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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E’ quindi legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la definitiva compravendita di un immobile privo del certificato anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune. Ad affermarlo la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza n. 2438/2016.



    Certificato agibilità, la Cassazione: “Obbligo consegna del venditore”


    Giusto in teoria.
    Penalizzante e profondamente ingiusto nei confronti di chi abita in un comune inadempiente.

    Come al solito, si legifera come se l' Italia fosse un paese diverso...
     
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  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In realtà c'è da dire che quest'obbligo è sempre esistito anche se prima si dava meno importanza a questa certificazione

    Il problema con l'acquirente lo risolvi in fase di preliminare inserendo che l'immobile è sprovvisto di tale certificazione e tale mancanza è stata considerata ai fini della determinazione del prezzo convenuto, (magari lasciando l'onere della spesa futura al venditore).

    E' vero che almeno qui a Roma i tempi per il rilascio sono lunghi , ma se un soggetto è determinato e segue il giusto iter la si può ottenere in tempistiche umane, però purtroppo ho avuto modo di constatare che prevale la negligenza dei venditori
    (e per gli immobili facenti parte di uno stabile plurifamiliare la trascuratezza degli amministratori di condominio che non sollevano il problema).

    Quasi sempre siamo noi Agenti (alcuni) a suggerire e sollevare la problematica.

    Ormai è un certificato che stà assumendo sempre più importanza, anche se con l'acquirente un accomodamento lo trovi (anche dal punto di vista contrattuale) la mancanza del certificato stà creando sempre più ostacoli anche nei confronti delle Banche ai fini dell'erogazione di un mutuo.

    Io mi sento di dire che nel 50% dei casi la colpa è della lentezza e dell'inerzia del Comune ma una buona parte di colpa è dei proprietari trascurati e negligenti che non la richiedono nemmeno.
     
    A ab.qualcosa, Bagudi e dormiente piace questo elemento.
  3. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Posto che il notaio rogita senza Agibilità.
    La sentenza o idealista scrive di venditore-costruttore.
    Beh se è cosi ha ragione.
    Sul nuovo il costruttore l'agibilità la richiede c'è pure il silenzio assenso.....
    Se non c'è ,qualcosa puzza.
     
    A Ponz e mata piace questo messaggio.
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A mio parere, la sentenza cita "venditore-costruttore" in senso generalista... prendendo con questa dizione tutti, anche le vecchie costruzioni.

    Certo che sul nuovo è obbligatoria !
     
  5. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Beh allora come scritto,nel preliminare si specifica che l'acquirente acquista non solo nello stato di fatto e di diritto,ma si precisa che l'immobile è privo del certificato di agibilità,in che anno è stato costruito,se ha o non ha subito modifiche al catasto,etc.etc.

    Bisognerebbe leggere la sentenza.Venditore-costruttore cambia tutto.

    A me è successo pochi mesi fa che un acquirente voleva far saltare un preliminare d'agenzia registrato AdE,con la scusa dell'agibilità mancante,anche se nel preliminare acquistava nello stato di fatto e di diritto,e l'immobile era ante 1967 e non aveva subito mdifiche(P.d.C).
    Così perchè ci aveva ripensato......e succede....
    Ha dovuto mettere la coda fra le gambe e rogitare.....non sapendo a cosa aggrapparsi.

    Questa sentenza creerebbe un vulnus,ma la cassazione ben sappiamo che emette sentenze contrastanti.Quindi attaccarsi a questa per non rogitare,NON significa che poi il giudice ti dia automaticamente ragione.
    Pertanto tu acquirente i soldi del preliminare li perdi,ti paghi l'avvocato per fare causa come attore,e aspetti anni.....
     
  6. crash3

    crash3 Membro Junior

    Privato Cittadino
    argomento a me molto interessante dato il futuro acquisto ante 67.
    Quindi ci vuole il certificate per un immobile ante '67? da quello che scrivete......non si sa'.....o sbaglio?

    E se l'immobile a subito modifiche interne recenti, con regolari planimetrie modificate al catasto? Rimane sempre ante 67 o ha bisogno del documento di agibilità?
     
  7. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusate, sono un privato e sono anch'io interessato alla questione. Devo vendere un appartamento in un condominio (palazzo costruito ante '67) che io avevo acquistato nel 2009 e sul rogito non è indicato nulla circa il certificato di agibilità.
    Vorrei chiedervi 2 cose:
    - ma se l'agibilità non esistesse il notaio non avrebbe dovuto scriverlo nel rogito con cui ho acquistato?
    - oppure, trattandosi di immobile ante'67 il certificato di agibilità non è necessario (se ho capito bene nei post di cui sopra è indicato questo) ?
    Grazie mille a chi mi può chiarire
     
  8. crash3

    crash3 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se non vado errando l'obbligo del certificato per gli immobili dopo il 67 è diventato obbligatorio dal 2012........ corregetemi se sbaglio.
    infatti ho comprato un appartamento nel 2006 (costruzione 1995) e nessuno parlo' di agibilità.....ora per venderlo ho dovuto farlo dato che ne era sprovvisto.
    ma il problema è l'ANTE '67.......non trovo nulla nel web, le agenzie mi parlano di tacito assenso, il tecnico mi dice che non serve.......bho!!!!!!
     
  9. -csltp-

    -csltp- Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ante 67 è esente da agibilità.
     
  10. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi, avendo comprato nel 2009 un appartamento costruito ante '67, già alla data del rogito non era necessario citare l'agibilità, sia che questa ci fosse o meno. Ecco perchè il notaio non l'ha citata nel rogito. E' così?
     
  11. crash3

    crash3 Membro Junior

    Privato Cittadino
    e se sono state fatte modifiche interne di recente, come spostamenti di muri etcc.?? logicamente con planimetrie catastali corrispondenti alle modifiche.......
     
  12. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Fai l'agfiornamento Della planinetria catastale al catasto.Aktrimenti Si Il rogito salta.
    Per modifiche che necessitano di agibilita sono quelle con permesso di costruire,no spostate le tamponature interne.
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ante 67 genericamente l'immobile è esentato dal presentare il certificato di abitabilità.. Non vuol dire che sia esentato dall'averlo !!!

    L'abitabilita nasce nel 42 solo nei centri urbani e nel 67 è estesa anche fuori i centri urbani.

    Ci sono 5 casi molto chiari,
    Adesso faccio una visita poi te li illustro.
     
    A ssimone75 piace questo elemento.
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo, fino a qualche anno fa si potevano rogitare gli immobili ante '67 tranquillamente, senza abitabilità: bastava citare in atto la data di costruzione dell'immobile o semplicemente "ante '67".

    Oggi con tutte le leggi assurde sulle conformità catastali ed urbanistiche lo spettro si sta allargando sempre di più e i notai a volte si rifiutano di stipulare senza certificato.

    L'immobile però è commerciabile, purchè si specifichi che manca il documento e se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo.

    Come dicevo nel primo post, si continua a legiferare fregandosene altamente delle realtà italiane, dove esistono interi palazzi e addirittura interi quartieri senza abitabilità...
     
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  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto ho commesso un errore, ho parlato di 5 casi ma mi sono confuso con i titoli di costruzione.
    idem con il 42-67

    1934 Il certificato di abitabilità/agibilità è stato introdotto col r.d.1265
    1942 introduzione dell'obbligo di licenza edilizia nei centri urbani
    1967 estensione dell'obbligo anche per i centri extra urbani
    1985 La legge 47/85, impone l'obbligo di verifica delle licenze edilizie e certificati di abitabilità per gli immobili post 01.09.1967,
    1985 La legge 47/85, dichiara che per gli immobili costruiti ante 01.09.1967 è sufficiente la dichiarazione sostitutiva classica citata dai notai nel rogito:

    Cit:
    "Essendo stato costruito anteriormente al 1/09/1967 e non successivamente modificato da opere che abbiano richiesto il rilascio di autorizzazioni o concessioni edilizie, l'immobile oggetto del presente atto è sprovvisto del certificato di agibilità, e resta esonerato dalla sua mancata produzione come alla legge 47/1985 possedendone tuttavia le caratteristiche necessarie al suo ottenimento"


    quindi
    nel periodo 1934-1967 , non è necessaria la verifica a pena di nullità degli atti ma tale dichiarazione dal notaio serve solo a vendere gli immobili vecchi presenti in tutta la penisola, infatti tale dichiarazione non sostituisce il titolo che resta sempre obbligatorio sin dal 1934.

    giusto per completezza se vogliamo parlare della dichiarazione ante 1967 riferita ai titoli edilizi si possono rilevare questi casi:

    1. I beni sono stati costruiti prima del 1942 e mai in seguito modificati quindi sono da intendersi urbanisticamente legittimi ed esenti dalla sua produzione.

    2. I beni sono stati costruiti all’interno del centro abitato tra il 1942 ed il 01/09/1967 e mai in seguito modificati, sono quindi esentati dalla produzione del titolo di costruzione ma ciò non deve intendersi come dichiarazione sostitutiva di un atto abilitativo o licenza edilizia.

    3. I beni sono stati costruiti all’esterno del centro abitato tra il 1942 ed il 01/09/1967 e mai in seguito modificati quindi sono da intendersi urbanisticamente legittimi.

    4. I beni sono stati costruiti all’interno del centro abitato prima del 1942 ed in seguito modificati entro il 1/09/1967 in assenza di licenze od in difformità da queste, sono quindi esentati dalla produzione del titolo di costruzione ma ciò non deve intendersi come dichiarazione sostitutiva di un atto abilitativo o licenza edilizia

    5. I beni sono stati costruiti all’esterno del centro abitato prima del 1942 ed in seguito modificati entro il 1/09/1967 in assenza di licenze od in difformità da queste, sono quindi da intendersi urbanisticamente legittimi.



    PS
    temo che la mia patologia sulle garanzie e dichiarazioni da inserire nei miei compromessi abbia assunto contorni sempre più inquietanti..
    :sorrisone::sorrisone:
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Marzo 2016
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  16. crash3

    crash3 Membro Junior

    Privato Cittadino
    fantastica spiegazione!

    quindi nel caso ante 67 devo tenere conto:

    planimetrie:
    devono essere conformi all'immobile, quindi far sanare dal propietario eventuali abusi.
    comune: deve risultare la licenza edilizia poichè si trova in un centro urbano

    dopodichè posso andare sereno.........giusto?
     
  17. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi permetto di dissentire in parte, almeno per quanto riguarda i punti 3 e 5: la L. 1150/42 non era applicabile solo ai centri abitati, ma anche ove altrove fosse presente un Piano Regolatore del Comune; per questo motivo la Corte Costituzionale ha recentemente cassato, con sentenza n° 233/2015 alcuni articoli della Legge Regionale Toscana n° 65/2014, precisamente il 207 ed il 208, che legittimavano, di fatto, le costruzioni ante 1967 edificate al di fuori dei centri abitati.
     
    A ab.qualcosa, Bagudi e Tobia piace questo elemento.
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie per la precisazione.
     
  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ??
     

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