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  1. Elisa10

    Elisa10 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vorrei avere una consulenza per un atto preliminare di compravendita che io e il mio compagno abbiamo stipulato e che si è arenato a seguito del rifiuto della ns. banca ad erogare il mutuo per la cifra richiesta (l'immobile è stato valutato dal perito 20.000 € in meno del valore concordato).
    Alla firma del preliminare abbiamo versato una caparra a titolo di acconto accertandoci che fossimo tutelati in caso il mutuo non venisse erogato nonostante la ns. banca ci avesse assicurato non avremmo riscontrato problemi nell'ottenimento del credito.
    Questo è quanto specificato nel contratto "la presente compravendita è subordinata all'ottenimento dalla parte acquirente di un mutuo non superiore al prezzo di vendita. Qualora il sopraccitato mutuo non venisse concesso, il presente atto è da considerarsi nullo, pertanto gli acconti versati, ad eccezione dell'IVA verranno restituiti alla parte acquirente".
    Poiché la parte venditrice sta premendo affinché richiediamo il mutuo presso un altro istituto e i termini per il rogito sono scaduti, temiamo di non vederci rendere la caparra al ns. rifiuto di proseguire.
    Nella clausola qui sopra infatti citano l'ottenimento di un mutuo, in maniera generica purtroppo.
    Specifico anche che i tassi dell'istituto bancario presso il quale vorrebbero accendessimo il mutuo sono di fatto più vantaggiosi, ciononostante ci vedremmo costretti a pagare una rata più alta per 5 anni per sottoscrivere l'assicurazione prevista obbligatoriamente.

    Il venditore avrebbe diritto di trattenere la caparra versata visto quanto sopra?

    Grazie a tutti!
     
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  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Situazione molto complessa.

    Non so proprio cosa dirti, ma soprattutto non mi sento di rassicurarti.

    La clausola sospensiva avrebbe dovuto essere espressa meglio e non lasciando indefinito nè il nome della Banca nè la cifra da richiedere.

    Se il venditore insiste, dal momento che ha già incassato la caparra...
     
    A ROSFRUM, Silvio Luise e specialist piace questo elemento.
  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma perchè non leggete questi contratti PRIMA di firmare?:disappunto:
     
    A La Capanna piace questo elemento.
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma l'IVA che c'entra se avete dato solo la caparra ?
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma la caparra non è sottoposta ad IVA
    Si portano avanti .... Meglio abbondare.
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A che titolo hai versato l'assegno caparra o acconto?
    La clausola é fatta male male. Dovevate indicare l'importo del mutuo richiesto.
     
  7. kasus belli

    kasus belli Ospite

    passi per l'indicazione della banca presso la quale uno intende chiedere il mutuo(d'altronde perfettamente inutile visto che il venditore ne viene comunque a conoscenza allorchè la banca gli chiede la documentazione relativa all'immobile),ma che c'entra l'obbligo di scrivere l'importo dello stesso?
    e come cavolo lo quantifichi?dal momento che solo dopo la perizia e in base al valore della stessa la banca è in grado di dirti se e quanti soldi è disposta ad erogarti.
    fermo restando peraltro il vincolo rata-reddito,dato quello invece esattamente quantificabile a livello di fattibilità.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma tu sai di quanto hai bisogno mi sbaglio? Se l'immobile costa 100 e tu ne hai 50 ne chiedi 50. Se la banca te ne da 40 dove prendi i 10? Ecco la necessita di indicare nella sospensiva l'importo che ti serve.
     
    A alessandro66, Bagudi e ab.qualcosa piace questo elemento.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Compri una casa nuova? Il costruttore non ha un fondiario? Hai valutato l'accollo?
     
  10. kasus belli

    kasus belli Ospite

    mai sentito di nessuno che scrive oltre al classico "salvo approvazione mutuo" anche la cifra che intende chiedere alla banca.
    la banca ti dice "io ti finanzio il 60,o il 70,o l'80% del valore dell'immobile " in base alla tua capacità di rimborso,e ti dice pure la cifra max finanziabile e pure l'importo rata e la durata del prestito.
    alla banca non interessa quanti soldi tu già HAI,potresti avere anche l'intera somma per comprare ma ciò non ti impedisce di richiedere il mutuo.

    quindi, hai intenzione di comprare un immobile da 100,io banca ti finanzio il 60% e ti dò 60K,l'immobile costa 120 io te ne finanzio 72K,sappi però che il limite finanziabile visto il tuo rapporto rata-reddito è poniamo 80K.
    quindi alla banca non chiedo una cifra FISSA(che allora non posso scrivere sulla proposta di acquisto)ma una cifra che è l'esito della perizia che la banca fa ed è su quella che si giocherà la partita del mutuo.
     
    A ROSFRUM e PyerSilvio piace questo messaggio.
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non ci capiamo.
    Chi compra casa sa dove può arrivare con i propri soldi e in base al prezzo della casa si fa i conti facendo tutte le valutazioni del caso. Io nelle sospensive inserisco l'importo del mutuo s la data entro il quale deve avvenire l'avveramento. Nel tuo caso la banca eroga quindi il benestare bancario c'è..... Chiaro? Se fosse stato indicato il valore di cui tu avevi bisogno non vi sarebbe l'avveramento della condizione. Invece c'è l'avveramento con tutte le conseguenze. Al costruttore non interessa il valore di perizia sei tu che devi preoccuparti di avere le spalle coperte oppure degli interessi o della rata. Lui ha accettato le tue condizioni su un saldo prezzo. Spero che ora ti sia chiara la situazione e nella prossima proposta tu inserisca il valore minimo per l'avveramento della condizione.
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Speriamo tu vinca la partita.
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pensavo tu fossi l'utente che ha posto il quesito. Rimane il tutto per l'utente.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'IVA dove c'è il preliminare registrato potrebbe c'entrare altro che no.
    Sulla caparra che hanno versato ci sarà una quota di IVA.
     
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il venditore si stà adoperando per non perdere la vendita.

    Quanto avete versato in termini di percentuale di acconto..?

    Fatto dato che chi vende è un costruttore, con molta probabilità l'errore principale che avete commesso è stato quello di richiedere (troppo) mutuo su una compravendita soggetta ad IVA.

    Errore sicuramente reciproco tra voi due parti, ma sono solo i tuoi quattrini a rischio ora.
    Vedi che loro si sono guardati bene nello scrivere: "non superiore al prezzo di vendita"..?

    Infatti le problematiche scaturite dal corrispettivo dichiarando in atto e l'IVA che ci grava sopra, hanno "ridotto" i valori della perizia e la vostra capacità di perfezionare l'acquisto.
    Diverso sarebbe stato acquistando in regime di imposta di registro.

    Se le cose stanno in questo quadro fattuale, con molta probabilità neppure serve al costruttore che voi vi adoperiate con un'altra banca.

    L'errore a monte rimane.
    L'importo sarà superiore all'acquisto.

    Una perizia più alta genererebbe un importo maggiore e la difficoltà di dichiarazione in atto.
    L'accollo mutuo potrebbe essere una soluzione.
    Tuttavia se l'importo da accollare è troppo alto lo stesso errore commesso a monte si ripresenterà ad ostacolarvi.

    Fuori dall'accollo mutuo tre sono le strade che potete percorrere.

    La prima è integrare al mutuo un finanziamento accessorio per far fronte al buco economico.
    In questo caso richiedete uno sconto.

    La seconda è che il venditore cali il prezzo e proceda all'acquisto.
    Difficile.

    Ma un tentativo pure in questa direzione è doveroso farlo.
    Serve a far perdere al vs. interlocutore un pò dell " affetto" che aveva per voi quindici giorni fà.
    Oltre che a poter svelare le sue intenzioni riguardo ai tuoi acconti.

    La terza è lo scioglimento del contratto con la richiesta di restituzione degli importi.
    La clausola sospensiva comunque esiste.
    Paventare l'intervento legale potrebbe pure bastare.

    Altra strada se un primo "delicato" tentativo di scioglimento, non sortisse effetto positivo, è quella di cercare di ottenere una proroga ed un allungamento della data del rogito.
    Meglio stipulare un compromesso ex novo.

    Adire alle vie legali farai sempre in tempo, quella è l'ultima spiaggia, quindi se proprio ti accorgi che non ti vogliono restituire l'acconto, cerca quanto meno di "restare in partita".

    Sei mesi o un anno se vi riesce il tentativo.
    Se vi riesce stavolta fatevi consigliare meglio.

    Le motivazioni da dare per giustificare questo allungamento o questa nuova stipula ex novo, sostituendo i termini scaduti, sarà il vostro impegno a reperire un nuovo mutuo ma anche al reperimento di soldi "nuovi" da reperire per poterli conferire nell'acquisto.

    Il fatto che la perizia sia stata bocciata non fà di voi dei cattivi clienti.
    Date luce a questo fatto.
    La banca tanto o poco che sia ma ti finanzia.
    Fate leva su ciò.
    Loro stanno operando in questo modo perchè "non vogliono perdertI..."

    Ovviamente resta "nel recinto economico" del contratto stipulato a suo tempo.
    Senza integrare di un centesimo.

    Ciò potrebbe consentirti in un secondo momento e qualora non si trovi un "accomodamento" per proseguire, di attivarti in concorso o meno con la parte venditrice a reperire un altro acquirente.

    Reperito a subentrare nell'acquisto, nei termini obbligazionari previsti nel tuo contratto, restituendoti la caparra/acconto proseguendo con loro al rogito.
     
    Ultima modifica: 22 Aprile 2015
  16. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    A mio modo di vedere, il difetto più grave di questo preliminare è che manca un limite temporale per la sospensiva. In teoria l'acquirente potrebbe tergiversare all'infinito ed il venditore non poter vendere mai l'immobile.
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  17. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Materia davvero complessa, per interpretazioni e per dettagli che si potrebbero capire davvero solo essendo parte in causa.
    Hai scritto che hai versato un acconto, sei certa? Se fosse acconto potresti riaverlo per il semplice fatto che non si farà l'atto, anche se non ti esenterebbe da richieste di eventuali danni.
    Se vi siete tenuti sul generico e fosse una caparra, temo che dovrà decidere un soggetto terzo, un mediatore della cciaa o un giudice.
    In generale però devi dimostrare che non puoi ottenere un mutuo, quindi credo che tu debba proprio tentare in altre banche, prendere in considerazione assicurazioni, tassi svantaggiosi ecc, perché se ti fermi adesso si può pensare che un mutuo in senso generale potresti averlo e lo rifiuti.
     
    Ultima modifica: 22 Aprile 2015
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se è caparra non è sottoposta ad IVA, se acconto prezzo si.
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si fermeranno alla data del rogito ...
     
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io dico che cambieranno i patti nel compromesso.

    Scommetti..?

    Qualcuno sostiene che questo sia una gabbia dal quale è impossibile evadere.

    Staremo a vedere dalle risposte dell'autrice.

    Sarà mia cura mettere "in palio" un altro asino da ingurgitare crudo.
     
    A ROSFRUM piace questo elemento.

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