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  1. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    ho bisogno del vostro aiuto e di un consiglio.
    Nel forum ho letto di casi abbastanza analoghi.
    Provo a raccontare il mio caso.
    In data 23-03-2011 io e la mia ragzza facciamo una proposta per l'acquisto di un immobile. I venditori il 24 accettano la proposta e firmano il contratto. Il modello della proposta è quello della F.I.M.A. destinato a divenire contratto Preliminare di Compravendita, in caso di accettazione del venditore. La caparra confirmatoria era di 5000 euro. Non avendo esperienza non immaginavo che la cosa non finiva bene altrimenti alzavo la caparra già all'inizio.
    Non abbiamo registrato il contratto in quanto c'erano da fare tutte le visure entro 10giorni. Di questa attività è stato incaricato il notaio con cui abbiamo fissato un appuntamento il giorno 13-04.
    In questa occasione avremmo dovuto dare un'altro anticipo e probabilmente dovevamo fare un nuovo preliminare con una caparra di 45mila.
    I venditori non si sono presentati davanti al notaio che ha fatto un verbale in cui dichiarava che i venditori non si sono presentati.
    I venditori hanno inviato anche un telegramma in cui con effetto immediato dichiarano di recedere dal contratto.
    Sabato per chiudere in modo amichevole ci hanno fatto un'offerta: 5000 euro, ossia la cifra che ci spetta di diritto.
    L'agenzia vuole 7500 euro come provviggione. Con l'agenzia fortunatamente abbiamo trovato un accordo e con 2500 euro ce la dovremmo cavare.
    Cosa mi consigliate di fare? ci tiriamo fuori da questa brutta storia.....((siamo molto amareggiati e dispiaciuti) o andiamo per vie legali.
    E' vero che possiamo chiedere la vendita forzata dell'immobile? in quanto tempo otteniamo la casa?
    Se andiamo per vie legali otteniamo solo i 5000 euro del doppio della caparra o anche il rimborso dell'agenzia e notaio che ci tocca pagare?
    per la rabbia che abbiamo addosso vorremmo togliergli anche la terra da sotto i piedi ma ci rendiamo conto grazie a questo forum che in questa situazione siamo davvero in tanti. Non lo avrei mai immaginato.
    Scusatemi se mi sono dilungato troppo e grazie a tutti quelli che cercheranno in base alle loro esperienze di consigliarci al meglio.

    ciao!!!
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    voi avete diritto al doppio della caparra che gli avete versato ma dovete pagare anche l'agenzia immobiliare in quanto con la firma del venditore il contratto e' concluso.
    l' agenzia vi sta venendo in conto perche' vi chiede solo 2.500 euro anziche' i 7.500 concordati. E' gia' una buona cosa.
    Praticamente otterrete 10.000 euro - 5000 vostri - 2.500 provvigioni= 2500 euro che vi restano insieme a tanta rabbia.
    potreste anche chiedere l'esecuzione forzata ma non ve lo consiglio...................anni di tribunale.
    la parcella del notaio e' a carico vostro.
    vi e' andata anche bene.

    la prossima volta che bloccate una casa, aumentate la caparra
    da versare, almeno 10.000 euro che cosi' per inadempienza del venditore ve ne ritornano almeno 20.000 euro.
    oppure pretendete nella proposta di acquisto che la provvigione la paghera' solo chi sara' inadempiente.
    ciao
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Brutta avventura...

    Ha ragione Ccc1956, non vi conviene assolutamente andare per vie legali, però vi devono dare il doppio della caparra e non solo restituirvi i vostri 5.000 euro.

    Magari accordatevi con l'agenzia che, se acquistate da loro in futuro non vi faccia pagare mediazione e idem con il notaio che la prossima volta vi faccia uno sconto.

    Silvana
     
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  4. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    prima ho provato a rispondere per ringraziarvi ma mi sono incartato e non ho capito che fine ha fatto la mia risposta.

    Dicevo quindi che se andiamo per vie legali non ci ricaviamo niente. Perdiamo solo del tempo e probabilmente altri soldi.
    secodo voi quindi ci conviene accettare ed intascare i 2500 euro.
    Ma proprio non riusciamo ad ottenere oltre al doppio della caparra anche il rimborso delle spese di agenzie e notarili?
    C'è qualcuno di voi che ci ha provato?
    Fortunatamente l'agenzia ci viene incontro e per riallacciarmi a quello che ha detto poco fa Silvana, l'agenzia ci ha promesso che ci fa recuperare i soldi se compriamo con loro un'altra casa.

    non mi sento per niente tutelato.
    Queste proposte di acquisto andrebbero studiate meglio visto che queste situazioni si verificano sempre più spesso.

    Dubbio:
    Sul contratto F.I.M.A. si parla di pagamenti successivi, ma non essendo specificato sono solo un anticipo e non caparra.
    Visto che noi ci siamo presentati dal notaio con l'assegno circolare di 45mila ma i venditori hanno disertato, se accanto alla voce pagamenti successivi entro il 16-04, facevamo aggiungere "a titolo di caparra confirmatoria" questa cifra diventava caparra confirmatoria o no visto che hanno disertato?
    Penso che il 13-04 la strategia insieme all'agenzia era quella di fare un altro preliminare che poi andava regolarmente registrato e dove risultava che tutta la caparra era confirmatoria.

    Purtroppo non si impara se prima non si incappa in queste situazioni. :disappunto:
    La gente è sempre più poco affidabile.

    grazie
    Luigi
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Codice:
    Secodo voi quindi ci conviene accettare ed intascare i 2500 euro.
    Ma proprio non riusciamo ad ottenere oltre al doppio della caparra anche il rimborso delle spese di agenzie e notarili?

    Ma tu hai dato 2.500 di caparra o 5.000 ? Nel tuo post iniziale dicevi 5.000.

    O prendi il doppio della caparra o vai in giudizio e chiedi il rimborso spese e magari i danni morali: non puoi avere entrambi senza andare in causa.




    Purtroppo, sono situazioni che fino a un paio d'anni fa erano rarissime, per non dire inesistenti e l'unico appiglio che puoi avere è dare una caparra più alta, per disincentivare la controparte a ritirarsi...



    La caparra confirmatoria si intende "versata" e non avendo voi già versato i 45.000 € ....niente di fatto...

    Silvana
     
  6. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si ho dato 5000 di caparra.
    Cofermo.

    quindi la proposta del venditore è:
    ti restituisco il tuo assegno e ti dò 5000 euro che è il doppio della caparra senza andare in causa.

    La cosa li per li mi ha fatto arrabbiare ed ho pensato seriamente di andare per vie legali perchè ero convinto di fargli pagare anche le spese, ma oggi dopo avere consultato questo forum e dopo i vostri suggerimenti, penso che forse è meglio accettarla.
    Grazie all'agenzia, non ci rimetto nulla.....anzi se non vado per vie legali come diceva ccc1956 ci guadagno anche 2500 euro.
    devo pero ancora farmi passare l'arrabbiatura .....anzi la delusione più che arrabbiatura.....

    ciao
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io punterei i piedi per il doppio della caparra + spese dell'agenzia e del notaio.
    Altrimenti, visto che la legge te lo consente, minacci di costringerli ad adempiere :rabbia:
     
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  8. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Enrikon,

    non sai quanto vorrei impuntarmi.
    sono fortemente tentato, ma ho paura che le cose vanno per le lunghe.
    In teoria dovrei avere io il coltello dalla parte del manico, ma visti i fatti, non mi sembra proprio.
    mi piacerebbe farli adempiere.....ma quanto tempo dovrò aspettare???
    si fa vecchia la casa.....
    e pure io....

    questa è la legge italiana purtroppo...tutela sempre i furbi.....

    Dopo mesi di ricerche mi tocca ricominciare da capo.....che tristezza......
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Gigi, infatti io ti ho detto ..."minacci"...ovviamente sarebbe un bluff. Giusto per fargli prendere paura :fico:

    Per il resto, se non ci provi nemmeno a chiedergli qualcosa di più... loro sicuramente non to lo danno.
    Devono capire che una volta pagate tutte le spese a te non rimane quasi nulla.
     
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  10. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    oggi mi è venuta in mente un altra domanda.

    Supponiamo che il proprietario (infame) nel frattempo ha fatto un'altro preliminare e lo registra regolarmente.
    il mio che non è registrato che fine fà?
    ossia perdo i diritti di poter ricorre per vie legali perchè un altro contratto è stato registrato prima del mio?
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No. La registrazione non aggiunge nessun valore legale (casomai ...fiscale ;))
    Tu non perdi nessun diritto.
    Se invece il proprietario "trascrivesse" questo 2° compromesso in conservatoria perderesti il diritto a far adempiere il venditore a favore del nuovo promittente acquirente. Ossia non potresti più "costringerlo" a vendere a te la casa. Conta infatti il primo che lo trascrive, non il primo che lo stipula.
     
  12. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi per stare tranquillo mi consigli di registrarlo !!!
    mi spiego meglio.
    se voglio costrigerlo ad adempiere come mi consigliavi...(bluff), se l'infame già ha venduto ad un'altro ed ha già registrato un altro contratto....mi ha fregato...!!!
    non mi rimane altro che chiamare jack lo squartatore....

    insomma come la metto la metto è un disonesto.
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No gigi te confondi la registrazione con la trascrizione. Solo quest'ultima ti dà delle "garanzie" in più ma ha anche un costo non indifferente (siamo sui 1.500 euro).
    Potrebbe valerne la pena se tu avessi la certezza che questo voglia fare il furbo e vendere a qualcun'altro che gli offre di più.
    Ma se invece intende recedere per motivi particolarmente gravi e non superabili, direi che sono soldi buttati.
     
  14. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Attenzione, però, la registrazione è importante anche ai fini della data certa. La scrittura (contratto) è tra privati ed è sempre valida. Se il proprietario sottoscrive altro preliminare e lo registra, quello avrà priorità come data.

    Gigi74mar, hai diritto al doppio della caparra e ai danni. Sono d'accordo con Enrikon nel fare la richiesta. Se il proprietario si vede arrivare una bella lettera dell'avvocato in cui tu ti dici disposto ad adire le vie legali, per chiedere l'esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.), non credo che lui stia così tranquillo. Anche perché non potrebbe più vendere l'immobile, dal momento in cui il giudice, in attesa di sentenza definitiva, dovrebbe bloccarne la vendita. Da qui, potresti metterti d'accordo affinché si paghi per lo meno le spese notarili e l'agenzia, oltre ai tuoi 5000+5000 euro (doppio caparra).
    Qualche rottura di scatole in più, perché devi rivolgerti ad un avvocato. Altrimenti lascia tutto com è.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo potrebbe interessare molti: da dove evinco che c'è in corso una causa relativa ad un'esecuzione specifica?
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Entro in un terreno non mio, nel senso che non mi è mai capitato (fortunatamente). Da quanto mi ha accennato un avvocato, l'immobile dovrebbe (uso il condizionale per la seconda volta) essere bloccato in Conservatoria, con una trascrizione. Tempi, modi, e quant'altro... non saprei proprio.
    Mi informerò meglio e vi farò sapere. Non mi piace dare informazioni sbagliate o inesatte.
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    anch'io penso così. Sarebbe interessante conoscere soprattutto le tempistiche. :stretta_di_mano:
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Giusta precisazione. La data certa ha comunque una valenza legale :ok:
     
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  19. gigi74mar

    gigi74mar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao gcaval,
    grazie per i suggerimenti.
    Questa mattina sono stato sia in agenzia che dal notaio.
    Il notaio, bravissimo anche lui, mi ha detto che le spese sono solo quelle delle visure, ossia 70 euro. Non è necessario che gli pago altro purchè ovviamente se prossimamente trovo un'altro casa, mi rivolgo a lui. E' stato gentilissimo e comprensivo. Per di più mi ha detto che ha seguito un caso identico al mio. Gli acquirenti avevano chiesto l'esecuzione del contratto. Pensate la causa è iniziata nel 2005 e si conclude nei prossimi giorni (a giugno)!!!!
    Sono passato poi in agenzia e gli ho chiesto del tempo per prendere una decisione. Gli ho detto che Martedì prossimo gli darò una risposta. Nel frattempo gli ho chiesto, di dire ai venditori, che prendevo tempo perchè avevo intenzione di chiedere l'esecuzione del contratto (non credo proprio che lo farò mai...6 anni...), nella speranza di mettergli un pò di preoccupazione. Sabato incontrerò un amico avvocato e gli chiederò se è il caso comunque di inviare anche una letterina.

    Per quanto riguarda la questione registrazione mi sorge un dubbio.
    Chiarito il fatto che se non lo registro perdo la priorità cosa succede ai fini fiscali se registro il contratto dove c'è scritto che devo all'agenzia il 2,5%?
    Mi spiego meglio.
    L'agenzia mi ha detto che mi fà uno sconto sulla provviggione ossia ci siamo accordati per 2500 euro anziche 7500.
    Se registro il contratto sono poi costretto a dare 7500 euro?

    Se così fosse penso che visto il notaio, vista lo sconto sulla provviggione........ intasco i 5000 euro, pago le spese (2500+70)e mi avanzano pure circa 2500 euro.....
    chiudo la faccenda e mi trovo un'altra casa....
    che ne dite???
    ;)
    molto interessante anche la domanda di Umberto.

    grazie a tutti
    Luigi
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Direi proprio di no, ma ti risponderà meglio un Ai su come accordarsi.

    A noi non dispiace. Devi essere contento tu... :)

    Aggiunto dopo 1 :

    PS: Il contratto per legge andrebbe registrato comunque.
    Poi non so se ti piace fare all'italiana...
     

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