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  1. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    In merito ad una proposta d'acquisto che avevo gia' postato qui https://www.immobilio.it/threads/proposta-dacquisto-non-vincolante.32888/#post-415335

    Avendo inserito la clausola sospensiva al buon esito del mutuo, so che nel caso non mi diano il mutuo per qualsiasi motivo, la proposta decade e non perdo nulla.

    Nel caso di delibera seguiranno questi passi:

    1) delibera positiva
    2) 10.000 di acconto prezzo caparra da versare entro 5gg dalla data di delibera - che e' la provvigione dell'agenzia
    3) preliminare - con data indicativa del 20 marzo 2015 in cui mi si chiede di versare altri 27.000 euro
    4) Saldo del rimanente, da versare al momento del rogito, in data indicativa del 20 maggio 2015

    Domande:

    - l'intermediario finanziario mi ha spiegato che, in caso di esito positivo, mi daranno una delibera scritta , che rappresentera' a tutti gli effeti denaro corrente. Quindi dal momento che una volta che ho questa delibera scritta, l'acquisto sara' sicuro al 100% mi chiedevo se potevo unire i punti 2) e 3) e fare direttamente il preliminare entro 5 gg dalla data della delibera. In cui pero' volevo versare di meno, ad esempio 20.000 euro, invece che 5000 + 27000 , e' lecita questa richesta?

    - E' lecito chiedere di far tenere l'assegno di caparra ad un notaio?

    - Mi confermate che una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo?

    - L'agenzia mi chiede il 4% di provvigione, posso negoziare su questo? Perche' so che ci sono altri numeri in giro, ad esempio 3%

    Grazie per tutti gli input!
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao.
    Non capisco il punto 2. Le provvigioni non sono acconto prezzo e caparra.
    Se hai firmato una proposta con la sospensiva all'avveramento della condizione devi rispettare i patti salvo rinegoziazione tra le parti. L'assegno di caparra lo devi versare al proprietario non al notaio diversamente sarebbe deposito. Il proprietario ha diritto di incassare l'assegno e tu hai il dovere di consegnarlo.
    Le provvigioni le avevi già sottoscritte e accettate?
     
  3. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Rosa, il contratto e' una bozza che non ho ancora firmato, ed eventualmente si rinegozia, sto difatti valutando tutto:

    Il punto 2 e' il costo dell'agenzia, che loro mi chiedono di versare dopo 5 gg dalla delibera del mutuo ... quindi dal momento che se avro' questa delibera, vul dire che l'acquisto si fara' al 100%, volevo chiedere di pagare l'agenzia nello stesso giorno in cui facciamo il preliminare in questo modo: preparo l'assegno per l'agenzia, l'assegno per il venditore, si fa il preliminare davanti al notaio che fara' da custode agli assegni finche' non si arriva al rogito.


    Bene allora nella rinegoziazione della proposta lo chiamero' deposito, in questo modo lo posso far custodire al notaio?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi non hai ancora firmato la proposta? Non ho capito scusa.
    Se non hai firmato la proposta con la sospensiva che comunque il proprietario ha accettato é corretto che tu paghi l'agenzia al vincolo contrattuale in questo caso al preliminare. Se invece vi é una proposta accettata allora il vincolo parte dall'approvazione del mutuo.
     
  5. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    La proposta non l'ho ancora firmata, loro mi hanno dato questa bozza e gia' sappiamo che il proprietario e' daccordo con la sospensiva ( anche perche' nel frattempo e' libero di vendere )

    Prima di firmarla mi sto consultando anche con voi per capire se posso inserire le modifiche di cui sopra.

    esatto! ma come vedi nella proposta loro chiedono di essere pagati dopo 5gg dalla data di delibera... mentre la mia richiesta e' quella di arrivare al preliminare e consegnare al notaio l'assegno per l'agenzia e l'assegno di deposito per il costruttore, che verranno poi incassati al momento del rogito.

    Piu' che altro io sto cercando conferma che una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo?

    E' lecito chiedere di far custodire al notaio sia l'assegno dell'agenzia che il deposito per il costruttore?
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu venderesti senza poter incassare l'assegno a titolo di caparra?
    Perché chiedi se é lecito. Che valenza ha un contratto senza che la caparra non sia messa a disposizione. Anche per te. Pensa al venditore che torna sui suoi passi .... Non ha incassato nulla che ti restituisce? Nulla.
    Se firmerai la proposta con la sospensiva del mutuo una volta che avrai la lettera dalla banca quella proposta inizia ad avere i suoi effetti. L'assegno in deposito diventa caparra e l'agenzia matura le provvigioni. Se avete stabilito la sottoscrizione della scrittura integrativa per ripetere l'impegno puoi accordarti con il mediatore a versare le provvigioni in quel momento.
     
  7. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    va bene, potrei cancellare il discorso del notaio che tiene gli assegni.

    Rimangono le altre mie domande:

    - una delibera di mutuo scritta rappresenta a tutti gli effetti denaro corrente e posso quindi andare avanti con i piedi di piombo? Qualcuno l'ha mai vista questa delibera scritta?

    - nella proposta l'agenzia chiede di essere pagata dopo 5gg dalla delibera... questo lo vorrei cambiare e pagare l'agenzia al preliminare.. ok no?

    - che margini di trattativa ci sono sulle commissioni dell'agenzia?
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'ok di delibera ha un valore certo. Dovresti essere tranquillo poi se per iscritto a maggior ragione.

    Come ti ho detto la mediazione matura con l'avveramento della condizione ma nulla toglie a stabilire una data per la liquidazione. Se penso che il proprietario non incassa nulla e all'agenzia viene saldata la commissione .... Vabbè andiamo oltre.
    Ti avevano comunicato prima la percentuale della provvigione?
     
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  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Le tue sono richieste lecite ma poco comprensibili e, quindi, antipatiche perché chiedi di rinegoziare accordi già accettati e sottoscritti. Comunque...tentar non nuoce ma aspettati una risposta negativa.. Se la delibera è quella definitiva, si...vai tranquillo.
     
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  10. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....la delibera anche se scritta non vincola la banca? Se nel frattempo cambiano le situazioni e condizioni di venditore e acquirente per esempio ...... Questa situazione mi sembra tutta poco chiara e confusa.....non è' stato firmato nessuna proposta ne preliminare quindi non capisco sulla base di che è su che perizia la banca fa la delibera di mutuo ......mah
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ok, andare con i piedi di piombo, ma non ti sembra di esagerare ?

    Il venditore ha diritto di incassare sia caparra che acconto, come in tutte le transazioni che si rispettino.
    Anche lui deve poter fare i suoi passi.
     
  12. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    salve Silvio, la proposta non e' firmata semplicemente perche' e' una bozza e sto ragionando sui punti da modificare. Nel giro di qualche giorno quando saro' sicuro delle modifiche, potro' sottoporle all'agenzia, dopodiche' la proposta ufficiale andra' in banca e la pratica comincia.
    Quindi la situazione e' tutt'altro che confusa, secondo me e' buona pratica ragionare ed eventualmente modificare una proposta prima di firmarla.
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Le proposte pre-stampate delle agenzie immobiliari, in realtà, devono semplicemente essere integrate delle parti mancanti, che sono quelle, appunto, legate alla trattativa fra le parti...direi che, ormai, non c'è nulla di modificabile di quanto pre-stampato...tutto il resto, comunque, è trattabile ma fossi in te non chiederei di lasciare in deposito quanto, in realtà, andrebbe incassato in quanto diritto del venditore....
    Solitamente si lascia la somma di caparra confirmatoria a titolo di deposito sino alla delibera di mutuo, per poi autorizzarne l'incasso ( se sia consigliabile o meno proseguire su questa consuetudine è tutto da dimostrare, come potrai leggere su altri 3D), al preliminare si versa l'ntegrazione della caparra e si paga la provvigione dell'agenzia e al rogito si salda il prezzo con il mutuo ed eventuale rimanenza cash e si paga il Notaio e l'imposta di registro.
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    questa sparata è proprio bella......: "il pre stampato non è modificabile".... ah ah ah proprio bella battuta... l' altra: "le proposte pre stampate, in realtà, devono essere semplicemente integrate"... battuta mondiale..... hi hi hi

    Smoker
     
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  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ho scritto da qualche parte che è vietato modificarla?...Ho semplicemente sottolineato che un buon pre-stampato, la maggior parte di quelli depositati in Camera di Commercio, riportano già gli elementi di tutela reciproca e non si rendono necessarie modifiche.
    EDIT...vedo che hai "integrato" la tua risposta....allora non capisci, pazienza....
     
    A Silvio Luise e Rosa1968 piace questo messaggio.
  16. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok grazie a tutti.... un'altra cosa, e questa riguarda l'intermediario finanziario.... mi hanno proposto un fisso iniziale del 3.85% , ora via email leggo che e' gia' diventato del 4.10% ... ho capito che c'e' un IRS che varia sempre e che potrebbe variare anche all'atto di rogito.. bene, pero' se io firmo una richiesta di mutuo a tasso fisso (quindi piu' alto del variabile) perche' non voglio appunto che cambi... va bene la variazione di qualche centesimo di punto percentuale pero' se firmo per 3.85% e poi mi ritrovo a pagare un tasso al 5%... che senso c'ha?
    Non sono un esperto di tassi e variazioni, pero' cosi' a occhio mi pare poco chiaro...
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Viene fissato esclusivamente al rogito, tutto ciò che calcoli prima è puramente indicativo....
     
  18. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    hi hi hi permalosone..... altra battuta mitica: "ho scritto che è vietato modificarla?" scrivere che non è modificabile il pre stampato cosa significherebbe....?

    Smoker
     
  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    durata mutuo e LOAN a occhio....

    Smoker
     
  20. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    come dire, oggi compro un paio di scarpe a 100 euro e me le porto a casa, poi il giorno dopo mi chiama il negoziante dicendo che il prezzo e' diventato 120 euro e devo versare la differenza :D boh, mi pare tanto strano... e non tanto legale

    insomma firmo una richiesta di mutuo a tasso fisso del 4.10% e poi al rogito mi ritrovo il 6%? tutto a posto? :)
    .... se si mi tocchera far inserire un'altra clausola allora...
     

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