1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    forse finalmente ho trovato un acquirente per il mio appartamento.
    ho fatto presente al potenziale compratore che il mio condominio, costruito circa 1o anni fa, non ha ancora il certificato di abitabilità/agibilità, semplicemente perchè non è ancora stato richiesto dal costruttore visto che non è ancora stata dichiarata la "fine lavori" (per problemi dovuti ad una gestione non ottimale delle cose).
    io ed il compratore abbiamo affrontato l'argomento con il suo notaio, che ha sostanzialmente detto che se non produco in tempo (e purtroppo non dipende da me essendo in condominio) il certificato, devo farmi fare una relazione scritta da un tecnico che attesti che il certificato non c'è per motivi che potranno essere risolti presto o tardi, e non per motivi gravi che possano pregiudicare una futura emissione del documento di agibilità.
    aggiunge il notaio, che una relazione simile potrebbe costarmi anche 3000 euro, visto che il tecnico dovrebbe raffrontare le licenze edilizie ed i progetti con lo stato effettivo della costruzione.
    non mi ha detto che ha un tecnicnico bravo da suggerirmi ma poco ci è mancato.
    ha aggiunto che il rogito ce lo fa fare lo stesso, ma il compratore è rimasto impietrito davanti alle precedenti affermazioni, ovvero che il certificato potrebbe anche non essere mai concesso se c'è un vizio grave e che nel frattempo se per assurdo dovesse scoppiare un incendio nei box sottostanti, nessuna assicurazione coprirebbe mai gli appartamenti se privi di certificato.
    insomma, rischia di saltarmi tutto per un notaio che giustamente mette sull'avviso il suo cliente, ma esagera (secondo me) con un terrorismo psicologico (che un tot di euro al tecnico potrebbero calmare....)

    che fare? come stanno realmente le cose?

    grazie anticipatamente

    gabriele
     
  2. Roberto Cuomo

    Roberto Cuomo Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Perchè un consiglio deve essere considerato "terrorismo psicologico"........ Questo è lo stato dei fatti...... il costruttore dopo 10 anni non ha ancora richiesto il certificato di abitabilità e questo onestamente fa pensare che ci possano essere dei problemi....... io al posto dell'acquirente non sarei interessato alla relazione del tecnico che servirebbe solo a sollevare il notaio da eventuali responsabilità..... e poi in caso di controversie bisognerebbe andare ad individuare quali e quante possono essere le responsabilità del tecnico.......... praticamente io al momento forzerei il costruttore a rilasciare il certificato di agibilità nel più breve tempo possibile...... cercando possibilmente di salvare il salvabile...... eventualmente se ciò non è possibile rescindere il preliminare cercando di trovare un accordo con l'acquirente. In bocca al lupo.
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Rivolgiti ad un tuo tecnico di fiducia che controlli il perchè non è stata rilasciata l'agibilità.
    Ottenuta la risposta del tecnico, potrai agire di conseguenza.
     
    A gabrielegenoa piace questo elemento.
  4. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    per quello che ne so io, l'agibilità non è stata chiesta perchè il costruttore, molto impenato ina tanti altri cantieri, come molti grossi costruttori fa melina dove non ha più nulla da guadagnare e si concentra sui nuovi cantieri.
    nel mio caso, infatti, di recente ( 3 mesi fa) su indicazione dei pompieri sono state create (dal costruttore) nuove griglie di aereazione nei box e sostituiti gli estintori. sempre il costruttore, tramite il ns. ammiistratore ci ha chiesto di produrre la certificazione dell'impianto del gas, che molti condomini dopo anni hanno perso, e queso sicuramente comporta altri tempi per la produzione di documenti.
    però non c'è una qualche difformità grave, solo una serie di particolari, accumulati nel tempo e sicuramente non gestiti al meglio.
    infine mi domando: qui siamo 100 appartamenti in 3 palazzine, l'ultima compravendita risale a 2 mesi fa ed ogni anno ne vedo fare almeno 3 o 4. perchè proprio su di me si devono accanire?
    il notaio del mio acquirente, a tale domanda ha risposto: se i miei colleghi avessero tenuto la mia posizione in precedenza, a quest'ora, come condominio avreste tutte le certificazioni !
    può darsi, però cosa ne posso io? devo chiedere allora dei danni al costruttore per mancato rilascio del certificato in tempi congrui ? mezza Genova, come mezza Roma non ha certificato di abitabilità, e sembra che l'unico compromesso che non si può fare sia il mio.....
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Effettivamente mezza Roma non ha il certificato di agibilità, ma ora i Notai lo chiedono! :confuso:
    Per risolvere la questione una volta ho fatto preparare da un tecnico abilitato (i.e. Geometra) una relazione sullo stato dell'immobile che certificava che "nulla avrebbe ostato" alla concessione dell'agibilità quando e se fosse stata richiesta (si trattava di un condominio, e quindi l'avrebbero dovuta richedere tutti insieme! :shock:)

    ;)
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un notaio serio avrebbe dovuto risponderti: mi dispiace per l'operato dei miei colleghi, ma ora mi attivo con la Magistratura ed il Notariato.
     
  7. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    per quel che ho capito, è ciò che il notaio scelto dal mio compratore chiede a me. qundi ci può stare mi par di capire.. mi ha preventivato un costo indicativo di 2 / 3000 euro.....
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    gabriele, mi pare che hai detto che siete in 100 appartamenti in tre palazzine, quindi fammi capire i box in cui sono stati fatti dei lavori di adeguamento sono in interrato comune a tutte e tre le palazzine o no?, se non lo sono visto che l'agibilità interessa tutti coloro che abitano nella tua stessa palazzina puoi avere l'agibilità parziale relativa alla sola tua palazzina adeguando quello che serve, di condeguenza coinvolgi anche gli altri inquilini tramite un'assemblea poichè anche loro un domani avranno il tuo stesso probema se ti riesce con l'assemblea a convincere tutti meglio ancora se i garege sono in comune a tutte e tre le palazzine.
     
  9. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    premesso che i box sono prevalentemete sotto la palazzina "A" e qualcun sotto alla "B", io abito nella "c" che di box non ne ha
    ma il condominio è uno solo, con unico amministratore e per di più ognuna delle 3 palazzine ha mediamente 4 portoni di accesso.
    mettere d'accordo 100 famiglie è impossibile. alle assemblee è raro raggiungere il numero legale, c'è gente qui che l'abitabilità non sa neppure cosa sia, tanto non deve vendere !
    pensa che a febbraio l'amm.re ha chiesto a tutti a 1/2 A/R il certificato di idoneità impuianto gas di ogni appartamento, spiegando che era uno degli ultimi passi per l'ottenimento dell'abitabilità.... bene, ad oggi, poco più della metà dei condomini lo hanno fornito, gli altri, magari perchè lo hanno perso, non spendono 150 euro per farselo nuovamente rilasciare....
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Gabrielegenoa, prova a chiedere all'ufficio tecnico del comune ove è ubicato il condominio se rilasciano certificati di agibilità e abitabilità relativamente solo tuo appartamento e che documenti occorrono per ciò, poi chiedi all'amministratore se i documenti che ti hanno chiesto sono in suo possesso e chiedigli di rilasciarti le copie che ti occorrono per inoltrarli al Comune per il rilascio dell'agibilità e abitabilità, per fare ciò credo che uno dei documenti che occorrono al comune deve essere fatto da un tecnico quindi dopo aver verificato la fattibilità di tutto devi per forza appoggiati ad un tuo tecnico di fiducia.
     
  11. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    i fatti, dopo colloqui con il geometra del costruttore (attendo conferma del mio geom. privato ma così dovrebbe essere), sono i seguenti:
    rispetto al progetto iniziale hanno creato delle nuove unità abitative, dividendo le mansarde dagli ultimi piani (dei quali arebbero dovuto essere pertinenziali). poi hanno cotruito i posti auto in più necessari da piano regolatore ed ora ho visto i seguenti documenti:
    1) documento del 09/06/11 dove il comune chiede un tot in quattrini ed una fidejussione al costruttore per la sanatoria
    2) documento del 06/07/11 dove il costruttore conferma il pagamento di quanto sopra al comune, ed il comune ne rilascia quietanza con un timbro.
    a questo punto, tecnicamente è come se la sanatoria fosse stata approvata, visto che il costruttore ha fatto ciò che il comune chiedeva e manca solo la liberatoria finale, che per prassi ci mette 20/30 gg ad arrivare (quindi dovrebbe mancare poco).
    nel contempo i lavori di messa a norma nei box (luci di emergenza, estintori etc.) sono stat completati quindi anche il CPI è in arrivo.
    dopodichè il costruttore potrà inoltrare la richiesta di agiblità.
    però a questo punto, il notaio del mio compratore, dovrebbe essere tranquillo, visto che gli abbiamo prodotto la documentazione che chiedeva, almeno spero, lo saprò presto.....
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Gabriele non voglio allarmarti ma penso che a questo punto i tempi si allungano poiché il costruttore realizzando questo abuso e sanato con quello che hai indicato nel precedente post ora è obbligato a far redigere da in ing. o arch. la nuova situazione per l'idoneità statica dello stabile cosa che penso sia parte integrante per il rilascio della sanatoria e quindi dell'agibilità/abitabilità, CONSIGLIO? FATTI SEGUIRE BENE DAL TUO TECNICO.
     
  13. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    proprio ieri ho avuto notizia dell'approvazione della sanatoria, con tanto di firma dell'architetto del comune.
    ci dovremmo essere.....
     
  14. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    scusate la risposta di prima un pò "frettolosa"....
    la sanatoria è stata firmata dal mega direttore galattico dell'ufficio preposto ed ogni "abuso" è stato completamente sanato, semplicemente riallacciando il progetto modificato a quello originario, visto che a livello statico le modifiche apportate non hanno influenza.
    il mio tenico privato, molto stimato a Genova, mi ha redatto una dichiarazione con la quale dichiara di aver visionato in comune la sanatoria firmata e dichiara inoltre che nessun'altro problema "serio" (non ricordo le parole esatte" potrà influire sul rilascio dell'agibilità una volta che la stessa verrà richiesta.
    infatti mancano ancora alcuni documenti, come qualche certificato di idoneità impianto a gas di qualche appartamento e il CPI dei vigili del fuoco, per il quale il condominio ha fatto quello che è stato richiesto ma ancora deve essere rilasciato il nulla osta.
    insomma, ci siamo, nel senso che è questione di qualche giorno o qualche settimana, al limite qualche mese, ma la controparte non può dubitare che il condominio abbia qualche scheletro nell'armadio......
     
  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Gabriele poiché hai detto che hanno creato nuove unita abitative nelle mansarde ho i miei dubbi che staticamente non influiscono sulla staticità dell'immobile, comunque, la trasformazione di dividere le mansarde dagli ultimi piani sono state fatte di recente o all'epoca prima di stipulare i vari rogiti di vendita tra costruttore e attuali proprietari?. chiedi al tuo tecnico di assisterti per il rilascio del certificato di regolare esecuzione in virtù dei documenti in possesso del comune.
     
  16. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    le mansarde, inizialmente esistevano già, ma erano parte dell'abitazione dell'ultimo piano.
    poi, per abbassare i csti delle varie unità, alcuni appartamenti dell'ultimo piano sono stati "privati" di mansarda, che aggiungendo una rampa di scale ed una porta di ingresso è diventata un appartamentino a se stante. però già esisteva, non è che sono state create dal nulla
    è per questo che non credo che la loro "indipendenza" rispetto all'iniziale "abbinamento" al piano sottostante possa influire.
    in ogni caso, il comune ha rilasciato e controfirmato la sanatoria, dichiarando che una volta pagati dal costruttore gli oneri (multe) relativi (cosa che il costruttore ha fatto, ne ho prova), non sussistevano altri problemi.
    tanto è vero che anche il notaio del mio compratore, sentito venerdì, si è tranquillizzato, avendo avuto un riscontro di un tecnico e del comune ad una situazione che poteva apparire poco chiara, invece adesso tutte le carte sono sul tavolo.....
     
  17. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Sono contento che hai risolto. :stretta_di_mano:
     
  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità ?

    Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La sentenza si riferiva a una compravendita dove l'acquirente non era a conoscenza della mancanza del certificato, almeno sulla carta.
     
  20. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    nel mio caso, acquirente e notaio sono informati di tutto, tanto è vero che abbiamo stabilito di lasciare un deposito cauzionale presso il notaio, a garanzia del compratore, sino al rilascio del certificato. inoltre abbiamo citato la mancanza del certificato e la nota del deposito a garanzia sul compromesso.....
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina