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  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Stamattina mi è stato conferito un incarico di vendita.

    Oggetto di vendita è un alloggio su due livelli provvisto di box e cantina.

    Detto alloggio è stato acquistato dal mio neo cliente nell'ottobre del 2011, con atto soggetto ad IVA e sull'atto è riportato che le dotazioni dei requisiti necessari per l'abitabilità sono stati richiesti alla fine di marzo dello stesso 2011.

    L'alloggio è stato acquistato come seconda casa e all'impresa costruttrice è stato corrisposto un prezzo di euro 190K in assenza di mutuo.

    Allo stato attuale l'edifico è sprovvisto dei requisiti di agibilità, poichè l'impresa costruttrice non ha ultimato i lavori e per queste inadempienze è in corso una causa tra il condominio e l'impresa, la quale ha già pure rifiutato un'offerta di conciliazione, oltre al fatto che vi sono 13k di spese condominiali insolute a carico dell'impresa costruttrice.

    In questo quadro fattuale, il cliente che ora versa in uno stato di grave necessità, mi ha conferito un mandato di vendita "sottoprezzo".

    Nel mandato si è convenuto infatti un prezzo di 120K.
    Ciò per la reale ed oggettiva difficoltà a reperire un "cliente normale" che si vedrebbe impossibilita la concessione di mutuo per via della mancanza dei requisiti suddetti.

    Quindi si dovrà reperire un cliente che ,informato preventivamente di tutto quanto, intervenga con capitali propri all'acquisto dell'alloggio e lo detenga per quel tempo necessario (magari mettendolo a reddito) affinchè il condominio risolva la questione.

    Per questa ricerca mi sono già rivolto ad alcuni dei miei partner abituali con cui collaboro e la maggior parte di loro sostiene che in queste condizioni, l'immobile non sia rogitabile,
    Ciò perchè ritengono che qualsiasi notaio, perfino quello precedentemente rogante, si rifiuti di rogitare.

    Io non ne sono convinto.
    Se ciò fosse vero allora l'atto precedente dovrebbe essere ritenuto nullo... ...?

    Giovedì mi recherò dal notaio dicendogli che voglio rogitare personalmente...

    Frattanto se avete modo di esprimere i vs pareri....
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La mancanza della agibilità non impedisce la stipula dell'atto di compravendita.
    La sua mancanza non determina la nullità dell'atto di vendita ma, tutt'al più, la sua risoluzione per inadempimento (aliud pro alio).
    Naturalmente soltanto qualora il compratore non fosse stato avvisato della sua mancanza.
     
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  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi spieghi Avvocato.
     
  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In termini legali, m'hai venduto na cosa ma m'hai fatto crede che era 'n antra.
     
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  5. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il certificato di Agibilità, per anni bistrattato da tutti, è venuto alla ribalta negli ultimi 10, 15 anni, più in seguito all'atteggiamento della Cassazione nei confronti di questo documento che per rilevanti evoluzioni normative.

    Atteggiamento che, come per altre questioni, possiamo per altro definire in parte contraddittorio.

    Se infatti, da una parte, la Cassazione afferma che la materiale mancanza del certificato di agibilità costituirebbe impedimento alla stipula del rogito notarile (n. 25040 del 2009), o che il venditore sarebbe obbligato a mettere detto certificato a disposizione dell'acquirente al momento della consegna del bene (n.9976 del 2007); dall'altra sottolinea che l'eventuale inadempimento del venditore a consegnare il certificato non condurrebbe, necessariamente, alla risoluzione del contratto per inadempimento ma occorrerebbe analizzare il motivo per cui del medesimo certificato l'immobile risulti sprovvisto (n. 3072 del 2009). Così pure la Cassazione ha ritenuto lecito il patto che escluda la responsabilità dell'alienante nel caso di ritardata consegna di detto certificato (n.16024 del 2002) o che trasferisca l'onere della richiesta in capo all'acquirente (n. 20399 del 2004).

    Nella pratica quotidiana questo atteggiamento non perfettamente univoco della giurisprudenza ha determinato comportamenti disomogenei anche in capo a notai e ad istituti di credito.

    Nella realtà in cui opero, esistono notai che non rogitano in assenza almeno della domanda di agibilità, altri che, in mancanza del certificato, raccolgono una dichiarazione delle parti in merito a chi si debba assumere la responsabilità del suo successivo reperimento.

    Così pure, esistono istituti di credito i cui periti richiedono il certificato di agibilità mentre, in molti altri casi, è possibile riscontrare disinteresse sulla questione.
     
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  6. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se ad esempio compro un fabbricato rurale da ristrutturare come fanno a darmi l'agibilita'?
    Basta indicare sul rogito che il compratore e' al corrente dell'assenza del certificato di agibilita' ed accetta questa mancanza come parte del contratto. Punto.

    Piu' che altro i problemi ci sono se si utilizzano le opzioni prima casa, visto che all'acquisto non si tratta di un fabbricato abitabile. Ma solo in caso di accertamento AdE.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E come dire aliud pro alio, è la stessa cosa... :^^:
     
    A brina82 e Bagudi piace questo messaggio.
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hi hi hi...
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Non afferro come possa un atto notarile essere risolto per inadempimento.

    ..e il "grano"...?
     
  11. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'impresa costruttrice rogita un'appartamento ... cosa significa: le dotazioni dei requisiti necessari per l'abitabilità sono stati richiesti alla fine di marzo dello stesso 2011? Da chi sono stati richiesti e a chi? Quali lavori restano da ultimare?
     
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  12. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il rogito è un normalissimo contratto...se riporta un'impegno da onorare a posteriorie e ciò non dovesse avvenire, allora vi è inadempimento...il grano dipende, se risolvono va restituito ma potrebbe esserci anche una richiesta di danni....
     
    A osammot e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mai visto un caso simile....
     
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Macché venuto alla ribalta negli ultimi 10/15 anni, è dal 1934 che ci vuole e quindi che occorre verificare se c'è e, in caso contrario, verificarne i motivi dell'assenza. Così si inguaiano le persone
     
    A osammot, Avv Luigi Polidoro e Rosa1968 piace questo elemento.
  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi dispiace che il senso del mio messaggio sia stato travisato. Evidentemente non mi sono spiegato bene. Quando dico che il certificato di abitabilità è venuto alla ribalta da 10/15 anni, non intendo dire che "esiste" da 10/15 anni ma che sino a 15 anni fa non se lo filava nessuno.

    Ho sottoscritto moltissimi rogiti sino al 2000 nei quali, in molti casi, non veniva neppure citato. Dopo il 2000 questo certificato ha assunto progressivamente "valore" perché la giurisprudenza ha sfornato tante sentenze in relazione alla sua presenza/assenza.

    Così pure i notai hanno assunto recentemente un atteggiamento prudenziale, sino ad arrivare, solo in rare circostante, a rifiutarsi di sottoscrivere il rogito di vendita (in provincia di Rimini conosco giusto un notaio che si rifiuta di sottoscrivere il rogito in assenza del certificato, a prescindere dalle motivazioni per cui detto certificato risulterebbe mancante).

    Ti faccio presente @mata , che la domanda di @PyerSilvio era circoscritta, se non ho capito male, alla possibilità o meno di addivenire alla sottoscrizione del rogito in assenza di detto certificato.

    Vale comunque la tua giusta puntualizzazione sull'importanza di verificare da cosa dipenda la mancanza dell'agibilità, in fase preventiva

    Spero di essermi meglio chiarito e di non aver inguaiato nessuno.
     
    Ultima modifica: 5 Marzo 2015
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  16. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Certo condivido con te che nessuno se lo filava, ma solo perché non si fa diligentemente il proprio lavoro: si bypassano i problemi anziché affrontarli, salvo poi ritornarti dopo anni come un boomerang e spesso divenuti nel frattempo irrisolvibili
     
    A osammot, alessandro66 e CheCasa! piace questo elemento.
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Significa che che al momento della stipula dell'atto, la richiesta era stata fatta, e quindi passato l'arco di tempo necessario si è proseguito con il silenzio assenso.

    La richiesta, come ovvio che sia, è stata fatta dagli aventi titolo, da chi sennò..?
    Dal tabaccaio di fronte...?

    Mancano quei lavori che consentono di richiedere il certificato.
    Diversamente quale sarebbe li problema...?
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Confermo.

    Aggiungo di aver perfettamente capito il senso dell'intervento precedente di cui concordo.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Capisco il tuo ragionamento: ma ci sono molti tipi di situazioni.

    Ad esempio quando si compra "sulla carta".

    Certo che se qualcosa va storto ci si trova in situazioni sgradevoli, ma non per questo necessariamente c'è sottovalutazione.

    A me è capitato: abbiamo atteso l'agibilità per più di 20 anni, causa una diatriba tra costruttore e comune.
    Poi abbiamo cominciato a fare pressioni: e "magicamente" il comune ha rilasciato l'agibilità senza che nulla fosse cambiato.... Dicono che anche il comune aveva tirato troppo la corda ed aveva finito per trovarsi pure lui inadempiente. Devo ancora capire cosa fosse l'oggetto del contendere, sembra l'allacciamento alla rete elettrica, dove nel medesimo arco di tempo intanto le norme sembrano cambiate...
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Secondo me dovresti approfondite quando sono stati interrotti i termini e perché. Dopo leggo meglio il tuo post iniziale e ti dico il mio parere.
     

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