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  1. fabrice

    fabrice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho sottoscritto una proposta irrevocabile d'acquisto per una villetta trilivello appena costruita. Tale villetta al piano rialzato (peraltro quello che in base al tipo di costruzione dovrebbe essere l'unico con destinazione d'uso abitativa) prevedeva nel progetto originario un salone con angolo cottura, un bagno, una camera ed un locale accessorio (adiacente alla camera da letto) esterno all'appartamento. Attualmente la casa ha il locale accessorio annesso all'appartamento, ed in esso il costruttore ha predisposto l'angolo cottura. Tale locale accessorio per di più ha un'ampiezza di 1 metro per 2 e necessariamente non può ospitare una cucina! All'atto della sottoscrizione della proposta, nessuno (nè agenzia, nè in seguito il costruttore) alle mie domande e perplessità circa lo spostamento del muro per ospitare la cucina ed alla sua regolarità mi ha informato della necessità di una DIA per regolarizzare la cosa. Oltre a questo, mi è stato fortemente tenuto nascosto anche il fatto che nel salone il costruttore non aveva predisposto nessun attacco per l'angolo cottura e che comunque anche facendo una DIA non avrei mai potuto regolarizzare lo spostamento del muro del locale accessorio perchè i mq abitativi per quella proprietà erano terminati e che tale spostamento comunque avrebbe portato alla diminuzione dell'unica camera da letto presente nel piano (e visto il tipo di costruzione, anche l'unica esistente) al di sotto dei 14mq necessari per definirla tale e, quindi, tale variazione non sarebbe mai stata approvata. In base anche al dl 78/2010 avrei quindi dovuto prendermi la responsabilità dell'abuso edilizio del costruttore con tutte le conseguenze del caso. Considerato ciò, sentendomi raggirato, non mi sono voluto prendere carico di quanto mi è stato abilmente tenuto nascosto e, prima della firma del compromesso, ho firmato un accordo bilaterale di risoluzione del contratto con il costruttore che prontamente mi ha ridato la caparra versata.
    Qui sorgono i problemi.
    L’agenzia sostiene che il loro lavoro di mediazione può ritenersi concluso e pretendono la provvigione pattuita. Per quanto mi riguarda, credo di essere stato raggirato da entrambi, in quanto ho sottoscritto una proposta con evidenti vizi del consenso, in quanto in essa sono stati riportati i dati dell’immobile come risultano da progetto (quindi salone con A/C ecc…) mentre in realtà lo stato di fatto dei locali è difforme ed inoltre non sono stato informato (né dal costruttore, né dall’agenzia che sapeva di tali irregolarità in quanto sono state vendute altre tre villette come quella in questione tramite il loro intervento) della mancanza dell’angolo cottura nel salone né tantomeno dell’impossibilità futura di regolarizzare le difformità esistenti, perché, se avessi saputo ciò, non avrei mai avanzato una proposta d’acquisto.
    Ovviamente il mio non è un ripensamento sull’acquisto, ma una chiara posizione in merito al non voler prendermi carico di irregolarità insanabili e delle relative conseguenze.
    Il mio quesito ora è sapere se posso tutelarmi nei confronti dell’agenzia per aver omesso queste irregolarità appellandomi appunto a dei vizi nel consenso? C’è qualcosa che posso fare?
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Si al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata.
    Mediazione immobiliare: sì al rifiuto di corrispondere la provvigione in presenza di una irregolarità urbanistica non comunicata.
    Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2010, n. 16623
    La mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.


    commenti:
    Tutto quanto il mediatore è tenuto a conoscere per la professione che svolge, e per la quale pretende una provvigione, ne corrisponde un preciso dovere di informare preliminarmente il potenziale acquirente. Se le informazioni omesse sono tali che se conosciute tempestivamente avrebbero indotto il potenziale acquirente da non proporre la promessa d'acquisto e/0 il preliminare, ne discende in capo al mediatore non solo il non diritto alla provvigione, ma anche una eventuale responsabilità risarcitoria ove la parte lesa documenti i danni subiti da detta negligenza.


    ps. naturalmente ci vuole un avvocato.
     
  3. fabrice

    fabrice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prima di tutto grazie della risposta.
    Sicuramente mi conforta sapere che la Cassazione si sia pronunciata in merito, certo ogni caso è a se, ma una sentenza può essere sempre citata a sostegno della mia causa.
    Credimi, dopo la delusione che ho avuto credendo di aver finalmente trovato la mia prima casa, mi interessa solamente non perdere soldi (ovviamente rientrando se possibile di quanto dovrò sborsare per il pagamento di un avvocato che mi tuteli) confidando nel buon senso dell'Agenti Immobiliari!
     
  4. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....senza fare voli pindarici se la casa non e' vendibile perche' in parte ci sono abusi , o questi vengono sanati prima del rogito o non si puo' vendere e nulla e' dovuto all'AI. Ma una cosa vorrei chiederti : prima di acquistare hai fatto una visita ai locali e visto le planimetrie di progetto?
     
  5. fabrice

    fabrice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie della risposta...si, ovviamente ho visionato la casa e, nel momento in cui ho pensato che l'acquisto potesse interessarmi, ho preso appuntamento in agenzia per avere più informazioni in merito e giustamente vedere le planimetrie.
    Ho notato la differenza, ma, un pò per la mia inesperienza (non avendo mai acquistato una casa prima d'ora), un pò per le assicurazioni che mi sono state date rispetto alle difformità (mi hanno tranquillamente detto che lo spostamento non era un problema, lo avevano fatto anche gli altri compratori, ovviamente DOPO IL ROGITO) e anche per la mia (ammetto) scarsa conoscenza riguardo la disciplina che detta le norme circa l'urbanistica, mi sono tranquillizzato. Ho anche parlato con il costruttore in merito e, insieme all'Agenti Immobiliari, mi hanno nuovamente tranquillizato circa la fattibilità della cosa senza mai parlare di DIA, sanatorie varie, limite di mq abitativi, limite minimo per una camera da letto, nè tantomeno della mancanza dell'A/C nel salone.
    Successivamente, solo perchè sono venuto a conoscenza (casualmente parlando con un ingegnere in ufficio) del dl 78/2010, delle modifiche che apportava nelle compravendite immobiliari e delle problematiche esistenti nella casa, ho prontamente richiesto un incontro chiarificatore con costruttore e Agenti Immobiliari e, solo lì, in parole povere, ho scoperto che mi sarei dovuto prendere una casa con abusi insanabili (e quindi, oltre a dichiarare il falso su un atto, a prendermi carico di un abuso edilizio non mio). Non nascondo il mio nervosismo di fronte alla scoperta ripensando al (passami il termine) "motto" che spesso mi hanno ripetuto: "noi siamo professionisti e ti accompagnamo dall'inizio alla fine".
    Io non metto in dubbio la professionalità o la correttezza dell'Agenti Immobiliari in qualità di professionista immobiliare, anche perchè il primo errore sarebbe quello di fare di ogni erba un fascio, ma credo che la professionalità comprenda anche il dare informazioni complete al possibile acquirente riguardo ad eventuali problemi legati all'appartamento, qualsiasi essi siano, soprattutto se talmente importanti da pregiudicare una vendita.
     

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