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rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno,
come Condominio avremmo la possibilità di acquistare un Box/Garage, dove all'interno è presente una vasca di raccolta di acqua piovana utilizzata per l'irrigazione del giardino condominiale. L'acquisto verrebbe fatto, a un valore simbolico ancora da determinarsi, per poter disporre come Condominio del locale garage (attulmente di proprietà del Costruttore) e poter così potenziare la capacità di riserva dell'acqua (attualmente insufficiente) con l'installazione di un ulteriore vasca/cisterna. Volevo sapere per l'acquisto da parte del Condominio di una unità immobiliare quale maggioranza sia necessaria, se l'unanimità o una maggioranza qualificata 2/3 o 3/4 ? La sottoscrizione dell'atto notarile per l'acquisto del box deve essere fatto obbligatoriamente dall'Amministratore in carica del Condominio o può essere delegato dall'Assemblea anche un Condomino? Grazie per le infomazioni che mi vorrete fornire. Buon fine settimana.
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Secondo me, poiché il condominio non ha personalità giuridica piena, l’acquisto dovrà essere sottoscritto da tutti i condomini, o più verosimilmente dando tutti procura notarile all’amministratore.

Poi sorge un secondo problema che non so come si risolva, mi pare con una pratica catastale piuttosto onerosa: un tale acquisto non significa automaticamente conferimento di questa u.I. Alle parti comuni. Quindi o tutti si ricordano di citarla separatamente nella dichiarazione redditi o vendita, o si incarica geometra per la pratica catastale di inclusione nelle parti comuni come locale tecnico
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Ci vuole sicuramente l’unanimita’, e l’acquisto non sarebbe comunque da parte del condominio, ma in comproprietà da parte dei singoli condomini.
Quanto siete ?
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Sbaglio o c’è una contraddizione in termini?
Perché ?
Spiego meglio il mio punto di vista.
Quel box attualmente non è bene condominiale, ma proprietà privata del costruttore, all'interno di un condominio.
Se viene acquistato da x persone, diventa bene in comunione tra quelle persone, che, incidentalmente, sono anche condomini del condominio in cui si trova il box.
Preciso che non serve nemmeno assemblea condominiale per decidere di comprarlo, ma "solo" la firma di tutti sull'eventuale contratto preliminare, e, naturalmente, sul rogito di compravendita.
L'assemblea potrebbe servire per capire che aria tira.

Se qualche condomino non volesse partecipare all'acquisto, nulla vieta che lo comprino solo alcuni condomini; resterebbe a loro carico la servitù per l'impianto di raccolta acque, a favore del condominio, che dovrà continuare a sostenerne i relativi costi di gestione.
Se poi volessero migliorare tale impianto, dovrebbero votare la spesa con le normali maggioranze necessarie, a prescindere da chi sia proprietario del box.

Non so cosa serva per far diventare tale box una parte comune condominiale; se fosse possibile, nulla vieta di affrontare la spesa per espletare tale pratica.
 
Ultima modifica:

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Ci ho pensato un po' ed ho letto qualcosa, vi riporto quanto mi lascia colpito:

"Non vi sono impedimenti all’acquisto della proprietà di beni mobili da parte dell’amministratore su autorizzazione dell’assemblea"

TUTTAVIA...

è il vigente sistema della pubblicità immobiliare che limita, per i condomini, l’acquisto di beni immobili, i quali non possono essere intestati al condominio come tale, anche se il collegamento tra proprietà immobiliare e personalità giuridica è cessato a partire dalla modifica dell’art. 2659 c.c. (legge 27 febbraio 1985 n. 52) che consente la trascrizione di atti dispositivi di diritti reali in favore e contro, le società semplici e le associazioni non riconosciute

IN PRATICA:

Il condominio può acquistare ma la non trascrivibilità dei contratti, a favore e contro i condomini, rende praticamente inopponibili ai terzi il trasferimento dei beni;

Che ne pensate?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Per me è un mondo nuovo, perché io prima di leggere questo thread ero (a quanto pare ERRONEAMENTE) convinto di due cose:

a) Se l'assemblea dei condomini si riunisce e l'UNANIMITA' vota a favore, è possibile vendere a un condomino una quota di beni comuni condominiali (es.: lastrico solare di proprietà condominiale e non di uso esclusivo);

b) In conseguenza al punto A, potendo i condomini all'unanimità decidere di vendere un bene comune condominiale (come il lastrico solare non di uso esclusivo), immaginavo che i condomini avrebbero anche potuto decidere di acquistare una porzione privata facendola diventare condominiale (bene comune non censibile).

Il punto A credo sia giusto, ma il punto B a questo punto, sulla base di quanto leggo da tutti voi, credo sia sbagliati.

Ma quindi se un condominio in assemblea all'unanimità vota per acquistare da una società privata una porzione di terreno adiacente al condominio, come finisce l'intestazione di questo terreno? Ero convinto che venisse intestato al condominio, invece leggendo qui pare che venga intestato a tutti i condomini pro quota (sai che bel casino).
 

rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Perché ?
Spiego meglio il mio punto di vista.
Quel box attualmente non è bene condominiale, ma proprietà privata del costruttore, all'interno di un condominio.
Se viene acquistato da x persone, diventa bene in comunione tra quelle persone, che, incidentalmente, sono anche condomini del condominio in cui si trova il box.
Preciso che non serve nemmeno assemblea condominiale per decidere di comprarlo, ma "solo" la firma di tutti sull'eventuale contratto preliminare, e, naturalmente, sul rogito di compravendita.
L'assemblea potrebbe servire per capire che aria tira.

Se qualche condomino non volesse partecipare all'acquisto, nulla vieta che lo comprino solo alcuni condomini; resterebbe a loro carico la servitù per l'impianto di raccolta acque, a favore del condominio, che dovrà continuare a sostenerne i relativi costi di gestione.
Se poi volessero migliorare tale impianto, dovrebbero votare la spesa con le normali maggioranze necessarie, a prescindere da chi sia proprietario del box.

Non so cosa serva per far diventare tale box una parte comune condominiale; se fosse possibile, nulla vieta di affrontare la spesa per espletare tale pratica.
Grazie Francesca63 ... in effetti quello che si vorrebbe fare è acquisire questa unità immobiliare e farla diventare una parte comune del Condominio con una pratica fatta da un Professionista. L'acquisizione del box comporterebbe per i Condomini le sole spese per l'atto Notarile perchè il box verrebbe ceduto dal Costruttore al Condominio ad un valore simbolico, valore ancora però da determinare. Si pensava che non fosse necessario la firma dell'atto di Compravendita e del Rogito da parte di tutti i Condomini, siamo in 58, ma la sottoscrizione degli atti dopo delibera Assembleare attribuendo delega all'Amministratore pro-tempore o a un Condomino. E' questo l'aspetto che volevo verificarne la fattibilità ? .
 

rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ci ho pensato un po' ed ho letto qualcosa, vi riporto quanto mi lascia colpito:

"Non vi sono impedimenti all’acquisto della proprietà di beni mobili da parte dell’amministratore su autorizzazione dell’assemblea"

TUTTAVIA...

è il vigente sistema della pubblicità immobiliare che limita, per i condomini, l’acquisto di beni immobili, i quali non possono essere intestati al condominio come tale, anche se il collegamento tra proprietà immobiliare e personalità giuridica è cessato a partire dalla modifica dell’art. 2659 c.c. (legge 27 febbraio 1985 n. 52) che consente la trascrizione di atti dispositivi di diritti reali in favore e contro, le società semplici e le associazioni non riconosciute

IN PRATICA:

Il condominio può acquistare ma la non trascrivibilità dei contratti, a favore e contro i condomini, rende praticamente inopponibili ai terzi il trasferimento dei beni;

Che ne pensate?
Il_Dalfo grazie per l'informazione ma dopo aver letto:"Non vi sono impedimenti all’acquisto della proprietà di beni mobili da parte dell’amministratore su autorizzazione dell’assemblea" ma poi non mi è chiaro quanto riportato in TUTTAVIA ... e IN PRATICA ? se cortesemente riesci a spiegarmi meglio ... Grazie
 

rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Secondo me, poiché il condominio non ha personalità giuridica piena, l’acquisto dovrà essere sottoscritto da tutti i condomini, o più verosimilmente dando tutti procura notarile all’amministratore.

Poi sorge un secondo problema che non so come si risolva, mi pare con una pratica catastale piuttosto onerosa: un tale acquisto non significa automaticamente conferimento di questa u.I. Alle parti comuni. Quindi o tutti si ricordano di citarla separatamente nella dichiarazione redditi o vendita, o si incarica geometra per la pratica catastale di inclusione nelle parti comuni come locale tecnico
Grazie Bastimento ... quello che si vorrebbe fare è appunto ..si incarica un geometra per la pratica catastale di inclusione nelle parti comuni come locale tecnico ...così da evitare l'intestazione di quote pro-capite di proprietà di quella unità immobiliare ai singoli Condomini..
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Il condominio può acquistare ma la non trascrivibilità dei contratti, a favore e contro i condomini, rende praticamente inopponibili ai terzi il trasferimento dei beni;
Che ne pensate?
Non mi pare dica nulla di nuovo, anche se è tutto un po' confuso, e non so quanto aggiornato, perché la modifica dell'art. citato è del 2013.

Con la legge con cui sono state riformate alcune norme sul condominio (legge 220/2012), è stato modificato l'art. 2659 cc ( con entrata in vigore nel 2013) , che riguarda le trascrizioni.
Questa modifica ha dato adito a qualche problema di interpretazione per quanto riguarda gli atti soggetti a trascrizione effettuati da parte del condominio.
Dottrine e giurisprudenza continuano a ritenere che il condominio non sia un soggetto giuridico, ma una forma di contitolarità di diritti, e che sia necessaria la firma di tutti i condomini, o la procura per atto notarile o scrittura privata autenticata fatta all'amministratore da parte di tutti i condomini, per acquistare/vendere/modificare diritti reali anche minori su beni immobili.
Allego qualche spunto:
Qui , in versione integrale, lo studio del Notariato in merito alla questione :
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
La giurisprudenza continua a ritenere che il condominio non sia un soggetto giuridico, ma una forma di contitolarità di diritti, e che sia necessaria la firma di tutti i condomini, o la procura per atto notarile fatta all'amministratore da parte di tutti i condomini, per acquistare/vendere/modificare diritti reali anche minori su beni immobili.
OK. E' qui che volevo arrivare. Quindi mi confermi che l'acquisto, la vendita, e la modifica di diritti reali (anche minori) su beni immobili, è possibile anche per l'entità "condominio" purché tramite procura notarile all'amministratore, ricevuta da TUTTI i condomini (= unanimità dei consensi, ossia consenso scritto anche degli eventuali assenti in assemblea).
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Quindi mi confermi che l'acquisto, la vendita, e la modifica di diritti reali (anche minori) su beni immobili, è possibile anche per l'entità "condominio" purché tramite procura notarile all'amministratore, ricevuta da TUTTI i condomini
No; l'amministratore agirebbe come procuratore dei singoli condomini, che acquisiscono o vendono , ognuno per la propria quota, il diritto .
Non esiste "entità condominio" , nel senso di soggetto con capacità giuridica.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Sbaglio o c’è una contraddizione in termini?
Perché scrivi che occorre l’unanimità dei consensi, ma poi aggiungi che l’acquisto potrebbe benissimo essere effettuato da una parte dei condomini ( non tutti). Per il resto concordo con ciò che hai confermato: avevo scritto la medesima cosa (diventa una comproprietà e serve procura e non semplice delega)

Non conosco le eventuali evoluzioni del diritto in base alle modifiche del codice c. ma conosco il tema per esperienza pratica.

Rispondendo a @possessore che ipotizzava un caso, confermo che se la compagine condominiale decide di acquistare un terreno adiacente, (cosa che mi è capitata) , questo si acquista in comproprietà e non diventa automaticamente BCNC.
Quando ho posto in assemblea la questione, è stato chiesto ad un tecnico come procedere: la soluzione tecnica non la conosco in dettaglio, ma presumo passi attraverso pratiche pregeo e docfa cioè pratiche di fusione particelle al CT , e aggiornamento del l’elaborato planimetrico per identificare la nuova porzione della particella complessiva come BCNC.
Il tutto con preventivo di circa € 5000 (comunicato dal tecnico all’amministratore).

Non so se abbia calcato la mano, sta di fatto che la proposta è stata accantonata: io non ho insistito, primo perché non mi è chiaro l’effettivo vantaggio, e secondo per una ulteriore complicazione.
Nel caso particolare al momento dell’acquisto del terreno dal costruttore, nudi proprietari erano mia moglie e mia cognata: noi eravamo all’estero per cui la procura e l’acquisto sono stati dati e fatti solo da mia cognata. Quando anni dopo io e mia moglie abbiamo rilevato questo bilicate in Liguria da mia cognata e assorbito lusufrutto che avevano gli suoceri, nessuno ci ha ricordato l’esistenza di questo atto separato del terreno, che così è ancora intestato pro quota a mia cognata pur non facendo più parte del condominio.

Ritornando alla risposta a @francesca68, ovviamente concordo che è altamente auspicabile e raccomandabile la unanimità della partecipazione alla compravendita, proprio per non creare una situazione ingarbugliata
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Perché scrivi che occorre l’unanimità dei consensi, ma poi aggiungi che l’acquisto potrebbe benissimo essere effettuato da una parte dei condomini ( non tutti).
Che l'acquisto potrebbe essere fatto solo da una parte dei condomini l'ho scritto dopo il tuo post in cui parlavi di contraddizione di termini.
In ogni caso non mi pare ci sia contraddizione; o acquistano tutti i condomini, e quindi tutti diventano comproprietari, o acquistano solo alcuni, e diventano proprietari solo loro. :)
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
La contraddizione stava nell’indicare la unanimità ed insieme la acquisizione di una parte che ovviamente non rappresentava il tutto. Dai che ci siamo capiti😉
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Probabilmente la strada più "comoda" sarebbe, come è già stato indicato, farlo divenire un bene comune del condominio, simile al locale caldaia o ai lavatoi, per intenderci.

Tali ambienti solitamente non sono accatastati per fatti propri, nè compaiono nei registri immobiliari, ma appunto sono come BCNC.

Pertanto, nel caso, credo serva un atto notarile e forse 2 pratiche catastali:

1) il bene diventa una nuova categoria catastale (probabilmente F4, ma basta sentire un espero di catasto più di me per capirlo)
2) si fa l'atto
3) il bene si accorpa al vecchio BCNC (e per far ciò è indispensabile che le quote di proprietà coincidano con le quote millesimali)

Non sono sicuro ma probabilmente l'atto è esentasse, qualora si trasformasse appunto in F4. Nell'acquisto però dovrebbero partecipare tutti i condòmini con le corrispondenti quote millesimali e si trascriveranno le rispettive quote per questo sub.

Una volta accorpato al vecchio BCNC, la trascrizione perde di significato (i sub. relativi ai BCNC non vengono trascritti, ovviamente, ma risultano comunque "legati" alle singole u.i.)..

Diversamente, se lo si vuole lasciare con categoria catastale e rendita autonoma, se è box, sarà C/6 e nella visura catastale compariranno tutti i comproprietari.

(di recente mi sono occupato di una autorimessa condominiale di 200mq, C/6, e nonostante i 9 proprietari fossero tutti i condòmini pertanto tutto il condominio, in visura comparivano tutti e 9 i proprietari, e non la persona giuridica "condominio").
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Mah...quando vengono pignorati appartamenti di condomini x spese non pagate o quando l ex appartamento del custode viene “dismesso” non diventano mica di proprietà condominiale?
 

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