Proposta di acquisto con difformità catastali

[bradiponp]

Buongiorno a tutti,

a giugno ho visitato un'immobile (villetta a schiera) del 1992 ed ero
ntenzionato all'acquisto.
L'immobile era stato edificato in edilizia convenzionata e presenta una difformità rispetto alla planimetria catastale:

Un locale CHIUSO sulla mappa catastale, indicato con la dicitura VESPAIO, esattamente dietro al box (piano seminterrato) è stato aperto, pavimentato ed è stato installato un camino.

Solo a settembre, con la consulenza di un notaio di parte, abbiamo appurato che non esistono più vincoli per quanto riguarda la convenzione (l'immobile può essere venduto senza vincoli di prezzo o di altro tipo) ma rimane il problema dalla "taverna"...

L'AI vuole farmi fare una proposta: senza questa, i proprietari non intendono verificare la possibilità di sanare o di ripristinare lo status quo ante.

Come posso fare la proposta di acquisto subordinata alla sistemazione di questo problema?
Può essere utilizzata una clausola sospensiva? Scritta come?

Non vorrei perdere nè caparra nè provvigioni per l'AI se la cosa risultasse non sanabile. Se non ho capito male, tirare su un muro non è sufficiente.

PS: accetterei anche di acquistare senza "taverna", ma vorrei che fosse sistemata a dovere, non solo tirando su un muro e lasciando un locale non ispezionabile con tanto di bocca di lupo e camino...

Saluti.
Bradiponp

 

[Umberto Granducato]

Fai un sopralluogo con un tuo tecnico di fiducia che ti saprà dire se sanabile. Dopodichè fai un preliminare con sospensiva indicando che entro un tot di giorni la casa dovrà essere sanata. Se entro il termine stabilito avrai la sanatoria procederai con l'acquisto, viceversa riavrai la caparra che l'AI non dovrà consegnare al venditore

 

[bradiponp]

Prima di tutto, grazie mille per la celere risposta.

Io ho già contattato un geometra per verificare la possibilità di sanare la situazione, ma voleva i documenti e diceva di dover sentire il comune (ufficio tecnico).
Ho sentito l'AI il quale si è un pò irrigidito ("non capisco tutti questi problemi... si apre una porta... il locale c'è già....etc. etc.) e ci ha invitati a fare una proposta condizionata all'adeguamento della situazione (che puòà voler dire sanare o demolire IMHO) e che si occuperanno i venditori di fare le verifiche del caso se considereranno interessante la proposta.
A questo punto, ho fermato il geometra.

Onestamente, penso che abbiamo paura che il geometra svegli il can che dorme (il comune)...

Quindi, se faccio una proposta con una clausola sospensiva:

1) quale termine devo indicare? immagino siano necessari diversi giorni per sanare (se possibile)
2) come posso scrivere la clausola in modo corretto (sono ignorantissimo in materia)?
3) cosa succede se per "sanare" loro semplicemete chiudono l'accesso al locale?

Capisco che il problema non sia di facile soluzione.
Ringrazio comunque chiunque possa fornirmi indicazioni in merito.

Saluti,
bradiponp

 

[Umberto Granducato]

Il 'can che dorme' comunque prima o poi va svegliato..... Il tecnico deve andare in comune a prendere dei documenti, non per fare la denuncia: un bravo tecnico te lo sa dire senza consulti (normalmente....)

1) quale termine devo indicare? immagino siano necessari diversi giorni per sanare (se possibile)
2) come posso scrivere la clausola in modo corretto (sono ignorantissimo in materia)?
3) cosa succede se per "sanare" loro semplicemete chiudono l'accesso al locale?

1. un tecnico ti da anche i tempi, tuttavia se metti 60gg credo siano sufficienti..
2. la scrittura della clausola dipende da come è possibile sanare l'abuso
3. vedi sopra: se è sufficiente puo andare bene così, altrimenti non è una sanatoria....

 

[bradiponp]

Ultimo aggiornamento: l'AI mi dice che è sufficiente fare un aggiornamento al catasto per l'apertura di una porta in Attività di Edilizia Libera. Il vespaio resta vespaio, se ha camino e pavimento non importa.

A questo punto andrò a svegliare il can che dorme (ufficio tecnico) e chiedo se e come si può sistemare la faccenda.
Se si vede una via d'uscita, mi farò aiutare da un tecnico.
Se poi faranno verifiche, non sono problemi miei.

Grazie ancora,
bradiponp

 

[Bagudi]

Mi attirerò le ire di tutti, ma non sarebbe più semplice dirigere la tua attenzione su un altro immobile ?

E' ovvio che se vai in Comune tu, equivale a denunciare ufficialmente un abuso: un tecnico saprebbe farlo nei dovuti modi...

Silvana

 

[roberto.spalti]

Ultimo aggiornamento: l'AI mi dice che è sufficiente fare un aggiornamento al catasto per l'apertura di una porta in Attività di Edilizia Libera. Il vespaio resta vespaio, se ha camino e pavimento non importa.

A questo punto andrò a svegliare il can che dorme (ufficio tecnico) e chiedo se e come si può sistemare la faccenda.
Se si vede una via d'uscita, mi farò aiutare da un tecnico.
Se poi faranno verifiche, non sono problemi miei.

Grazie ancora,
bradiponp

Non è esatto quanto ti ha detto il collega poiché il vespaio (credo tu parli di scannafosso in realtà?) una volta reso utilizzabile costituisce aumento di superficie e volume, non ammissibile dato che altrimenti sarebbe stato fatto dal costruttore

 

[bradiponp]

Anche a me sembra strano che sia sufficiente aprire la porta...
Mi dicono che non c'è aumento di volumetria perchè l'altezza è 2,40m

Quanto allo "scannafosso", nn credo sia la stessa cosa. Questo locale divide box e cantina dal giardinetto di proprietà (è seminterrato, quindi la parete del vespaio è a contatto con il giardinetto).
Era chiuso, ma è èpaticamente una stanza e rientra nel perimetro della casa. E' indicato sulla mappa come VESPAIO.
Da quel che ho capito, lo scannafosso si fà fuori dal perimetro per divider la parete di una stanza seminterrata dal terreno.

A questo punto, se richiamo il tecnico che ho prima fermato mi manda a quel paese... In + il tecnico mi chiede qualche 100 euro per verificare.
Se i proprietari poi non sistemano, sono soldi persi (e in questi momenti di crisi, per due che vogliono sposarsi e comprar casa, anche 300 euro pesano...)

 

[bradiponp]

Allego un'immagine che dovrebbe chiarire la situazione.
Al catasto, la stanza con scritto VESPAIO è come in figura (chiusa).
Dietro al vespaio c'è il giardinetto di proprietà.
Tra la cantina ed il vespaio è stata aperta una porta.

Senza entrare nel dettaglio e sapendo bene che sono pareri dati senza tutte le informazioni necessarie, secondo voi non è sufficiente dichiarare l'apertura di una porta in AEL?

Su questo insiste l'AI, io credo di no.

Forse sistemerebbe il problema dell'atto nullo in mancanza di conformità tra stato di fatto e planimetria catastale. Ma rimane il fatto che quel vespaio non dovrebbe esserci...

 

[Kfeade]

Buongiorno a tutti,

vorrei riaprire velocemente la discussione perché mi trovo in una situazione simile.
Il vespaio da catasto è chiuso, ma in realtà si presenta come taverna con bocca di lupo e caminetto, realizzati tra l'altro in fase di costruzione.

Il perito ha richiesto ai venditori di sistemare la situazione catastale. L'AI si è un po' risentito e insiste sul costruire un muro provvisorio in quanto la sistemazione catastale non sarebbe possibile.

E' vero?
Grazie
Arianna