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  1. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ho una villetta in vendita, si è fatto avanti un acquirente e l'agenzia ha preparato un contratto che prevede
    una caparra di 5000 euro e una clausola sospensiva vincolata alla concessione del mutuo.
    Praticamente il compratore ha 60 gg di tempo per il mutuo , e altri 60 per fare il contratto.
    Se rinuncia entro i 60 gg causa non concessione mutuo devo ridargli la caparra, trascorso tale termine
    si intende accettato e l'agenzia deve essere pagata .
    In pratica la cauzione va pari, pari all'agenzia ed io devo sperare di andare al rogito , in caso contrario ho
    tenuto la casa libera per 4 mesi a gratis.
    In più l'agenzia dice che tale contratto ha necessità di registrazione all'agenzia delle entrate con le spese
    dei bolli al 50% tra me e il compratore

    Tutto normale ?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve...no, non è tutto normale... quando si applica una condizione sospensiva ad un contratto, questa ne sospende gli effetti fino all'avverarsi o meno della condizione.... in parole povere, la proposta è " sospesa " fino all' accettazione o meno del mutuo, la caparra è in deposito fiduciario in mano all' agente e tutto è fermo... se il mutuo viene erogato, allora si produrranno gli effetti del contratto, quindi l'agente ti consegnerà la caparra e tu avrai venduto la casa... quindi dovrai pagarlo.
    Se invece il mutuo non sarà erogato oppure non saprai niente entro i 60 gg ... xallora nulla sarà successo, la caparra sarà restituita dall'agente al compratore, tu non avrai venduto la casa e nulla sarà dovuto all'agente, perché la compravendita non c'è stata. Fabrizio
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ma quanto mutuo deve fare? Voglio dire è una pratica che ha almeno una gamba? Come sono le condizioni di pagamento? Saldo al rogito con intervento di mutuo?
     
    A marco tartari piace questo elemento.
  4. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    Il mutuo è facilmente erogabile, il compratore ha venduto la sua vecchia casa , ha un otto o lavoro e abbisogna
    solo della differenza, ha già un ok ufficioso dalla banca.

    La mia domanda era un'altra

    E' normale prassi un contratto che quello sopra descritto ?
    E' normale una caparra così bassa? L'assegno me lo hanno dato ed è nella mia disponibilità
    Il contrattino va registrato per forza?
    I bolli sono a mio carico per il 50% ?

    Sono questi i miei dubbi, potete aiutarmi a capire ?

    ciao
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La clausola sospensiva congela gli effetti del contratto fino a quando la clausola
    perde efficacia, mutuo concesso o rifiutato.
    In caso di mutuo concesso il contratto è valido e quindi deve essere obbligatoriamente registrato entro 20 giorni dalla concessione del mutuo.
    L'importo della caparra confirmatoria dipende dagli accordi fra le parti, sicuramente 5.000 Euro sono pochini ma se non li prendi prima li prendi dopo.
    L'AI ha sbagliato a darti l'assegno perché, in presenza di una clausola sospensiva
    doveva tenerlo e dartelo solo a contratto concluso, cioè a mutuo concesso.
    La registrazione, salvo patti contrari, viene sostenuta da entrambe le parti.
    Certo se l'acquirente dopo la registrazione del mutuo si ritira avrai tenuto fermo l'appartamento inutilmente. Per questo motivo 5.000 euro sono pochi.
    Esponi il problema all'AI e proponi il pagamento di 2.500 Euro alla concessione del mutuo e la rimanenza al rogito.
     
    A ludovica83 e marco tartari piace questo messaggio.
  6. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    L'agenzia riscquoterebbe la provvigione alla conferma del mutuo, di conseguenza a me non rimarrebbe niente
    in caso di ritiro successivo.
    Se invece recedessi credo avrei il doppio della caparra e dovrei pagare l'agenzia , sia la mia parte che l'altra !
    E' giusto ?
     
  7. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    quando dici "recedessi" stai parlando di te o volevi dire "recedesse?"
     
  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Al clausola sospensiva non inibisce l'obbligatorietà della registrazione quindi il pagamento Imposta Registro di 168 euro.
    Se ci fosse la consegna di denaro sarebbe necessario applicare una tassazione del 2% (I.R. su caparra) ma qui concordo con Fabrizio che l'assegno debba restare in agenzia fino allo scioglimento o meno della clausola.
     
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  9. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    facciamo tutte e due le ipotesi , sia che receda il compratore , sia che receda io

    Che penali ci sono ?
     
  10. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se recede l'acquirente puoi trattenere legalmente la caparra versata oltre a chiedere eventuali danni.
    Se recede il venditore l'acquirente ha il diritto di riavere il doppio della caparra versata. Può anche chiedere giudizialmente la vendita dell'immobile, naturalmente
    una scelta esclude l'altra.
     
    A marco tartari e studiopci piace questo messaggio.
  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Caparra che però, nel tuo caso, servirà a pagare pari pari la provvigione quindi in pratica non perdi e non incassi nulla. (Salvo la eventuale tua richiesta di danni al venditore inadempiente)[DOUBLEPOST=1385374415,1385374121][/DOUBLEPOST]
    Piu' la provvigione al mediatore. Quindi nel tuo caso restituisci i 5000 e ne spendi altri 10.000.

    Da non confondere con la clausola sospensiva che non si avvera: se non gli danno il mutuo non perdi e non guadagni nulla. A parte il tempo.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    5.000,00 Euro di caparra possono essere tanti o niente dipende del valore dell'immobile, per il mutuo se chiede il 50% è più facile che chiedere il 100%, sono tutte cose da ponderare bene
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  13. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    Credo che in caso di recesso del venditore questi debba pagare

    - il doppio della caparra. € 10000. rimette 5000 €
    - Provvigione agenzia del venditore a del
    compratore €5000+5000. totale 10.000


    nel totale perdita 15000 €. Confermate ?

    Il compratore potrebbe chiedere ulteriori danni ?
    Obbligarmi in ogni modo a vendere ?
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi spieghi che problemi hai? Non vuoi vendere più oppure non ti va bene la proposta così com'è.
     
  15. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    Ho un offerta migliore e il contratto attuale è debole, il nuovo compratore propone un cifra più alta e pagamento più veloce
    e senza la clausola sospensiva del mutuo.
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi sempre non accettare la proposta sottoposta a clausola sospensiva o chiedere una caparra maggiore, nessuno ti obbliga ad accettare una proposta che è unilaterale e serve solamente ad iniziare una trattativa.
     
  17. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Verifica inoltre se hai firmato esclusiva con l'agenzia. Se la risposta è no, tutto ok, puoi scegliere la seconda proposta.

    Se la risposta è si (hai dato esclusiva) non puoi accettare la seconda proposta prima della scadenza del contratto di incarico.

    O per meglio dire, la puoi accettare facendoti carico della penale prevista dal contratto di esclusiva che hai firmato.
     
    A sarda81 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora ho capito per il resto Miciogatto è stato molto chiaro ed esauriente.
     
  19. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista
    il proble

    ma è che ho firmato la proposta , sono stato un pollo !
    il momento del bischero mi ha colpito
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    o cavolo! ora devi fare bene i conti per recedere. Di fatto tu hai accettato la proposta con la sospensiva chiaro il senso? Anche se a questi signori non daranno il mutuo oggi se ti ritiri sei inadempiente al contratto, quindi perdi la caparra e paghi le provvigioni.
     

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