole, quando c'è carestia e quando no.
     
  18. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Proprio in riferimento ai comuni prestampati.. un collega mi riportava un suo caso che gli è successo.. con il classico prestampato dove diceva :

    100.000 euro esempio
    10000 alla proposta
    30000 al preliminare
    60000 al rogito
    in una diatriba davanti al giudice gli è stata annullata e la proposta non aveva alcuna forza perchè quei 30.000 c'era scritto che verranno pagati al preliminare.
    ciò vuol dire che la proposta che aveva firmato non era un preliminare bensi un preliminare di preliminare.. che ha poca e punta forza!
    il tizio non ha perso nemmeno la caparra e non ha pagato l'agenzia!
     
  19. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io semplicemente non credo sia una regola ;)
     
  20. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    io non lo farei assolutamente
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina