1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono un imprenditore, purtroppo da anni la mia azienda non và tanto bene...ho trovato però un compratore dell'immobile della società e con la cifra concordata...:stretta_di_mano:.... io sanerei tutti i debiti pregressi dell'azienda e ne avvanzerei ancora :D ....anche se poi naturalmente ci andrò a pagare le tasse sopra...:shock:...comunque questo mi ha anche spinto a prendere la decisione di mettere in liquidazione la società, sempre che questa operazione vada in porto...

    Adesso nasce un problema...il compratore ha paura che la mia azienda fallisca nei prossimi due anni...e che lui sia costretto a restituire l'immobile come da art. 67 secondo comma 16 marzo 1942 n.262.... e sinceramente lo capisco anche....la somma dell'investimento è notevole...e quindi vuole essere sicuro...

    lui ha proposto una fideiussione garantita...con scadenza appunto a 2 anni....ma a me...i soldi servono ORA...appunto per scongiurare qualsiasi problematica...e chiudere l'azienda...

    Allora...diciamo che se non vendo l'immobile, o almeno incasso la cifra che mi servirebbe per chiudere tutti i debiti contratti.. effettivamente, anche se non me lo auspico...nei prossimi due anni..causa CRISI....la vedo grigia... (è per questo che sto' cercando di vendere infatti..)....ma se lo vendo...copro di tutto e di +...e metto la società addirittura in liquidazione...(mi sono un po' stancato)...

    SPERO SIA STATO ABBASTANZA CHIARO nello spiegare la situazione...

    Chiedo quindi una vostra impressione...o suggerimento...sul come poter risolvere la situazione e salvaguardarci entrambi...

    UN SENTITO RINGRAZIAMENTO A TUTTI PER L'ATTENZIONE.....:)
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se con quanto incassi dalla vendita dell'immobile sani la situazione dell'azienda, non capisco i dubbi dell'acquirente.
    Prova a documentargli la situazione debitoria.
    Se l'acquirente è d'accordo potete andare insieme dai creditori e pagarli con i quattrini suoi.
    Mano mano che pagate scriverete nel compromesso che la somma X è stata versata a titolo di caparra.
    Si convincerà della bontà dell'operazione e, presuma, tutto si aggiusterà.
    Eventualmente proponigli di diventare liquidatore della società così da vere in mano la situazione.
     
    A Karl HEINZ piace questo elemento.
  3. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentilissimo Antonello,

    Grazie inanzitutto per il tuo punto di vista...Infatti ...non capisco questi dubbi...parlando con il suo commercialista mi ha evidenziato che la sua preoccupazione è che ci siano dei debiti - non rintracciabili - che si possano manifestare da un momento all'altro...ma questo MI SEMBRA AL QUANTO ASSURDO....

    Adesso come dici tu ho l'intenzione di "aprirgli le carte"...dimostrando che con i soldi che incasso..chiudo ogni possibile problematica....ma anche la proposta di diventare lui liquidatore della società, non è male...avrebbe il controllo della situazione...ma questo però non potrebbe complicare ulteriormente la situazione?...parlo sempre da ignorante in materia...:confuso: cioè...il liquidatore...nominato...non corre nessun rischio in questo tipo di operazioni?...No...?...:confuso:
     
  4. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se per l'acquirente è prima casa, non dovrebbe rientrare in eventuali revocatorie fallimentari.
     
    A Karl HEINZ piace questo elemento.
  5. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Uhmmm INTERSSANTE SOFT.....ma non credo sia questo il caso...:basito:
     
    A elios piace questo elemento.
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se si dichiara interamente il prezzo di cessione dell'immobile , il curatore fallimentare (se succede) revoca la vendita e fa rientrare il bene nel patrimonio del fallito solo se ha suo giudizio pensa di poter ricavare di più dalla vendita del bene sotto stimato nella dichiarazione.
    Cosi mi fu spiegato da un curatore tempo fa.
    Credo che un incontro con il suo commercialista e aprirgli le carte come dici tu sia la cosa migliore accompagnata dalla sincerità.
    Presumo che questa vendita sia un poco sotto il prezzo di mercato, ma se vuole spuntare un prezzo diciamo "buono" deve prendersi anche una piccola dose di rischi........ (che non sempre ci sono).
     
    A Karl HEINZ piace questo elemento.
  7. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Antonello...Grazie per il tuo punto di vista....avevo risposto al tuo messaggio, ma non me l'ha pubblicato!!!:rabbia:

    Dicevo...infatti parlavo con il mio commercialista e abbiamo intenzione di presentargli i conti della società..."aprire le carte" insomma....ma la preoccupazione del potenziale compratore è quella che ci siano dei debiti EXTRA...fuori dai documenti..che possano essere reclamati ad anni distanza...questo mi sembra assurdo....io purtroppo i miei debiti lì ho ben chiari...a bilancio...davanti agli occhi...:confuso:

    Anche la proposta di farlo diventare liquidatore...mi sembra una buona idea...ma non potrebbe conplicare ulteriormente le cose...nel senso...(sono ignorante in materia):confuso: il liquidatore non ha costi o responsabilità?...

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Grazie Roby....la vendita avverrebbe ad un valore di mercato congruo...ma questo aspetto del curatore è importante...come spunto...diciamo che, certo, stà seguendo tutto il mio commercialista...però...è importante confrontarsi per sapere le opinioni e punti di vista di altre persone...
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si infatti ci stiamo confrontando.
    IO personalmente il liquidatore della società non lo farei........ dovrei rispondere poi in prima persona dei eventuali debitori non conosciuti e poi rifarmi su di te.
     
  9. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh...Roby...nemmeno io......anzi forse..adesso che ci penso...(scusa antonello)...ma credo che anche solo proporlo possa complicare ulteriormente le cose...:occhi_al_cielo: diciamo che dentro di me io penserei (anche se fossi un compratore e fossi naturalmente interessato)....ma cosa vuoi...che ti dia i soldi e ti faccia pure da balia?...ci siamo capiti no...:sorrisone:
     
  10. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema sorge se l'importo di vendita è notevolmente inferiore al valore di mercato: una soluzione potrebbe essere una perizia giurata attestante il valore, e tutti i pagamenti effettuati con bonifici al venditore per dimostrare ad un eventuale curatore l'effettivo pagamento del bene e ad un giusto prezzo. :ok:
    Non è possibile fare i versamenti direttamente ai fornitori/creditori, perchè oltre che contabile il problema sta nel dimostrare il pagamento in atto notarile.:disappunto:
    Visto che il rapporto con l'acquirente mi sembra buono, potrebbe effettuare i bonifici in conto prezzo/saldo dell'immobile a fronte di ordine di bonifico già sottoscritto dal venditore a favore del creditore e presentarlo magari contestualmente nella stessa banca.
    Certo è che i debitori possono essere solo quelli contabilizzati non gli eventuali extra...... Preciso che la caparra è solo la prima, gli altri versamenti sono acconto prezzo o saldo.:soldi:
     
    A Karl HEINZ piace questo elemento.
  11. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Maria...per il tuo punto di vista....

    Credo anche io...che il punto CENTRALE della questione sia il valore a cui viene venduto l'immobile....se ho una perizia che il valore è 100....e l'operazione si conclude a 50....è normale...che un futuro (NON AUSPICABILE) :D il curatore che si ritrova ad affrontare debiti di 50...possa giustamente (è LEGGE) dire...NO NO...facciamoci dare indietro l'immobile...e lo realizziamo a prezzo di mercato..così da soddisfare + creditori possibili.... !!!!! Il punto credo è che per il PENSIERO del potenziale compratore in questo momento sia che LA COSA SIA AUTOMATICa.....Compro a X....L'azienda Fallisce...e mi riprendono l'immobile....NO....dipende da alcune VARIABILI....

    CMQ....il mio piano "industriale"...non è quello di proseguire...ma di pagare quello che devo pagare...e chiudere...NON CI SARANNO SCHERZI FUTURI....:)
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vedi, proporgli di essere lui il liquidatore della Società è semplicemente una dimostrazione, nei suoi confronti, della bontà dell'operazione.
    Non so che mestiere faccia l'acquirente, ma potresti anche dirgli o tu o il tuo commercialista di fiducia.
    Questa offerta, che non comporta alcun responsabilità se uno esegue con coscienza l'incarico ricevuto, è anche per fargli capire che non esistono trabocchetti di alcun genere.
    Io sono stato nominato liquidatore di tre società, sono ancora vivo e, a parte le "rognette" che ho dovuto superare, è stata un'esperienza utilissima.

    La speranza è che abbia un competente commercialista.
    Certi dubbi appaiono anche a me fuori luogo, se a loro consegni la contabilità o come dici "apri le carte fiscali".

    Se, una volta programmato il piano di intervento, tu e l'acquirente andate dai creditori, li pagate, sempre presente l'acquirente, e poi dichiarate nell'atto un prezzo di mercato "congruo" non capisco chi possa chiedere un'azione revocatoria.
    L'azione revocatoria, art. 2901 e seguenti del codice civile, può essere chiesta da un creditore, ma se pagate tutti i creditori, fisco compreso, quale è la paura.
     
  13. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie di nuovo ANTONELLO....beh...diciamo che così...SEMBRA CHIARISSIMO....almeno a noi....cercherò di farlo capire anche al compratore...:occhi_al_cielo:
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, provare non costa molto.
    Dopotutto così facendo dimostri chiarezza e credibilità.
    fai sapere
     
  15. francesco1

    francesco1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate l’intrusione, mi sembra che dal 2005 i tempi della revocatoria fallimentare siano stati dimezzati.
    Se il venditore è soggetto fallibile vi è il rischio concreto per l’acquirente di inciampare nella revocatoria fallimentare ma questo rischio si è molto attenuato con le modifiche legislative del 2005 ed è stato anche chiarito.
    Gli atti con i quali il fallito ha venduto beni di sua proprietà al prezzo di mercato possono essere revocati solo se effettuati nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento (e non più nell'anno precedente), e il curatore fallimentare deve dimostrare che l'acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza, cioè che il venditore era incapace di fare fronte regolarmente alle proprie obbligazioni, dunque il fallimento era prossimo (d.l. 35/2005, convertito nella legge 80/2005).
    Se però la vendita è avvenuta a un prezzo ridotto, cioè quando il prezzo pagato è inferiore di almeno un quarto rispetto al valore di mercato del bene venduto, può essere revocata se effettuata nell'anno anteriore alla sentenza di fallimento (prima il termine era di due anni. Questo è un aspetto che deve essere attentamente considerato prima di dichiarare davanti al notaio un prezzo inferiore al reale.
    Il legislatore inoltre ha voluto azzerare completamente il rischio per chi acquista la prima casa. Oggi non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
    Quanto sopra potrebbe tranquillizzare l'acquirente e sarebbe anche importante dimostrare che non vi è un evidente stato di insolvenza (protesti, revoca cai, operatività fidi...). Ovviamente dichiarando il giusto prezzo in atto a tutela di entrambi.
    ti auguro di superare questa fase critica nel migliore dei modi.
     
    A Roby piace questo elemento.
  16. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ecco...adesso...non so' più come comportarmi...dopo l'intervento di Francesco (che ringrazio) ......ho un po' di confusione...ma IL CONCETTO NON CAMBIA....farò vedere che con i soldi della vendita chiuderò tutti i debiti e stop...

    Cmq...adesso rimane la curiosità...veramente dal 2005 in avanti è cambiata la legge?:domanda:
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sì e puoi verificare il tutto cercando su internet:

    testo nuova legge fallimentare
    nuova legge fallimentare 2007
    confronto tra testo nuovo e previgente

    Buona lettura (è utile).
     
    A Karl HEINZ piace questo elemento.
  18. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a Tutti...vi terrò informati... :)
     
  19. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    scusami nn ho capito bene,perchè la metti in liquidazione??
     
  20. Karl HEINZ

    Karl HEINZ Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perchè le condizioni economiche nel mercato dove lavora la mia azienda...non sono rosee...nei prox anni...se hai suggerimenti...sono a tutte ORECCHIE...:D
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina