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  1. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gentilissimi utenti,
    Vi scrivo per avere consigli su una questione e soprattutto su come comportarmi.
    Circa un anno fa io, parte acquirente, ho sottoscritto un preliminare per l'acquisto di un'appartamento con una mansarda divisa in disimpegno, camera da letto ed un bagno con doccia. Tale zona è comunicante con l'appartamento mediante una scala in legno/ferro.
    Sul preliminare detta mansarda veniva indicata come "sottotetto ispezionabile non abitabile" quindi, su mia richiesta di delucidazioni al venditore/impresa costruttrice, questo mi diceva che in futuro potevo farla adeguare per una cifra irrisoria presso il mio Comune di residenza.
    Alla data odierna ho verificato presso il comune che in tale mansarda non può esserci il bagno quindi vi sarebbe un abuso.
    Come devo comportarmi con il venditore per il rogito? Posso annullare il preliminare richiedendo la restituzione della caparra?
    Grazie per la vostra attenzione e per i vostri consigli!

    Onix80
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, puoi rifiutarti di rogitare, visto l'abuso e aprire un contenzioso, ma naturalmente non aspettarti salti di gioia da parte del costruttore...

    E' l'unico bagno della casa ?
     
  3. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    No, il piano normale è composto da soggiorno-cucina, disimpegno, due camere, un bagno completo ed una lavanderia. Stavo pensando... ma il costruttore può dire: "ripristino la mansarda come sottotetto a spese mie basta che facciamo il rogito" oppure io posso comunque impormi ad annullare il preliminare.
    Teniamo conto che sulla planimetria allegata al preliminare (che anch'io ho firmato) non vi è indicato il bagno in mansarda.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè dovresti annullare il preliminare se ti ripristina lo stato di conformità ?

    In quel caso devi andare avanti.
     
  5. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Piu che altro la cosa brutta è che ho visto questo appartamento spacciato per tre camere, due bagni, una lavanderia, ecc., mentre in realtà è un due camere+un bagno. Ovviamente per il costruttore non ci sono problemi se facciamo il rogito, tanto poi il problema ce l'avrò io, soprattutto in caso di eventuale futura vendita.
    Secondo voi, allo stato attuale, avendo firmato già il preliminare con la piantina non conforme allo stato attuale, posso recedere dal contratto riottenendo la mia somma data come caparra?
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo sia molto difficile se lui te lo riporta allo stato del progetto.

    Troverai, se le cerchi, molte discussioni in merito sul forum: nella realtà quello è un 3 camere e un 2 bagni, ma il Comune gli ha licenziato solo la parte di sotto come abitabile e il resto come superficie accessoria (in genere enorme).
    L'importante è non pagare la parte di sopra allo stesso prezzo di quella di sotto e, in genere, la porzione non abitabile viene conteggiata meno.
     
  7. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok grazie per le informazioni! Se qualcuno vuole integrare è ben accetto!
     
  8. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Le discussioni su questo argomento sono sia sotto questa sezione, ma anche sotto altre (professionisti, aste etc.). Puoi integrare ciò che ti ha detto giustamente bagudi.
     
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Riportato allo stato originale, lo vuoi o no ?
    Vale a dire ti interessa il mini alloggio residuo ed a quel prezzo ?
    La proposta di acquisto sembra purtroppo a tuo sfavore. Ma prima decidi se lo vuoi ancora. Poi si può puntare su qualche errore documentale o meno. La strda, come ben dice Bagudi, è tutta in salita. Ma a volte si sale bene !;)
     
  10. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ovviamente no, perchè andrei a pagare un qualcosa che poi quasi si dimezza... In sede di preliminare, dopo aver sollevato il problema della piantina diversa, mi fu detto che poi potevo adeguarlo, ma non è così... Purtroppo tutto a voce...
    Ora bisogna vedere se devo per forza rogitare sapendo che si tratta di un abuso. Il notaio cosa potrebbe dire in merito?
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il notaio non rogita se tu dici che la piantina dell'atto differisce dal reale.
    Se vuoi fare l'atto devi firmare una dichiarazione mendace di conformità (reato) che trasferisce a te la colpa dell'abuso ed il rischio di memolizione delle parti non sanabili.

    Sei sicuro che in nessun documento hai un riferimento alla diversità della piantina ( esempio basta anche una pubblicità etcc.) in modo da portare aventi la tesi che ti hanno venduto una cosa per un altra ?
    Ci sono altri appartamenti in vendita con il tuo propblema , cioè con altri abusi ?
    Se vi sono, un tuo legale dovrebbe incontrare il costruttore e chiedergli se intende resituirti la caparra.
    Se la risposta è negativa, io farei una bella denuncia penale per raggiro ed abusivismo edilizio. Secondo me recuperi.
     
  12. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Tutti gli appartamenti di quella metratura hanno lo stessa situazione. Inoltre, quando ho visto il mio appartamento, ho fatto un filmato con la videocamera, in modo che tornato a casa, potevo riguardarmelo e scegliere quali mobili dovevo comprare e quali tenere... Nel filmato c'era già questo bagno in mansarda. Mi ricordo anche che l'altezza centrale è di circa 2,50 mt, l'altezza minima è di circa 1,50 mt, tutto con travi a vista!

    Quindi, constatato l'abuso edilizio, posso chiedergli il doppio della caparra poichè vi è un'irregolarità da parte del costruttore/venditore?
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Chiedere è lecito. Rispondere è educazione, diceva un proverbio....
    Nella tua situazione, dubito che la risposta... sia educata! ;)

    Ma a parte le battute, il quadro ti è stato descritto in tutti gli aspetti, meno uno: questo tipo di offerte da parte dei costruttori è (o era) abbastanza frequente: poi si differenziavano tra un costruttore e l'altro in termini di prezzo.
    Qualcuno vendendo la cubatura "non abitabile" ad un prezzo interessante, altri spacciando tutto per buono. Questo lo puoi sapere solo tu.
    Se implicitamente hai firmato perchè ti è stato, allora non adesso, offerto ad un buon prezzo, nella sostanza hai anche tu valutato che in fondo acquistavi 3 locali e doppi servizi ad un prezzo vantaggioso, nonostante una situazione al momento irregolare, magari in futuro sanabile (oggi forse non più).

    Oggi forse con il calo dei prezzi e delle richieste hai trovato di meglio? Mi accontenterei di recuperare la caparra, trovando bonariamente un accordo: ma questo non è un ragionamento giuridico.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  14. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti... Penso che il venditore mi dirà un sacco di parole...
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'educazione non rientra nel Codice Civile e nel Codice Penale.
    Scusami, tu non consideri i tuoi diritti e gli obblighi di legge. Sto leggendo in questa discussione cose da MARTE ( che Limpida mi aiuti ).
    Mi sembra quasi che ti dicano che tu hai torto. Follie.
    Cosa t interessa del torpiloquio del costruttore ? Per il costruttore potrebbe esserci l'arresto, essendo entro i 5 anni dal fatto.
    Ho notato una tendenza di alcuni di immobilio di dare torto a chi ha ragione. Sta accdendo con te : tu hai ragione eviene difeso il costruttore abusivo e truffatore.
    Sappi che che un foglio in carta libera ( probabilmente non serve il bollo) puoi presentare un esposto al Sindaco della tua Città. Poi vediamo il turpiloquio.
    Sei giovane e fai valere i tuoi dirittti : assitito da un avvocato onesto ( per tranquillità di non cadere in querele di ingiuria e diffamazione), chiederei la caparra doppia indietro in alternativa andrei dirittto in Comune a fare valere i tuoi diritti e fare rispettare la LEGGE DELLO STATO ITALIANO.
    Arriverenno i i Vigili Urbani e metteranno i sigilli all'immobile.
    Questa è la LEGGE.
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ho già risposto, e mi stupisco che hai paura del turpiloquio del costruttore abusivista ! Eppure voi giovani dovreste essere più battaglieri di un invalido civile di 65 anni ( il sottoscritto). Voglio vedere in tribunale cosa succederebbe : il costruttore deve portare allo stato originale non solo il tuo appartamento ma tutti gli altri con abusi compresi quelli che ha già venduto.
    Io sono sicuro che ti dà la caparra doppia e ti insulta : il vincitore sei tu ( gli insulti :acqua fresca, in alternativa al processo PENALE per abusivismo edile per il Costruttore ). Prendi un avvocato e onesto e muoviti. Tu hao anche la prova : IL VIDEO )
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    H&F, io non partirei così lancia in resta.

    Il costruttore ha fatto quello che fanno tutti i costruttori quando i Comuni rilasciano concessioni edilizie per 100 metri di superficie abitabile e 100 di superficie accessoria (i numeri sono ovviamente a caso, ma ci sono monolocali di 35 mq con terrazzi di 60 mq e magari sottotetto di altri 60...): cosa pensano i suddetti comuni che uno possa fare con 100 mq di superficie vivibile, seppure non abitabile ????

    E questi metri accessori hanno sempre fatto gola a tutti e tutti sono sempre stati ben contenti di averli... quindi facciamola finita con l'ipocrisia dello "sdegno" nei confronti dell'abuso.... peraltro quando hanno venduto l'immobile a Onix80, se non sbaglio, nella pianta il sottotetto era definito come non abitabile, il che esclude il dolo e la truffa (cioè vendere per superficie abitabile ciò che non lo è).

    Siamo onesti, come si è detto mille volte in questo forum: se l'immobile piace all'acquirente, se lo fa riportare allo stato di fatto e magari chiede uno sconto, lasciando perdere denuncie e tribunali, perchè ci andrebbe di mezzo il mondo intero, compresi quelli che hanno acquistato un immobile simile prima del luglio 2010, data della legge sulla conformità.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Corrispondenza da Marte: ....

    La determinazione di H&F è encomiabile, e giustamente da prendere in considerazione.

    Unica avvertenza: valuta comunque il peso della tua firma sulla piantina falsa.
    Educazione, e coscienza, non sono contemplati nel codice: anche qui, per un verso è sacrosantamente un bene, ma ciò non esime dal fare anche in piena autonomia un esame di coscienza.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  19. Onix80

    Onix80 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io farò anche un'esame di coscienza, ed il venditore? Come faccio ad ottenere un mutuo se l'incaricato dalla banca mi risponderà che c'è un abuso edilizio e/o la piantina non corrisponde?
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che sia la quarta volta che scrivo: "Te lo fai riportare allo stato conforme..." così il perito non trova niente da dire...
     

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