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  1. bigtom

    bigtom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera sono nuovo del forum. Vi scrivo per avere consigli in merito all'acquisto della mia prima casa.vi racconto in breve la mia storia:
    A settembre 2013 io e mia moglie , vediamo un appartamento che ci piace sin da subito.
    Premetto che l'appartamento è in cooperativa con convenzione del 1983. Ci dicono (AI e proprietario ,peraltro ingegnere) che per riscattarlo dal comune bisogna solo pagare 3000 euro circa,come da delibera comunale dello stesso anno. Noi ci informiamo e pare che sia proprio così.
    La nostra proposta viene accettata.
    Scegliamo il notaio indicatoci dall'agenzia e aspettiamo che loro producano i documenti. Nel frattempo io ho già preparato la pratica in banca per il mutuo con un consulente finanziario.
    Dopo circa un mese,finalmente riescono a darci la data del compromesso ma tre giorni prima,avendo un colloquio con l'AI,scopro che il notaio è cambiato,perchè come dice lui,quello appena scelto è più efferato in materia.(?????????). Con mille dubbi andiamo a fare il compromesso e scopro qualcosa di assurdo.
    L'appartamento è in diritto di superficie ,intestato alla figlia dell'ingegnere. A sua volta la figlia ha donato al padre l'abitazione qualche giorno prima della mia proposta. Ora il notaio ci dice che i venditori devono effettuare una atto di mutuo dissenso prima del rogito. Spiegata la faccenda firmamo il compromesso versando in due tranche 23000 euro e ci impegnamo a chiudere tutto entro il 14 febbraio.
    La banca fa la perizia ma , a causa del diritto di superficie, valuta la casa con uno sconto del 30% quindi , di conseguenza diminuisce anche il mutuo che possiamo richiedere. Il consulente , che è l'unico davvero che ci è stato vicino e consigliato , mi fa sapere che sia l'AI che il venditore (ingegnere) non immaginavano proprio questa situazione e che adesso il venditore stesso provvederà a riscattare il diritto di superficie pagando però io il costo dell'operazione.
    Tutto questo accadeva a gennaio.
    Riesco dopo un pò di tempo a parlare con l'AI che mi spiega anche lui l'accaduto e mi dice che farà firmare una dichiarazione al venditore ,sulla fotocopia del preliminare ,nel quale si impegna entro un tot numero di giorni a rinviare il rogito. Io fretta non ne ho,a patto che lui mi rinvii per iscritto il rogito per paura di essere io l'insolvente. Ma l'AI mi rassicura dicendomi che lo farà al più presto e che comunque tecnicamente l'insolvente è il venditore.
    Ora sono passati 25 giorni. Da due settimane chiamo ogni giorni l'AI che mi rimanda sempre di giorno in giorno questa maledetta dichiarazione, ed intanto il termine del 14 febbraio è andato.
    Che fare? come mi comporto? Posso richiedere tutto indietro compreso la penale della caparra confirmatoria? E' davvero lui l'insolvente?
    Datemi un consiglio perchè non so che fare.
    Grazie
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Che il venditore sia inadempiente ho i miei dubbi visto che la data è stata concordata da te con lui. Semmai si potrebbe discutere del fatto che nessuno ti abbia informato che esiste il diritto di superficie, credo che esistano gli estremi per risolvere il contratto perché è un elemento essenziale per la valutazione dell'affare che ti è stato occultato! Inoltre non capisco il motivo della donazione prima di vendere...hai chiesto un controllo sulla figlia? In ogni caso bisognerebbe fare un allegato al preliminare per la proroga del rogito e registrarlo. Pretendi un incontro con il venditore e parla anche con il notaio.[DOUBLEPOST=1393395019,1393394791][/DOUBLEPOST]E aggiungerei che a queste condizioni...il riscatto se lo paga lui! Dubbio...ma la banca sa della donazione? Perché di solito non erogano per l'acquisto di case donate...[DOUBLEPOST=1393395158][/DOUBLEPOST]E in tal caso sarebbe un altro elemento occultato che ti dovrebbe permettere di poter risolvere il contratto...
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non capisco il passaggio della donazione di cui credo il notaio ne fosse a conoscenza e se ha fatto lui l'atto dovrebbe aver citato gli estremi nel preliminare. senza leggere quel preliminare diventa difficile capire se ci sono motivi per ritirati mi sembra tu abbia seguito il loro volere accontentandoti senza verificare.
     
  4. bigtom

    bigtom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte. Vi spiego meglio. La donazione è stata fatta dalla figlia al padre per una questione fiscale con lo stesso notaio del preliminare.Tutto è registrato nel preliminare. La banca sa della donazione,ma con l'atto di mutuo dissenso,che pare sia stato fatto a inizio anno,non mi ha fatto storie,almeno fino ad ora. In effetti mi sono fidato fin troppo perchè i soggetti sono professionisti abbastanza rinomate nel mio paese. Sulla casa avevo fatto in proprio le mie ricerche. Addirittura sono in possesso degli atti notarili dell'acquisizione del terreno da parte della cooperativa ,poi donati al comune.
    Quello che mi spaventa è il fatto di perdere i miei soldi messi da parte con tanti sacrifici. Ma al tempo stesso devo dire che il prezzo della casa è ottimo (parliamo di un 4 vani con 2 posti auto e cantinola) e mi dispiacerebbe perderla perchè poi con quella cifra potrei comprare dalle mie parti solo un 2/3 vani.
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le altre costano di più forse perchè sono complete proprietà? ;)
     
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  6. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    gia lo credo anche io , se paghi meno qualcosa c'e' no?
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se il riscatto come dici tu se lo paga lui, toglie i vincoli e quindi che convenienza avrebbe il venditore? Basterebbe attendere i tempi dell'atto di riscatto e la venderebbe senza vincoli di prezzo al valore di mercato. Oggi la vende al prezzo convenzionato, anche se c'è qualcosa che mi sfugge, tutti questi passaggi che vengono messi a conoscenza dopo a me personalmente non mi piacciono, ma è un parere personale.
     
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se lo paga lui perché l'ha tenuto nascosto e l'acquirente non avrebbe più il vantaggio economico nell'affare....suppongo (per il vantaggio economico)...poi non capisco quali siano i problemi fiscali che inducano a donare invece che vendere, visto che il venditore non ha spese...
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    effettivamente non lo capisco neanche io. Tieni presente che l'atto di riscatto non è uno schiocco di dita, dalla domanda al versamento e all'atto notarile passa del tempo anche sei/sette mesi. Questo complicherebbe il tutto.
    Si non è chiara questa compravendita, così come mi sembra bassa la cifra di riscatto, poi non conoscendo la zona ecc. non voglio dire altro. Io fossi nell'acquirente andrei in comune a vedere meglio situazione e di che riscatto si tratta, oltre che leggere con la lente di ingrandimento la nuova convenzione proposta ......
    Per il pagamento della convenzione, non saprei cosa dire, questo acquirente (me ne capitasse uno a me così ... mai mai!!!) ha accettato abbastanza tranquillamente tutto, quindi quel preliminare è stato sottoscritto con consapevolezza, e il notaio sicuramente avrà scritto bene bene tutto .....
     
  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Secondo me il riscatto è necessario perché, ma dipende dalla convenzione, altrimenti potrebbero essere obbligati a vendere a prezzo imposto...
     
  11. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Saranno anche rinomati professionisti ma la situazione non mi sembra cosi' limpida .Inoltre il notaio sarebbe opportuno che lo scelga l'acquirente non altri......
    Vista la complessità della situazione ti consiglio di far vedere le carte che hai firmato a qualche legale.
     
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  12. bigtom

    bigtom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie ancora per l'interessamento. vi spiego anche un po' le cifre.
    La casa io l'acquisto a euro 154000.La banca mi eroga l'80% pari a 123200 euro
    La perizia senza diritto di superficie è stata 160000, a cui va tolto il 15 % di diritto di superficie, quindi valore attuale euro 135000. in questo caso la banca mi eroga 108000 circa.
    Ora la differenza è di 15000 euro che io non posso coprire. Il comune dice che prima di vendere il venditore deve pagare il riscatto che ammonterebbe a euro 3000 circa (forse anche meno). Fin qui ok.
    il problema sono i tempi biblici del comune che da quanto ho capito vorrebbe che fosse l'intero condomino a riscattare il tutto e non il singolo proprietario.
    Le case nel mio paese di tali dimensioni anche se datate a meno di 180000 non vanno via.(sono tre anni che cerchiamo inutilmente)
    Il perchè di questa differenza di valutazione non ve la saprei spiegare.
    La paura è che io possa perdere la caparra per un disguido non mio, visto che è un problema del venditore prettamente del venditore . E poi se lui rimetttesse in vendita l'appartamento ,visto i tempi, e soprattutto il casino che c'è dietro dubito che trovi un acquirente nell'immediato. Riscattando il diritto di superficie comunque la casa varrebbe sempre 160000 euro .
    eventualmente potrei anche acquistare la casa così com'è ,la banca mi erogherebbe il mutuo, ma non riuscirei a coprire la differenza. Il riscatto lo pagherei io a tempo debito tanto lo avevo già preventivato che sarebbe toccato a me.
     
  13. bigtom

    bigtom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda i rinomati professionisti i dubbi adesso sono sorti anche a me.
    Un AI nel settore da 30 anni ed un ingegnere con altrettanti di esperienza o mia hanno giocato un bel tranello oppure sono i classici professionisti incompetenti che pensano solo al dio denaro e non alla passione per la propria professione.
    La donazione è stata fatta perchè la figlia ha acquistato un altro appartamento come prima casa (parliamo di un valore intorno ai 400000 euro) e doveva non risultare proprietaria di altri appartamenti in zona. Almeno così mi è stato detto.[DOUBLEPOST=1393414365,1393414171][/DOUBLEPOST]per quanto riguarda la convenzione , il prezzo imposto è decaduto allo scadere dei 30 anni e quindi può vendere al prezzo di mercato. questa è stata la prima cosa su cui mi sono informato e che comunque la convenzione spiega a dovere.
     
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se non puoi coprire la somma che la banca ti eroga in meno a causa del diritto di superficie...torniamo al mio primo intervento...puoi risolvere il contratto...altrimenti...lui paga il riscatto e ti rimette nelle condizioni di prendere tutto l'importo di mutuo per coprire il prezzo di compravendita pattuito....credo gli convenga....
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non dovrei dirlo, ma nel settore dell'edilizia convenzionata l'ignoranza (nel senso di "ignorare"...) è la regola, non solo per quanto riguarda i proprietari, gli agenti immobiliari e molti tecnici (l'ingegnere...), ma anche per quanto riguarda parecchi notai (vedi il notaio da cui ti hanno portato, più "efferato" nel senso probabilmente di più "ferrato in materia") e, purtroppo, molti uffici tecnici dei comuni...
     
  16. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Cosa dice la proposta accettata?
    Se non riporta" in diritto di superficie " i venditori dovranno svincolare l'immobile a loro spese, altrimenti dovranno raddoppiarti la caparra.
     
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  17. immobilbergamo

    immobilbergamo Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti consiglio di scrivere subito una lettera. Tale lettera vale come prova in caso di mancata conclusione del contratto preliminare. Qualunque sia il motivo, tuteli i tuoi diritti ed anche il diritto sui soldi già versati.
    ciao[DOUBLEPOST=1393443307,1393443250][/DOUBLEPOST]Noi mandiamo sempre le comunicazioni prima onde evitare equivoci. Se hai problemi posso chiedere al nostro ufficio di consulenza
     
  18. bigtom

    bigtom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sul preliminare è indicato diritto di superficie e quindi per me , ripeto ,non è un problema pagare il riscatto lo avevo già previsto( e poi parliamo di massimo 3000 euro). Ho preso appuntamento per domani con AI e venditore per chiarire la situazione e comunque capire perlomeno se si riesce a togliere e in quanto tempo il diritto di superficie. Altrimenti chiederò la restituzione della caparra. Speriamo bene.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    attenzione é una fase delicata. tu ti appelleresti alla data del rogito fissata per il 14 febbraio. quella data deve avere un termine perentorio diversamente non ti resta che fissare una nuova data e da lì solo da quel momento se il venditore non si presenta parte l'inadempienza mi spiego? io fossi in te mi farei assistere da un legale. loro indirettamente lo hanno fatto portandoti dal loro notaio.
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi piacerebbe sapere chi era indicato come parte venditrice al momento della proposta (papà o figlia del tipo a chi ti hanno fatto intestare l'assegno) sai a volte basta un capello per fare la differenza

    L'atto di mutuo dissenso non credo che lo faranno mai e ti spiego perchè
    primo ha un costo non indifferente ai fini delle imposte
    secondo punto più rilevante cito quanto hai postato e dopo ti spiego

    Percorrendo la strada della risoluzione della donazione per mutuo dissenso questo metterebbe in una situazione molto scomoda nei confronti dall'ADE la figlia che ha acquistato un altro immobile molto più costoso usufruendo delle agevolazioni prima casa


    questa frase che ho sottolineato non ho capito se è un errore tuo nel digitare e quindi di spiegazione , o effettivamente quello che la convenzione effettivamente riporta e quindi impone ????????
     

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