Giub

Membro Attivo
Privato Cittadino
Hai fatto riferimento alla sentenza già menzionata, ma nota che è in riferimento al preliminare senza acconto prezzo.

scusate se torno su questo argomento: quindi avremmo che l'atto dirimente è la consegna della caparra?

- se la proposta d'acquisto è fatta SENZA la consegna della caparra, anche se si fa riferimento a questa nella proposta (cioè prevista ma non consegnata) allora non è vincolante;

- se invece la stessa identica proposta viene "corredata" di assegno è vincolante.

Ditemi dove sbaglio.
grz e ciao
 

Umberto Granducato

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Agente Immobiliare
- se la proposta d'acquisto è fatta SENZA la consegna della caparra, anche se si fa riferimento a questa nella proposta (cioè prevista ma non consegnata) allora non è vincolante;

- se invece la stessa identica proposta viene "corredata" di assegno è vincolante.

La proposta è comunque vincolante. Il mediatore deve consegnare la caparra a richiesta.
 

Giub

Membro Attivo
Privato Cittadino
La proposta è comunque vincolante. Il mediatore deve consegnare la caparra a richiesta.

Tornando al caso Cassazione sentenza 8038/09.
Da quel che capisco era stata fatta una proposta con previsione di caparra (ovvero caparra non consegnata al mediatore o venditore).
Altrimenti come mi leggi quanto scritto da Manlio:

"Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d'acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese.
ciao e grazie
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Non ho letto la sentenza, ma bisogna vedere da contratto a contratto. Se la proposta è accettata nei termini e prevede una caparra è vincolante a tutti gli effetti. Se la caparra è stata data al mediatore, il venditore ha diritto ad esigerla.
Se la caparra non è stata data al mediatore (è una proposta fatta malissimo), ma è comunque valida.
 

GaspareMaura

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve Sig. Manlio, mi chiamo Gaspare Maura, volevo chiederle se si può fare un contratto di locazione commerciale di due anni e contestualmente l'opzione di acquisto con rilascio di caparra da esercitare entro la durata del contratto.! E L'opzione va registrata all' Agenzia delle Entrate?
 

dandius

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, colgo l'occasione per presentarmi e per farvi i complimenti. Ho trovato molto utili le informazioni reperite sul vostro forum.
Volevo porvi il mio caso:

Cercherò di essere breve.
Ho individuato un monolocale da acquistare, si tratta di un investimento di 60k euro. Decido di avanzare una proposta (1/12/2018), ritenuta comunque troppo bassa dall'agenzia (55k) e con rischio di non "accettabilità" da parte del venditore.
Questo lunedì (3/12/2018) sopraggiunge un'occasione di lavoro che mi porterà all'estero per molto tempo, in aggiunta a ciò mio padre vorrebbe vendere un immobile e, con il denaro dell'eventuale vendita, evitarmi di accollarmi un mutuo (con il tempo restituerei i soldi direttamente a lui). Quest'ultima notizia giunge un pò subitanea e in seguito a disdetta di affitto di un appartamento di cui mio padre è propietario.
L'accadersi inaspettato e contemporaneo di questi due eventi (nemmeno fosse la sceneggiatura di un film) mi spinge a contattare l'agenzia martedì' sera (4/12/2018). Illustro loro il caso e chiedo di stracciare la proposta e di risentirci tra qualche tempo cosicchè potessi pagare il tutto senza accollarmi un lungo mutuo.
Martedì i propietari non erano stati ancora informati delle mie intenzioni e non avevo ancora versato nessuna caparra (dato che tutto si è svolto nell'arco di 2 gg).
E qui il dramma, l'agenzia non ne ha voluto sapere. Stasera mi sono recato direttamente nel posto per cercare di risolvere la cosa e invece mi trovo la proposta firmata dal propietario (che secondo l'agenzia la mia proposta era "inacettabile"). Scosso e irato per la mancata collaborazione (avrei gradito una telefonata) me ne sono andato. Ad oggi non ho controfirmato l'avvenuta accettazione e non ho versato la caparra confirmatoria.
Sinceramente non so cosa mi aspetta e non so che fare, sono passato dall'avere la possibilità di evitare il mutuo a quella di accollarmelo per 15 anni.
Ringrazio di cuore per i pareri che mi darete.
Daniele
 

francesca63

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Privato Cittadino
Immagino tu avessi sottoscritto una proposta irrevocabile; se è così, si chiama irrevocabile proprio perché l’eventuale revoca non ha alcun valore (art. 1329 cc).
Quindi l’agente non poteva prendere in considerazione la tua revoca, inefficace.
Il fatto che alcune circostanze ti avrebbero indotto a prendere altre decisioni non può influire sulla facoltà del venditore di accettare regolarmente la tua proposta, e sulla determinazione dell’agente a chiudere una normale trattativa.
In definitiva, la proposta irrevocabile serve proprio perché il venditore abbia qualche tempo per decidere se accettare o meno, potendo contare sulla validità della proposta fino alla sua scadenza., senza che il proponente possa cambiare idea.

Se tuo padre è (o sarà) in grado di finanziare il tuo acquisto hai due possibilità, sempre rispettando il contratto che si è formato con l’accettazione della tua proposta , e la comunicazione a te dell’avvenuta accettazione:
1] fai il mutuo come previsto, e lo paghi con i soldi che riceverai da tuo padre quando venderà (magari, se possibile , estinguendolo anticipatamente almeno in parte).
2] provi a contrattare una data più lontana per il rogito, in modo che tuo padre riesca a vendere nel frattempo (naturalmente serve l’accordo del venditore, che invece potrebbe non essere d’accordo per sue legittime necessità).

Altro non puoi fare, se non “ritirarti” dall’affare, pagando le provvigioni e risarcendo i danni provocati al venditore (comprese le provvigioni da lui dovute).
 

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