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  1. carloseveri

    carloseveri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il mio cliente ha come privato la proprietà di un appartamento . Ora c'è chi lo vuole affittare , ma ad uso uffico.
    Problemi?
    l'appartamento è accastato A3;per gli inquilini non dovrebbero esserci problemi, l'appartamento è al piano rialzato ed esistono già sul piano degli "uffici";
    ma si può stipulare un contratto 6+6 per un A3?
    e i due soggetti avrenno problemi nelle dichiarazioni dei redditi?,
    deve cambiare categoria catastale?
    e poi può tornare quando vuole ad appartamento?
    grazie a tutti
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Per poter stipulare un contratto "commerciale" ossia uno di quelli disciplinato dalla legge 392/78 ad uso non abitativo, chiaramente l'immobile dev'essere un "commerciale2 ossia nela fattispecie dev'essere accatastato A 10, ufficio. Vedo che scrivi da milano, mi sembra che lì il Comune non obietti, si chiede un cambio di destinazione d'uso (a meno che il condominio non lo vieti) e solitamente questo viene concesso. Chiaramente il cambio non è gratis si paga un tot al mq, non dovrebbe essere moltissimo, però non conosco l'esatta tariffa. Aumenterò anche la relativa rendita catastale, quindi vuol dire + ICI per il proprietario. Nel caso poi che finita la locazione si voglia ritornare allo stato iniziale non sussistono problemi, si rifà il cambio, si paga e sorpresa l'ICI aumenta ancora, perchè ad ogni passaggio di destinaziione le rendite si rivalutano.
    Se poi in privato mi dici chi è l'aspirante conduttore (professione) vediamo se esiste qualche altra strada ;)
     
  3. carloseveri

    carloseveri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie, ma per cambiare la destinazione da a3 a ufficio necessità il consenso del condominio?
     
  4. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    No non hai l'obbligo di una delibera, però se c'è un regolamento contrattuale, mi raccomando contrattuale e non assembleare, che vieta l'istituzione di uffici o la creazione di nuovi allora ti serve in quel caso, e solo in quel caso l'unanimità dei consensi. Scusa ma facciamo un po' di filosofia :D
     
  5. umbria case & house

    umbria case & house Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusami Carlo la soluzione potrebbe essere anche un'altra. Per ovviare al cambio di destinazione che ha un costo e ovviare all'aumento di rendita come dice giustamente Alessandro io, proprietario affitterei l'appartamento come deve essere affittato (per civile abitazione) anche 6 anni + 6 e poi quello che ci fa l'inquilino a me non riguarda. In questo modo il propr. è tranquillo, il conduttore ha il contratto 6+6 che voleva. L'unico rischio se non dovesse più pagare il conduttore uno sfratto per morosità commerciale è più veloce di uno sfratto per morosità residenziale. E' una soluzione un pò rimediata però funzionale.
    Ciao e buonlavoro
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Umbria case è quelo che avrei detto a carlo severi in privato ;) C'è un piccolo problema, dipende anche da CHI entra, se è un ufficio, diciamo un agenzia immobiliare non ci sono problemi di sorta, ma se è uno studio medico si. Inoltre l'inquilino scarica l'affitto come costo, se i vari commercialisti non rognano o richiedono qualche documentazione relativa al'appartamento. Poi quando fai il contratto d'affitto e lo vai a registrare devi omettere senz'altro i dati catastali se fai un 6 + 6 insomma situazione un po' bordeline.
    Si potrebbe ovviare affittando l'appartamento alla ditta società USO FORESTERIA, quindi faccio un bel 4 + 4 e il proprietario è tranquillo, la ditta può scaricare il relativo canone di locazione, e poi di fatto fa l'ufficio
     
  7. umbria case & house

    umbria case & house Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    questa soluzione è ancora meglio. Si migliore della mia
     
  8. bixxio

    bixxio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,
    Avrei se è possibile di un chiarimento e un aiuto riguardo questa temetica,
    ho un appartamento accatastato come A/2 di 90mq. non ci sono regole condominiali che vietino la locazione per uso studio e fin qui ci siamo, il problema che vorrei essere chiarito è questo:
    Avrei trovato un affittuario o meglio 2 avvocati che farebbero uno studio nell'appartamento, con 2 dipendenti e 2 operatori del C.A.A.F, i 2 avvocati stanno formando una socetà, ora che tipo di contratto dovrei andare a stipulare con loro? mi hanno detto che posso fare sia un 4+4 che un 6+6 ma quale deve essere la tipologia del su detto contratto ad uso diverso o di abitazione? per uno studio di avvocati si puo far valere l'uso abitativo 4+4 o rimane sempre uno studio e quindi devo accatastare l'appartamento in A/10?
    e se inserisco nel contratto che la parte conduttrice è al corrente dell'accatastamento A/2 cambia qualcosa?
    come tutelarmi?
    grazie
     
  9. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Finalmente un napoletano! :D

    Dalla città regina dell'informatica MONDIALE (pochi lo sanno ma è così) abbiamo pochissimi napoletani nel forum.
    E non venitemi a dire che i napoletani sono "timidi" o non espansivi! :^^:

    Benvenuto nel forum ;)
     
  10. bixxio

    bixxio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :risata: grazie per il benvenuto e un cordiale saluto a tutti !
     
  11. bixxio

    bixxio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho letto una sentenza che spiega la possibilità di stipulare un contratto per un appartamento uso residentiale a canone libero 4+4 per studio-ufficio per uso esclusivamente privato. in questo caso se fosse giusta non va fatto il cambiamento da A/2 > A/10. ?
    grazie.
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao ALessandro Umbria Case, Bixxio benvenuto.

    Non sono molto daccordo con voi, nel senso ok le situazioni borderline si possono creare ma io le sconsoglio caldamente.
    Perchè rischiare di metteresi in situazioni dove per un non nulla puo capitare un disastro senza fine.

    Di solito negli uffici, attivita negozi ecc si stipulano delle polize assicurative per il contenuto furti incendi anche sul personale ( io le ho costano pochissimo e mi tuttelo su tutto).

    Non capita mai ma se un dipendente che lavora oin quel ufficio-non ufficio o un cliente in visita, cade si fa male seriamente o peggio l'assicurazione risponde?
    Io credo che come al solito prima di risarcire magari cifre non indifferenti controllano tutti e secondo vuoi se trovano l'appiglio pagano?

    Io consiglio sempre ai miei clienti di fare tutto in regola, e poi siccome ne siamo informati e sapevamo che non è del tutto regolare che facciamo ci facciamo firmare una dichirazione di svincolo di responsabilità? ( io tempo addietro l ho fatto visto che le parti si sono accordate e ho fatto quello che mi hanno chiesto dopo averli inforamti che non era reoglare).
     
  13. bixxio

    bixxio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,
    non ne sto venendo a capo, sembrerebbe che nessuno possa darmi informazioni precise riguardo il tipo di contratto da sottoporre a questi 2 avvocati. eppure c'è differenza tra studio privato e studio professionale a pubblico.
    è chiaro che per lo studio professionale va fatto un contratto ad uso diverso 6+6 con i relativi cambi al catasto e la dia al comune, ma per uno studio privato si puo fare un contratto ad uso abitativo 4+4? senza variare niente al catasto e al comune? specificando nel contratto che l'uso del conduttore sarà esclusivamente rivolto a studio privato non al contatto conh il pubblico.
    grazie
     
  14. bixxio

    bixxio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sono andato all'u.p.pi e l'avvocato mi ha detto che si puo fare un contratto uso studio professionale 6+6
    ciao
     
  15. fiennes

    fiennes Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    bixxio io ci andrei un pochino cauto,per affittare ad uso diverso devi fare cambio d'uso e valutare se non ci sono ostacoli condominiali.
    poi il contratto è esclusivamente 6 +6.
    tutte le altre ipotesi non reggono,la foresteria significa dare in locazione per uso abitativo un immobile
    ad una società di capitali s.r.l. spa che fa contratto per propri dipendenti,quindi niente ufficio.
    Inoltre se una ditta o società fa contratto per abitazione come fa a scaricare spese?
    Il rischio enorme per il proprietario che affitta un immobile senza requisiti,è che ove il conduttore per un qualche motivo decida può far causa e chiedere danni...ci sarebbe anche altro ma non la voglio fare lunga.
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    bixxio mi sembra alquanto strano che ti abbia detto cosi l'avvocato..............mha mi informo.
     
  17. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Allora per chiarezza.

    Se un immobile è accatastato abitazione non si possono fare contratti commerciali, ma solo abitativi

    Se lo vuoi affittare agli avvocati devi fare un cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio.

    e questa è la legge.

    Poi c'è la realtà dei fatti che si può riassumere così

    Non vuoi fare il cambio di destinazione? lo affitti come residenza,poi chi entra ci fa l'ufficio? Tu non lo sapevi (e nel contratto ci sarà scritto che è vietato il cambiio di destinazione del'unità locata). Quindi in questo caso chi entra non potrà scaricare il canone di locazione e tutte le spese come costo, e vedrai che prima o poi salterà fuori.

    Fai un contratto uso foresteria, lo intesti alla ditta (devo verificare se è solo per società di capitali o meno, ma mi sembra che sia così), e come ho già scritto è una soluzione per baipassare la normativa, non è la cosa più chiara del mondo, anche perchè se tu verrai avvisato dall'amministratore che l'immobile non è adibito a residenza ma ad ufficio, non potrai dire che non potevi non sapere

    Altra alternativa fai il 6+6 su un residenziale e che vada tutto bene... ma non è una soluzione corretta, ma si fa anche quello
     
  18. rosarioleo

    rosarioleo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve! da qualche parte su questo forum http://www.immobilio.it/threads/age...te-come-uffici-e-viceversa.17373/#post-176759
    ho letto che:"
    Domanda: è regolare la locazione, con contratto commerciale ad uso ufficio (6 + 6 anni) di un immobile censito al catasto come abitazione A2, A3, A4, ecc.?

    SI ma solo se la normativa urbanista/edilizia del comune dove è ubicato l'immobile prevede il cambio di destinazione d'uso senza opere come legittimo e compatibile ......altrimneti si rende necessario il cambio di destinazione d'uso da abitativo ad uso ufficio"

    Voi cosa ne pensate???
     

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