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smoker

Ospite
Gestisco personalmente un gruppo di agenti immobiliari che va alla grande, con fatturati controtendenza perchè interpretano il momento nella maniera corretta e con i giusti strumenti.

verifica dei fatturati a parte...... quali sono i giusti strumenti? l' indicazione, capirai, è troppo generica.... puoi essere più preciso?
La verità è che se sei in negative equity casa tua è inutile che la metti in vendita.

questo oserei dire essere un assioma, quindi la considerazione sucessiva pare essere scontata per l' esperto............ oserei dire che anche un buon padre di famiglia la coglie al volo..........
Tu ti offri come consulente esperto per metterla in pratica. Quali informazioni chiedi al cliente?

Smoker
 

Frank Merenda

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
verifica dei fatturati a parte...... quali sono i giusti strumenti? l' indicazione, capirai, è troppo generica.... puoi essere più preciso?


questo oserei dire essere un assioma, quindi la considerazione sucessiva pare essere scontata per l' esperto............ oserei dire che anche un buon padre di famiglia la coglie al volo..........
Tu ti offri come consulente esperto per metterla in pratica. Quali informazioni chiedi al cliente?

Smoker

Smoker, sinceramente spero con tutto il cuore che tu non voglia fare polemica partendo da una base di superfluo rosicamento, cosa dalla quale mi astengo volentieri.

Chi sono io è cosa pubblica, e le mie aziende sono anche sul profilo di LinkedIn, tanto per dirne una.

Ciò detto, posto che non intendo fare una lezione su come si affronta un buyer market, il primo dato che posso darti è che noi lavoriamo con una cosa che possiamo chiamare qui per comodità "Incarico di acquisto".

In sintesi scremiamo la clientela facendola passare dal filtro creditizio e coloro che hanno denaro o sono finanziabili prudenzialmente per un importo X, cioè gli unici clienti buoni sul mercato, proponiamo un lavoro in esclusiva in termini di ricerca dell'immobile prescelto.

Il come lo facciamo non può essere argomento di discussione qui per motivi vari, ma capisco che sia di percezione impossibile per chi magari non ha mai preso nemmeno gli incarichi di vendita per gli immobili in esclusiva, raccattando case da vendere senza documentazione, accordi scritti o altro.

Ho creato questo metodo circa 4 anni fa, importandolo ed adattandolo dai paesi anglosassoni per il nostro paese, dando tempo ai miei uomini di praticarlo e masticarlo. Oggi i dati ci danno ragione.

Poi se il fatto che il mio gruppo vada bene mi deve rendere antipatico per qualche motivo, allora dico che va malissimo, che c'è la crisi e che aspettiamo fiduciosi tempi migliori.

Andando alla seconda domanda, noi redigiamo sempre un business plan per il cliente. I dati che servono ovviamente per valutare un'oprazione magari di permuta sono mutuo residuo, solidità finanziaria, eventuale capacità di rifinanziamento del nucleo famigliare, eventuali risparmi o possibilità di ricevere prestiti/donazioni da genitori et similia ecc, confrontati con una stima prudenziale della nuova soluzione che magari si vuole andare ad acquistare.

Se i conti non tornano ( e tornano sempre meno spesso) la casa noi non la mettiamo in vendita. Lasciamo che sia la concorrenza a causare i disservizi.

Poi se l'agente immobiliare medio va in casa delle persone, chiede "Quanto volete realizzare", "Posso fare due foto" e se ne va con un "Gliela tratto con una stretta di mano" non è colpa mia.
 
S

smoker

Ospite
capisco che sia di percezione impossibile per chi magari non ha mai preso nemmeno gli incarichi di vendita per gli immobili in esclusiva, raccattando case da vendere senza documentazione, accordi scritti o altro.

percepisco che hai scarsa considerazione di qualche tuo collega.......

Smoker

PS non rosico affatto, cerco di capire chi ho di fronte e cosa propone e soprattutto il valore della sua idea.... sono solo un privato cittadino.... potenzialmente potrei essere tuo cliente.....
 

Frank Merenda

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
percepisco che hai scarsa considerazione di qualche tuo collega.......

Smoker

PS non rosico affatto, cerco di capire chi ho di fronte e cosa propone e soprattutto il valore della sua idea.... sono solo un privato cittadino.... potenzialmente potrei essere tuo cliente.....

Mi fa piacere saperlo. Ho tenuto a precisare perchè magari ho frainteso il tono della tua domanda.

Andando alla tua affermazione, non è che ho scarsa considerazione di qualche "collega".

La verità è che l'agente immobiliare per anni in Italia è stato un mestiere con una soglia di ingresso praticamente inesistente. La facilità di chiudere compravendite in un mercato rialzista, ha fatto il resto.

Per darti un'idea, noi non annettiamo agenzie provenienti da altri gruppi, nè inseriamo persone che provengono da altre agenzie. Cresciamo tutti da zero perchè è impossibile o quasi addestrare alla forma mentis professionale corretta persone che sono già convinte di conoscere il lavoro.

Tutto lì.
 

Mil

Membro Senior
La verità è che l'agente immobiliare per anni in Italia è stato un mestiere con una soglia di ingresso praticamente inesistente. La facilità di chiudere compravendite in un mercato rialzista, ha fatto il resto.

sono perfettamente d'accordo...credo però che inseguire eccessivamente la tendenza del mercato qualunque essa sia possa rivelarsi altrettanto catastrofico come lo è stato accondiscendere all'innalzamento spropositato dei valori degli immobili negli anni in cui andava così....I compratori danarosi ma non disposti a piegarsi al mercato impazzito sono stati bistrattati a favore di ingenue coppiette disposte ad indebitarsi per 40 anni...un errore imperdonabile di cui si stanno pagando le conseguenze. Mi chiedo (sempre ammesso che non si voglia solo "cavalcare il momento") se equilibrio e giuste valutazioni siano la sola ricetta che potrà funzionare per una credibile professionalità. Per tutto il resto certo c'è il mercato.
 

Frank Merenda

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
sono perfettamente d'accordo...credo però che inseguire eccessivamente la tendenza del mercato qualunque essa sia possa rivelarsi altrettanto catastrofico come lo è stato accondiscendere all'innalzamento spropositato dei valori degli immobili negli anni in cui andava così....I compratori danarosi ma non disposti a piegarsi al mercato impazzito sono stati bistrattati a favore di ingenue coppiette disposte ad indebitarsi per 40 anni...un errore imperdonabile di cui si stanno pagando le conseguenze. Mi chiedo (sempre ammesso che non si voglia solo "cavalcare il momento") se equilibrio e giuste valutazioni siano la sola ricetta che potrà funzionare per una credibile professionalità. Per tutto il resto certo c'è il mercato.

Mil, il problema è che l'agente immobiliare di oggi è un mestiere completamente differente da quello al quale la maggioranza è abituata.

In un seller market, conta avere immobili e proporli in pubblicità. In un mercato di acquirenti, conta avere richieste qualificate, perchè gli immobili sono ovunque.

Se una volta avere gli immobili era il fulcro perchè permetteva di fare marketing ed attirare acquirenti, oggi non lo è più. Gli immobili sono solo una rogna da gestire, a meno che non siano particolarmente interessanti e particolarmente a prezzo.

Ora, l'agenzia media lavora ancora con il metodo in 10 punti per il seller market:

1 Apri bottega su strada in zona di passaggio per avere vetrina
2 Raccatta immobili
3 Metti immobili in vetrina, sul volantino e ingrassa immobiliare.it e casa.it
4 Aspetta gonzo che vede il tuo annuncio (che trova uguale fatto da 7-8 agenzie) che ti chiama
5 Porta gonzo, senza sapere se ha i soldi (perchè finchè si davano i mutui 120% alla gente sbarcata col gommone non serviva) a vedere casa
6 Prendi in faccia "Ci pensiamo e le facciamo sapere"
7 Una volta su mille, raccogli una proposta
8 999 volte proposta salta perchè il cliente non è finanziabile
9 Paga le spese sennò devi chiudere e non dormire la notte per l'ansia
10 Prega gli dei che si chiuda qualcosa del lavoro da mulo da soma che hai svolto

Questo metodo, se aveva un senso fino a qualche anno fa, sta portando all'estinzione degli agenti immobiliari "tradizionali". Semplicemente sono dei dinosauri...già morti ma il sangue deve ancora comunicare al cervello l'avvenuto decesso.

Non si lavora più così, fine. Chi lo fa è destinato ad estinguersi.
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
io sinceramente collaboro da un anno con un paio di agenzie.
entrambe dicono che la maggior parte dei prezzi sono decisamente alti e che i venditori non ci sentono a voler scendere il prezzo.
a me e' capitata una cosa curiosa........e' venuta a vedere casa che sto vendendo, quasi 160 mq una signora che abita in zona Arena.......diciamo abbastanza vicini.....solo che lei vede il parco affacciandosi.........:innocente:
io sto vendendo a 4.600 mq un immobile di 160mq, lei 100mq a 5.950mq.
quindi lei vende a prezzo max ma va a vedere le case in zona piu' grandi perche' ha bisogno di spazio a prezzo nettamente inferiore.
i furbetti...........:innocente:
 

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