Monypenny

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Buongiorno a tutti
In data 31 luglio 2019 ho firmato, come parte promissaria acquirente, un preliminare di compravendita immobiliare, tramite agenzia con una società srl, per l'acquisto di una villa a schiera di prossima costruzione, facente parte di un blocco di 8. Si trattava di un acquisto su carta, in quanto al momento della firma nulla era fisicamente esistente, se non il lotto di terreno e le planimetrie.
Nel contratto sono state evidenziate la caparra confirmatoria (versata alla accettazione della precedente proposta di acquisto) e un titolo acconto prezzo aggiuntivo, (versato tramite bonifico alla firma del preliminare) e le rispettive fideussioni assicurative, di cui il venditore è contraente e io il beneficiario. Sempre nel preliminare Inoltre si annota che il rogito notarile verrà stipulato a lavori ultimati con la contestuale consegna dell'immobile presso lo studio di un notaio indicato dal promittente venditore entro il 31/12/2020.
Dal momento della firma del suddetto preliminare, luglio 2019, ad oggi maggio 2020, nulla di fatto è successo. La società venditrice, che inizialmente sembrava sul punto di avviare i lavori entro settembre, non ha ancora iniziato niente, perché, a suo dire, costantemente impegnata nel terminare altri cantieri.
Ho interpellato l'ufficio edilizia privata del comune di competenza, per verificare che fosse almeno stata presentata richiesta di costruire, il che è stato fatto ma la concessione edilizia non è ancora stata rilasciata, in quanto la società non ha provveduto a saldare gli oneri concessori.
La società, ogni qualvolta abbia chiamato per chiarimenti, da luglio a oggi non fa che minimizzare la questione e tranquillizzarmi, che è una situazione ricorrente ma temporanea, che purtroppo hanno altri progetti da consegnare, ma che nel giro di brevissimo, pagherà il dovuto al comune e avvierà finalmente i lavori.
L'agente immobiliare, a parcella incassata, non è più stato di grande aiuto perché nella pratica, si limita semplicemente a ripetermi le risposte della società. Ormai sono certa che per fine anno non avro alcuna casa in cui entrare, ma da quello che leggo in rete, nemmeno la data del rogito indicata sul preliminare é imprescindibile....quindi vorrei capire: che potere ho di smuovere le acque e far partire questi benedetti lavori e che diritti ho a fine anno, quando la data del rogito sara superata senza rogito, di scindere il contratto per inadempienza e riscuotere i fidi, che scadono infatti al 31/12/2020?
L'agente immobiliare, a una prima domanda, sosteneva che se a fine anno non si può rogitare , io posso considerarmi libera da qualunque vincolo.....ma ora dubito sia vero. Chiedo ragguagli per cortesia
 

francesca63

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Privato Cittadino
Premesso che bisognerebbe leggere quanto firmato, mi pare una situazione veramente rischiosa, e con modeste probabilità di una soluzione indolore o rapida.
Credo che l’unica cosa seria da fare sia correre da un legale esperto di immobiliare, per capire come gestire la cosa, se possibile senza andare in causa.
Purtroppo la fideiussione non copre ogni inadempimento del costruttore ( ma solo crisi e mancata consegna polizza decennale) e mi pare davvero folle che l’agenzia abbia fatto firmare contratti del genere, con il permesso non ancora ottenuto.
Tra l’altro, se la richiesta del permesso è successiva al 16 marzo 2019, il preliminare doveva essere fatto dal notaio, e trascritto.
Non c’è nessuna possibilità di “smuovere i lavori” su impulsò di un promissario acquirente, e onestamente credo che l’obiettivo più ragionevole sia di “uscire“ da questo contratto, cercando di recuperare più soldi possibile.
 

Monypenny

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Premesso che bisognerebbe leggere quanto firmato, mi pare una situazione veramente rischiosa, e con modeste probabilità di una soluzione indolore o rapida.
Credo che l’unica cosa seria da fare sia correre da un legale esperto di immobiliare, per capire come gestire la cosa, se possibile senza andare in causa.
Purtroppo la fideiussione non copre ogni inadempimento del costruttore ( ma solo crisi e mancata consegna polizza decennale) e mi pare davvero folle che l’agenzia abbia fatto firmare contratti del genere, con il permesso non ancora ottenuto.
Tra l’altro, se la richiesta del permesso è successiva al 16 marzo 2019, il preliminare doveva essere fatto dal notaio, e trascritto.
Non c’è nessuna possibilità di “smuovere i lavori” su impulsò di un promissario acquirente, e onestamente credo che l’obiettivo più ragionevole sia di “uscire“ da questo contratto, cercando di recuperare più soldi possibile.
Se è disponibile, posso mandarle copia del testo del preliminare
 

francesca63

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Privato Cittadino
Se è disponibile, posso mandarle copia del testo del preliminare
Sarebbe meglio che lo postassi qui, togliendo i dati sensibili, perché ci sono altri forumisti esperti di nuove costruzioni che potranno essere di aiuto.
Ma come detto, più che un forum (utile per farti un’idea), temo che ormai ti serva direttamente un avvocato.
 

Monypenny

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Privato Cittadino
A beneficio di tutti, allego copia del preliminare...accettasi lumi
 

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francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ho letto il preliminare.
La prima cosa che salta agli occhi , è che un contratto preliminare per immobile da costruire fatto con scrittura privata è nullo, per mancanza della forma prescritta.
In base alla data della richiesta del permesso di costruire, l’atto doveva essere stipulato dal notaio, e trascritto.
“Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.”
Come da :
Poi ci sarebbero altre considerazioni da fare, anche sull’agenzia che ti ha proposto tali modalità, mentre doveva conoscere la legge e consigliarti in merito.
Secondo me devi andare da un avvocato, che chieda al costruttore la immediata restituzione di tutte le somme versate, e anche delle provvigioni pagate all’agenzia.
Non vedo possibilità di procedere diversamente, anche se le somme difficilmente potrai rivederle in tempi rapidi, ammesso che tu le possa rivedere...
 

Monypenny

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Privato Cittadino
Ho letto il preliminare.
La prima cosa che salta agli occhi , è che un contratto preliminare per immobile da costruire fatto con scrittura privata è nullo, per mancanza della forma prescritta.
In base alla data della richiesta del permesso di costruire, l’atto doveva essere stipulato dal notaio, e trascritto.
“Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.”
Come da :
Poi ci sarebbero altre considerazioni da fare, anche sull’agenzia che ti ha proposto tali modalità, mentre doveva conoscere la legge e consigliarti in merito.
Secondo me devi andare da un avvocato, che chieda al costruttore la immediata restituzione di tutte le somme versate, e anche delle provvigioni pagate all’agenzia.
Non vedo possibilità di procedere diversamente, anche se le somme difficilmente potrai rivederle in tempi rapidi, ammesso che tu le possa rivedere...
non avendo alcuna nozione in merito, mi sono affidata a credo quella che sia la prima agenzia immobiliare italiana per nascita...mi sembra fuori da ogni logica che agiscano da principianti, ma a questo punto seguirò il suo consiglio.. Grazie
 

fabio80mil

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Privato Cittadino
Scusa ma che tu sappia come stanno andando le vendite delle altre villette? Le vendite sono gestite dall'Agenzia che ha seguito te presumo,ma sta continuando a proporre gli immobili anche se sul terreno non è partito nessun lavoro?

Solitamente sulla pratica edilizia rilasciata in comune è riportata la data entro cui deve esserci avvio dei lavori... In comune hanno per caso verificato con costruttore come mai non siano ancora partiti?

Per i tempi, purtroppo credo che il costruttore abbia dalla sua anche il ritardo per questo covid che avrà determinato anche un fermo cantiere di almeno un paio di mesi... Devi secondo me sollecitare, e nel caso, come consigliato sentire un avvocato. Ma per te fine Dicembre è un termine vincolante, ossia non hai posti dove andare (vendita della tua casa, fine contratto affitto).. Se così fosse e sei ancoro interessato alla casa, puoi vedere con avvocato se ci sono margini di manovra con costruttore, anche se data la pandemia e la mancanza di termini essenziali sul preliminare, ti pongano in una situazione di svantaggio.
 

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