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Sabrina Schiavello

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Privato Cittadino
Buongiorno.
A luglio 2018 abbiamo fatto una proposta di acquisto con caparra confirmatoria di 15.000 euro (firmata da entrambo le parti). Scadenza per erogazione mutuo 15 agosto. Scadenza per atto compravendita 30 ottobre.
I primi di agosto e' stata fatta la perizia da parte della nostra banca.
Il perito ha notato dei cambiamenti catastali (nuove finestre ecc)ed ha chiesto alla proprietaria di sanare.
La proprietaria ha dato mandato ad un geometra che se l'e' presa con tutta calma.
A questo punto la prima scadenza (mutuo entro 15 ago) non abbiamo potuto rispettarla.
Il suddetto geometra ha depositato al catasto i nuovi disegni il 08 ottobre e il perito ha avuto il tutto il 12 ottobre. Quindi solo allora ha potuto dare valore di perizia alla banca. Essenfo un importo molto alto la banca ha effettuato tutte le verifiche avendo anche problemi con una donazione di successione del testamento. Per ovvi motivi l'erogazione del mutuo e' avvenuta dopo la seconda scadenza (atto notaio entro 30 ott.).
Ora la proprietaria si e'tirata indietro perche scaduti i termini e incassera i 15 mila euro.
Noi siamo intenzionati all acquisto.
Secondo noi abbiamo ragione in quanto per problemi catastali non abbiamo potuto avere il mutuo entro il 15 agosto. E' cosi? Possiamo obbligarla alla vendita o avere il doppio dei 15 mila piu danni? ( nell attesa e senza casa abbiamo pagato mesi di affito). Grazie sabrina
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
E' la proprietaria che è inadempiente.

Avete un'agenzia che possa gestire la faccenda ?
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'agenzia si c'e. Il punto e' che non ha fatto un cacchio. Oltretutto ci ha inviato una misera mail dicendo: " le proprietarie non vendono piu essendo scaduti i termini". E basta!
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quindi ci sono buone propabilita di aver ragione? Ho letto in giro che una proposta di acquisto confirmatoria diventa a tutti gli effetti un impegno irrevocabile e non essendo noi (almeno secondo un nostro ragionamento) ad aver torto si puo fare qualcosa. Anche perche ripeto a noi hanno deliberato il mutuo e siamo pronti per comprare.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Per ovvi motivi l'erogazione del mutuo e' avvenuta dopo la seconda scadenza (atto notaio entro 30 ott.).
Ora la proprietaria si e'tirata indietro perche scaduti i termini e incassera i 15 mila euro.
Stando a quanto scritto qui , ma senza aver letto quanto firmato,il grosso errore è stato quello di non concordare per iscritto che veniva spostato in avanti il termine per l'avveramento della condizione.
in effetti, a regola, passato il 15 agosto senza avere avuto il mutuo, il contratto era inefficace.
quindi la venditrice può rifiutarsi di vendere, ma certo non può incassare la caparra.
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Stando a quanto scritto qui , ma senza aver letto quanto firmato,il grosso errore è stato quello di non concordare per iscritto che veniva spostato in avanti il termine per l'avveramento della condizione.
in effetti, a regola, passato il 15 agosto senza avere avuto il mutuo, il contratto era inefficace.
quindi la venditrice può rifiutarsi di vendere, ma certo non può incassare la caparra.
Ma e' stato inefficente per inadempienza del venditore. Nella proposta confirmatoria si specificava che il venditore vendeva un immobile privo di ipoteche, conforme a tutte le leggi catastali ecc ecc. E cosi non era! La signora e' andata avanti cercando e sanando l'immobile. Ora dice che noi abbiamo tirato x le lunghe...NOI! Secondo me ha trovato un altro acquirente. Ma tralasciando questo non credo che ci si possa svegliare una mattina e dire: " bho non te la vendo piu".
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
io leggo inettitudine e lassismo da entrambe le parti , ovviamente l'agenzia o è incompetente oppure sta dalla parte del venditore. secondo me avreste dovuto fare una scrittura integrativa in cui spostavate il termine per la sospensiva
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La proprietaria ha dato mandato ad un geometra che se l'e' presa con tutta calma.
A questo punto la prima scadenza (mutuo entro 15 ago) non abbiamo potuto rispettarla.
In questa occasione, avreste dovuto firmare un nuovo contratto (o un’integrazione al precedente), per stabilire i nuovi termini, sia per la condizione sospensiva, sia per il rogito.
Ripeto che senza aver letto quanto firmato inizialmente le mie sono solo indicazioni generali; ma non avendo spostato i termini per iscritti siete rimasti con un contratto condizionato e con la condizione mutuo non avverata.
Se non era indicato che la condizione sospensiva era solo a vostro favore, il non avere ottenuto il mutuo in tempo ( non importa per quale motivo), ha reso il contratto inefficace.
La caparra non doveva proprio essere consegnata.
In pratica dovevate “ripartire” da capo.

Ora è abbastanza evidente che la proprietaria ha cambiato idea, ma dubito che abbiate le armi per obbligarla a vendervi casa, ne a chiedere un risarcimento.
L’unica cosa che si può fare è riavere la caparra impropriamente consegnata, e farsi consigliare meglio nella prossima trattativa.

Immagino che ci sia un’agenzia, visto che hai parlato di proposta (che in genere non si usa tra privati): cosa hanno fatto in questi mesi ?
Avete pagato qualcosa ?
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mi verrebbe da dire che l'agenzia farebbe bene anche a spiegare alla venditrice come funziona la cosa. Sottolineando che se incassa i soldi va a impegolarsi in un bel problema da districare con avvocati. Fai scrivere da avvocato quantificando anche le spese sostenute per il suo ritardo che le addebiterai in caso si tiri indietro. Come affitto, perizia ecc. Vedi che ci ripensa...
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io credo che aldila' di tutto ci sono delle "regole" non scritte che ci dovrebbero distinguere dall'essere animali ed e' il senso civico. Nessuno lo rispetta piu'. Liquidare una famiglia con una mail dicendo che " non sono piu interessati" senza se e ma, senza spiegazioni, NON si fa. E non importano le scadenze, i soldi ma il rispetto di chi dall' altra parte ha proggettato, sognato e fatto di tutto per mantenere l'impegno preso, bloccando letteralmente la propria vita per un qualcosa in cui credeva. La delusione e' tanta perche era LEI, quella perfetta, giusta...era LEI.
Mia madre dice sempre: " qui chi si alza per primo la mattina, si veste"...parole sante.
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ognuno dovrebbe essere abbastanza intelligente da tutelare i propri interessi, avete sbagliato da entrambe le parti in egual modo a non integrare e rimandare la data per iscritto. Se pensi che gli altri abbiano le tue stesse premure ti sbagli di grosso.
Fai un grosso mea culpa e in bocca al lupo
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La delusione e' tanta
Capisco lo sconforto, purtroppo quando salta una vendita è difficile farsene una ragione, se ci si è comportati correttamente .
Purtroppo oltre a comportarsi bene bisognerebbe essere in grado di tutelare i propri interessi, e, come detto, sei stata consigliata male nella gestione del ritardo.
Non ho ancora capito se c'è l'agenzia, e chi ha i 15.000 euro in mano.
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Capisco lo sconforto, purtroppo quando salta una vendita è difficile farsene una ragione, se ci si è comportati correttamente .
Purtroppo oltre a comportarsi bene bisognerebbe essere in grado di tutelare i propri interessi, e, come detto, sei stata consigliata male nella gestione del ritardo.
Non ho ancora capito se c'è l'agenzia, e chi ha i 15.000 euro in mano.
I 15mila sono la caparra confirmatoria della proposta. L'agenzia ha sicuramente trovato nuovo acquirente che offre di piu e la signora ha accettato. Almeno questo e' quello che penso io.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Perche il giorno dopo con una mail si sono tirate indietro.
Se ritiene che il contratto non sia diventato efficace nei termini previsti ( perché il mutuo non era stato ottenuto entro il 15 agosto), non può tenere nessuna caparra, e l'agente non ha diritto alle provvigioni.

Se invece incassa la caparra e non ve la rende, significa che ritiene il contratto efficace ( non avrebbe titolo di trattenere la caparra, senza un contratto preliminare valido); ma, non avendovi convocato al rogito, non può sostenere che siete voi inadempienti, e rischia di passare anche formalmente ( oltre che "eticamente") , dalla parte del torto.
Non avete comunicato formalmente che avete avuto il mutuo ?
Non avete comunicazioni nelle quali si parlava di procedere con la perizia , nonostante il termine fosse passato ?

Forse dovreste consultare un avvocato, per leggere tutta la documentazione e cercare un accordo .
 

Sabrina Schiavello

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Abbiamo provveduto legalmente. E la legge e' dalla nostra parte avendo tutto documentabile. UNA PROPOSTA DI ACQUISTO SE CONFIRMATORIA HA VALORE COME CONTRATTO PRELIMINARE. I TERMINI SONO SCADUTI PER INADEMPIENZA VENDITORE (problemi catastali importanti e casa non completamente sanata). Oltretutto testimoni come perito, catasto e banca. Insomma "carta canta". Certo e' che la casa e' persa visto che hanno nuovo acquirente che offre poco di piu (per questo hanno rinunciato a noi). Cmq le abbiamo convocate al rogito a gennaio se non si presentassero Ci restituiranno il doppio (30 mila euro). Vedremo. Anche loro passeranno un Natale con qualche pensiero in piu. (Se mai avessero una coscienza). Peccato per l'amarezza che ci hanno lasciato e quella casa che rimarra un sogno per noi.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Spero per voi che vada tutto bene (cioè che vi diano i 30.000, se non potrete comprare) , ma ho l’impressione che l’agenzia abbia gestito molto male, non suggerendovi di firmare per uno spostamento dei termini della condizione sospensiva.
Se non avete niente di scritto che provi l’esistenza di un contratto efficace , dubito riusciate ad ottenere “giustizia” .
UNA PROPOSTA DI ACQUISTO SE CONFIRMATORIA HA VALORE COME CONTRATTO PRELIMINARE.
Proposta confirmatoria non vuol dire niente.
La proposta è un atto unilaterale; la proposta accettata , la cui accettazione sia stata comunicata al proponente è (come dici tu anche se usando termini scorretti), un contratto preliminare a tutti gli effetti.
Ma essendoci una condizione sospensiva, il contratto preliminare, pur perfettamente valido, non divente efficace , se la condizione (ok mutuo) non si avvera entro i termini indicati.
Si è avverata nei termini ?No
Avete prorogato ? No
Quindi la venditrice era libera di vendere a chiunque altro, ma non può tenere la caparra.

Non è chiaro se l’agente vi ha chiesto le provvigioni: se no, evidentemente anche per lui il contratto non è mai diventato efficace .
Spero che il vostro avvocato abbia trovato nei documenti firmati qualche appiglio, per avere perlomeno un risarcimento economico per questa pessima ”avventura di acquisto”.
Può anche essere che la convocazione a rogito smuova qualcosa.
Sarebbe utile conoscere come finirà.
 

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