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  1. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, la mia domanda riguarda la cessione del compromesso.
    Circa 2 mesi fa ho effettuato un compromesso per l'acquisto di una casa e nel contratto ho messo, fortunatamente, la possibilità di cambiare l'intestazione, ora vorrei cedere il compromesso ad un mio conoscente che si è interessato alla casa.
    La mia domanda è: cosa devo fare? devo fare un altro contratto, se si quale? o basta cambiare l'intestazione con qualche allegato? inoltre vorrei farmi ripagare la caparra che ho versato io anticipatamente, devo far figurare una vendita del compromesso?

    grazie a tutti.
     
  2. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    PS: è meglio fare una cessione di contratto o utilizzare la riserva di nomina?
     
  3. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Temo che la semplice cessione del contratto debba sottostare a quanto disposto dal 1406 c.c. ovvero la cessione deve essere approvata dalla parte venditrice;

    forse è più semplice utilizzare la riserva di nomina al rogito.
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  4. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Qualche anno fà succedeva di fare scritture private per cessioni di preliminari. In quelle occasioni chi subentrava non veniva a conoscere quanto era stato versato come caparra confirmatoria per cui c'era la possibilità per il cedente di guadagnare qualcosa in più, poi colui a cui erano stati ceduti i diritti acquisiti con il preliminare, si presentava al rogito e salfdava il prezzo, anche perché nel preliminare stipulato con il venditore era stato previsto che "l'immobile sarebbe potuto essere intestato a persona/e, ente, società da nominare al momento dell'atto notarile".... e tutti vivevano felici e contenti!
     
  5. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi mi conviene utilizzare la clausola del preliminare "riserva di nomina".
    Devo comunque andare dal notaio al rogito?
    Se la cifra è maggiorata deve essere cambiata sul preliminare?
    Grazie mille delle risposte
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se cambia la cifra non é più riserva di nomina. di fatto chi nomini non subentra alle tue stesse condizioni mi spiego? questa possibilità permette di subentrare alle stesse condizioni economiche diversamente si ha la cessione del preliminare dove puoi cambiare le condizioni economiche.
     
    A Silvio Luise e bagnomagno piace questo messaggio.
  7. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Perfetto ricapitolando:
    Stessa cifra-riserva di nomina
    Cambio di cifra(speculazione)-cessione del preliminare, giusto?

    Come devo procedere nel secondo caso?
     
  8. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .......dipende da quanto amico e' il tuo amico interessato e da quanto varia in più il preliminare.
     
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma la clausola "con riserva per persona da nominare" può essere utilizzata solo se è stata già inserita nel contratto preliminare e, comunque, la riserva deve essere espressa entro 3 giorni (art. 1402 cc).
    Nell'utilizzo del contratto con persona da nominare bisogna poi tener conto degli aspetti fiscali, sui quali è certamente più competente un Notaio od un Commercialista e per il quale potrei rinviare al seguente link:

    http://www.cortellazzo-soatto.it/Ap...trattoperpersonadanominareaspettifiscali.aspx
     
    A bagnomagno e Silvio Luise piace questo messaggio.
  10. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve Avvocato, la clausola nel contratto è presente, ma da quanto appreso sopra se voglio maggiorare la cifra mi conviene cedere il contratto facendone uno nuovo, spero di non sbagliare.
    Per la parte fiscale mi informerò presso un notaio.
    Colgo l'occasione per augurare buone feste.
     
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Naturalmente sì, è corretto quanto gli altri hanno già suggerito: la cessione del contratto presuppone l'identità della posizione ceduta, per cui ogni volta in cui si vorranno modificarne alcuni elementi (il prezzo, in primis), si avrà una modifica contrattuale e non si potrà avere una cessione in senso puro.
    Dovrà stipulare un nuovo preliminare con riserva di nomina poi procedere alla nomina dell'intestatario nel termine dei tre giorni.
    Oppure stipulare un contratto con il soggetto interessato all'acquisto, in virtù del quale gli cede la posizione contrattuale verso pagamento di un corrispettivo (con tutto quel che ne consegue dal punto di vista fiscale). Affinché però lei possa essere liberato, sarà necessario il consenso della controparte (come hanno suggerito coloro che mi hanno preceduto).
    Auguri anche a lei
     
  12. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per le risposte.
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma dove le avete lette queste cose, per non usare altro termine?

    E' possibile "speculare", o se preferisci, conseguire una plusvalenza, tanto con la cessione di compromesso quanto con la riserva di nomina. Paghi le tasse sia nel primo caso che nel secondo. La differenza nell'utilizzo di un istituto piuttosto che dell'altro è solo nel "come scrivi il contratto preliminare".
     
  14. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Gcaval quindi i pareri sono contrastanti, si per speculare cosa mi consiglieresti di fare? Senza ovviamente chiedere il permesso a colui che mi stava vendendo in compromesso a me.
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il mio non è un parere. L'ho fatto molte volte. Le chiacchiere (altrui) valgono zero.

    Come ti ho già detto, tutto dipende da come è scritto il preliminare. Devi sapere come farlo. Se non lo sai, devi farti affiancare da un esperto (e pagare, ovviamente).
    L'improvvisazione può costarti molto di più.

    PS: non puoi fare cessioni senza il benestare del venditore.
     
  16. bagnomagno

    bagnomagno Membro Junior

    Privato Cittadino
    Capisco, seguirò il tuo consiglio allora, gentilissimo.
     

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