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Abakab

Ospite
Sostanzialmente è aggirare l'ostacolo con le definizioni ? La proposta definita preliminare (dai giudici) non può rimandare ad un preliminare mentre un preliminare che rimanda ad una scrittura integrativa non è annullabile ..è cosi ?
 

tonymanero23

Membro Junior
Agente Immobiliare
Non so se ho capito bene il punto, però vi dico che tra preliminare fatto in agenzia e preliminare fatto dal Notaio cambia eccome.

Il secondo avrà la forma giusta per effettuare la trascrizione e di conseguenza renderlo eventualmente opponibile a terzi, pubblicizzandolo.

Il preliminare in agenzia invece si registra, in pratica ci dà sola una data certa di esecuzione e ci regolarizza sotto il punto di vista dei bolli.

Noi di solito facciamo la classica proposta, preliminare (consigliamo dal notaio, ma lo facciamo anche noi) e chiaramente rogito.

Per farmi capire se il soggetto A stipula un preliminare il 20/3 e lo registra, dopo 10 giorni il soggetto B il 30/3 fa il preliminare dal notaio e lo registra, ha validità il secondo.

E' tardi, è venerdì sera, ho il cervello fuso, se ho sbagliato il punto del discorso beh come non detto,

buona serata a tutti.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Sostanzialmente è aggirare l'ostacolo con le definizioni ? La proposta definita preliminare (dai giudici) non può rimandare ad un preliminare mentre un preliminare che rimanda ad una scrittura integrativa non è annullabile ..è cosi ?
sostanzialmente è così..

E' tardi, è venerdì sera, ho il cervello fuso, se ho sbagliato il punto del discorso beh come non detto,

temo di si :cauto:
 

studiopci

Membro Storico
Non so se ho capito bene il punto, però vi dico che tra preliminare fatto in agenzia e preliminare fatto dal Notaio cambia eccome.

Il secondo avrà la forma giusta per effettuare la trascrizione e di conseguenza renderlo eventualmente opponibile a terzi, pubblicizzandolo.

Il preliminare in agenzia invece si registra, in pratica ci dà sola una data certa di esecuzione e ci regolarizza sotto il punto di vista dei bolli.

Noi di solito facciamo la classica proposta, preliminare (consigliamo dal notaio, ma lo facciamo anche noi) e chiaramente rogito.

Per farmi capire se il soggetto A stipula un preliminare il 20/3 e lo registra, dopo 10 giorni il soggetto B il 30/3 fa il preliminare dal notaio e lo registra, ha validità il secondo.

E' tardi, è venerdì sera, ho il cervello fuso, se ho sbagliato il punto del discorso beh come non detto,

buona serata a tutti.
Non per contraddirti , ma per chiarire le cose , qualsiasi contratto e/o scrittura privata che contenga la volontà di trasferimento di beni immobili ed alcuni beni mobili, può essere trascritto, indipendentemente sia esso stato redatto dal notaio o meno... nel nostro caso una proposta di acquisto che per forma e contenuto una volta accettata e comunicata nei modi e termini di legge, diventa atto preliminare di compravendita, soggetto a registrazione ( adempimento amministrativo ) e che può essere trascritto ( adempimento volontario ) c'è da chiarire che :
1- la proposta divenuta preliminare anche se non registrata e trascritta non perde l'efficacia del negozio... cioè ha comunque valore tra le parti in quanto la registrazione è un adempimento amministrativo che serve allo stato per incamerare soldi e la trascrizione è un atto volontario che serve per rendere pubblica la volontà di vendita dell'immobile ed è opponibile a terzi ... opponibile non significa però che se A ha firmato un preliminare il 20 maggio e l'ha solo registrato , B ha firmato il preliminare per lo stesso immobile il 30 maggio e l'ha registrato e trascritto ... ha vinto B... bensì significa che B può opporre ad A l'obbligo ad adempiere l'acquisto alla casa ... e sarà un giudice a decidere chi dovrà acquistarla, perchè A a comunque sottoscritto un contratto prima di B valido a tutti gli effetti di legge ed in forza del quale ha gli stessi uguali diritti di B , diverso sarebbe stato se A e B avessero sottoscritto il compromesso senza trascriverlo nessuno dei 2 , in questo caso A essendo il primo ad aver firmato il compromesso si compra la casa e gli altri che vengono dopo non possono opporsi. 2 - qualsiasi proposta diventata compromesso e fisicamente redatta e sottoscritta può essere trascritta previa autentica delle firme dal notaio, la differenza consiste nell'essere fisicamente presso lo studio e fare tutto in una volta, mentre nel caso la sottoscrizione avvenga presso l'agenzia ( o qualsiasi altro luogo ) i compromissari devono ricomparire innanzi al notaio epr l'autentica delle firme.

Mi occorre di precisare questo , perchè si potrebbe generare in un lettore la convinzione che solo contratti di compravendita redatti dal notaio sono validi e tutelano... e che la proposta di acquisto non ha valore, purtroppo la ben nota sentenza ha generato non pochi problemi in un iter, oramai collaudato da anni... PdA, compromesso, rogito, creando ancor più " guazzabugli " cavilli e possibili crepe che aiutano a riempire gli stui degli avvocati e confondere le cose ( principio cardine di molte leggi italiane :sorrisone: ). Fabrizio
 

studiopci

Membro Storico
Chiedo scusa se insisto su di una cosa... ma non è giusto pensare che chiamando il compromesso scrittura integrativa questa diventi un'altra cosa... la scrittura integrativa è per es. la seconda tranche di versamento di una caparra... ma perchè questa sia scrittura integrativa, si redige una piccola scrittura privata con " il giorno xxxx i sigg. xxxx come da preliminare sottoscritto il xxx registrato il xxxx con n° . xxxx si riuniscono per adempiere al punto x per cui il sig... xxxx versa la somma di € xxxxx ed il sig. xxxx con la firma della presente ne accusa ricevuta e ne rilascia quietanza " ( logicamente è un esempio ) ... questa è ( per me ) una scrittura integrativa, ma se ripeti l'atto originario ( la proposta compromesso ) ... sostanzialmente hai redatto un secondo compromesso, che giudico incorra nella nullità di tutto la compravendita. fabrizio
 

tonymanero23

Membro Junior
Agente Immobiliare
Sì certo Fabrizio, ho riletto il mio messaggio e si poteva equivocare.
Fatto dal notaio, intendevo per l'autenticazione delle firme, non come scrittura in se stessa del preliminare.

Volevo un secondo soffermarmi sul fatto che se B oppone ad A il suo preliminare, interviene il giudice, ma molto probabilmente sarà B ad averla vinta, mi sbaglio? Mi è sempre stata presentata in questo modo, sia sul lavoro che all'Università.

Comunque credo di essere OT, sono dal cellulare non posso rileggermi tutta la conversazione, ma dalla risposta di Umberto credo di essere completamente fuori tema, appena avrò tempo rileggerò tutta la conversazione, un saluto.
 

studiopci

Membro Storico
Purtroppo siamo in italia .. e tutto può essere il contrario di tutto... e tenendo presente che comunque stiamo parlando di una scrittura privata di promessa di vendita ( preliminare di acquisto ) che viene trascritta e non di un atto che è obbligatorio trascrivere, in linea di massima, in questo caso, la trascrizione del compromesso ( regolata dagli art. 2643 e ss. CC ) ti consente di evitare:
1- che il venditore possa rogitare l'immobile con un altro compratore a tua insaputa 2- che in caso di più compromessi anche prima del tuo ... tu possa accampare il diritto di opporti al primo compromesso temporale, poi che vinca o meno sarà un giudice a deciderlo.
Questo è indicativamente la cosa , beninteso comunque stiamo parlando di casi limite ed assurdi... la quasi totalità delle transazioni ( specie quelle seguite da agenti seri ) si concludono senza nessun tipo di problema ... fabrizio
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Quindi se in corso d'opera cambiano delle cose ( perche' possono cambiare ...) , per ovviare eventuali opposizioni e/o potenziali annullamenti la cosa migliore e' rifare ex novo un preliminare con la dicitura annulla e sostituisce il precedente?! ( con successiva nuova registrazione )
 

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