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  1. superspectra

    superspectra Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio quanti potranno darmi chiarimenti a riguardo:
    ho stipulato per un cliente nell'agosto 2007 un contratto di locazione di natura agevolata con espressa clausula che il conduttore durante il primo anno non ha facoltà di di recedere dal contratto. Il 19 febbraio 2008 il conduttore invia al proprietario disdetta del contratto. Nel mese di settembre il conduttore avrebbe dovuto restituire la casa ma comincia a sostenere che vorrebbe continuare nel rapporto ma non è sicuro e si prende altro tempo. Nel mese di novenbre 2008 mi informa telefonicamente che ha deciso di continuare il rapporto e che provvederà lui stesso a pagare la tassa di registro annuale gravata della mora per tardivo pagamento, alcuni giorni dopo mi consegna copia dell'avvenuto pagamento. In data 16/06/2009 il conduttore invia al proprietario lettera raccomandata dove comunica che il 30/06 provvederà a restituire il possesso della casa.
    Ora la mia domanda è il conduttore può dare cessazione del contratto senza alcun preavviso, la disdetta che aveva dato l'anno prima era decaduta o aveva ancora valore giuridico?
    In attesa, cordiali saluti.
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A quanto mi risulta il conduttore può dare disdetta durante il primo quadriennio adducendo e documentando "gravi motivi", e sempre con un preavviso di 6 mesi! :shock:

    ;)
     
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  3. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esatto: art 4 legge 392/78 (mai abrogato)
     
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  4. Se durante il periodo dopo il termine di disdetta, sono state rilasciate delle ricevute del pagamento a titolo di "canone", la disdetta data a suo tempo ha perso di efficacia.
    Circa il preavviso che il Conduttore dovrebbe dare, in assenza di patti previsti nel contratto di locazione, ci si attiene ai 6 mesi (escludendo in questo caso i "gravi motivi"), in quanto il contratto prevedeva la facoltà di disdetta dopo il primo anno.
    Ciao
     
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  5. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Intanto...si tratta di un contratto uso abitazione?...o diverso da abitazione?....il fatto che avete messo la clausola che nel primo anno il conduttore non poteva dare disdetta già è un "abuso"...nel senso che il conduttore HA sempre la facoltà di recedere con i 6 mesi di preavviso, che non possono mai essere di più e possono eventualmente essere meno (3 mesi o altro...).
    Una volta data la disdetta il conduttore può eventualmente anche ritirarla solo se la Proprietà accetta...è visto come si sono svolti i fatti non è che gli rimanesse molto da fare...devo dire che questo conduttore si è comportato abbastanza bene...pagando la tassa d registro di sua iniziativa...capendo di aver creato qualche disagio...in ultima analisi i "gravi motivi" per l'uso residenziale (clausola che io da tempo ho tolto dai miei contratti) possono essere molteplici e di solito il giudice da sempre ragione al conduttore...insomma basta che uno dica che l'appartamento non è più consono alle proprie esigenze che è sufficiente!...i "gravi motivi" sono un pò più restrittivi nel caso di locazioni commerciali ecc...
    Saluti
     
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  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'art.4 nei suoi 2 commi parla chiaro.

    Il primo comma parla di facoltà di entrambi le parti di decidere un recesso con sei mesi di preavviso.
    Il secondo comma:"INDIPENDENTEMENTE" dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualcora ricorrano "gravi motivi" puo recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi.

    Come ben detto da Paolo di gravi motivi se ne trovano a iosa.

    Io son sempre del parere che se un inquilino vuole andarsene lasciamolo andare, altrimenti esperienza insegna se vuole ti fa impazzire.
     
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  7. [paolo ferraris"Intanto...si tratta di un contratto uso abitazione?...o diverso da abitazione?....il fatto che avete messo la clausola che nel primo anno il conduttore non poteva dare disdetta già è un "abuso"...
    Mi pare che si fosse parlato di contratto di locazione "di natura agevolata", quindi è un'abitazione; Se ci si attiene alla legge SI PUO' o NON SI PUO' dare facolta' di recesso al Conduttore, quindi non è un'abuso prevedere la facolta di recesso dopo il primo anno, fatto salvo, ovviamente quanto previsto per legge, della possibilità del Conduttore di recesso in qualsiasi momento "per grave motivo".
    Da qui a dire che è un'abuso.... ce ne corre!!!
    Buona giornata
     
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  8. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, a mio avviso tralasciando che sia o non sia legale impedire disdetta nel primo anno il mio pensiero è questo:
    - la prima disdetta ha perso di validità nel momento in cui sono stati versati e incassati i canoni dopo lo scadere della stessa,
    - il conduttore non potrebbe dare disdetta senza il regolare preavviso e i gravi motivi, che andrebbero motivati, non sono specificati da nessuna legislatura.
    Giusto sarebbe pretendere canoni e preavviso ma coi tempi che corrono anche io quando ho degli inquilini in difficoltà mi preoccupo di rientrare in possesso dell'appartamento e di rimetterlo subito sul mercato perchè sennò il rischio è quello di non percepire comunque il canone e di trovarmelo occupato anche per i sei mesi successivi!
    ... e poi si sa quanto sono lunghe le vicessitudini legali nel nostro paese e per quanto ingiusto a volte conviene di più lasciar correre!
    buon lavoro!
     
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  9. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Esattamente così. Ovviamente le ricevute di pagamento sono intese anche come ricevute "di bonifico".
    Ciò che non è corretto è l'ultima lettera di didetta che segnala con solo 15 giorni di preavviso la liberazione dell'appartamento. Restano validi comunque i sei mesi di preavviso e ricordo che, non potendo essere la caparra imputata in conto pigioni, il locatore dovrà comunque versare le sei mensilità. Unica eccezion fatta se in quest'ultimo periodo di tempo tu o il proprietario non troviate un nuovo locatario e in tal senso quindi faranno una scrittura privata in cui si esenta il locatario attuale dal pagamento degli eventuali canoni residui.
    Ti sono sembrato abbastanza esauriente?
    Ciao
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ISABELLA!!!!....questi avevano VIETATO al CONDUTTORE di dare DISDETTA per il primo ANNO....è lecito?....per il resto ho letto meglio dopo che si trattava di un CONTRATTO AGEVOLATO...???!!!...a maggior ragione come hanno potuto scrivere che il conduttore per un ANNO (anche se il primo),non poteva dare disdetta?...è lecito?...per il resto tutto ok...
     
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  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    A me vietare per il primo anno che il conduttore possa dare disdetta sembra sinceramente Vessatoria, come ho postato prima il secondo comma parla chiaro.
     
    A patrizia581958 piace questo elemento.
  12. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ragazzi scusate ma mi sembra che stiamo uscendo dall'argomento. Il contratto è stato stipulato nel 2007 e la disdetta ultima (con preavvisodi 15 gg) nel 2009. Il problema del primo anno è ben superato. La disdetta data nel 2008 è decaduta. Non è lecito dare un preavviso così breve ma dobbiamo rientrare nella normativa classica dei 6 mesi di preavviso.
    Per quanto riguarda la clausola del non recesso il primo anno apriamo un nuovo forum : approposito se volessi farlo io come si fa?
     
  13. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Finchè non apriamo un nuovo forum in merito ti riporto pari pari l'articolo di legge :" Articolo1
    (Durata)
    Il contratto è stipulato per la durata di tre anni, dal … al …, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto"
    Quindi bravo Paolo: NON E' LECITO. Ciao
     
  14. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    .appunto...
     
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  15. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    NON SONO d'accordo...sui "gravi motivi" IL CONDUTTORE HA SEMPRE LA FACOLTA' DI RECEDERE con i 6 mesi di preavviso...i "gravi motivi" come ho già detto , per le locazioni residenziali...sono qualsiasi cosa!...non serve neppure motivarla!...anche se scritto sul contratto!...in 20 anni ho visto solo un inquilino condannato da un giudice a pagare i canoni mancanti di 4 anni!...e secondo me il giudice era amico intimo del proprietario e l'avvocato del conduttore un pirla....
     
  16. Circa il preavviso che il Conduttore dovrebbe dare, in assenza di patti previsti nel contratto di locazione, ci si attiene ai 6 mesi (escludendo in questo caso i "gravi motivi"), in quanto il contratto prevedeva la facoltà di disdetta dopo il primo anno.

    Se leggete quanto ho postato, è chiaro che , fatti salvi i diritti del Conduttore al recesso per "gravi motivi", posso NON DARE la possibilità del recesso addirittura per tutta la durata contrattuale, quindi stabilire la possibilità di recesso del Conduttore DOPO il primo anno, non solo è lecito ma è addirittura un'agevolazione per il Conduttore; stiamo confondendo le idee a chi ha fatto la domanda, e visto che stiamo innescando una polemica su una questione già risolta, chiarisco e ribadisco che, l'art. 27 ultimo comma L.n. 392, prevede che è facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dando avviso al locatore mediante lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento con preavviso di almeno 6 mesi................., quindi qualora il contratto di locazione non preveda la possibilità per il conduttore di recedere in "qualsiasi momento", questi è tenuto contestualmente al recesso, a specificare i gravi motivi. Se nel contratto non è previsto il recesso anticipato, il suo recesso potrà essere legittimo solo se sussitono i gravi motivi. I gravi motivi non possono attenersi alla soggettiva ed unilaterale valutazione del Conduttore, poichè in tal caso si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso "ad nutum" contrario all'interpretazione della norma di legge.
     
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  17. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Isabelladiecielode!! :D
     
  18. :confuso: :confuso: :confuso: A tutti noi diecielode!!!!!, purchè non si divaghi troppo, colgo l'occasione per dire a tutti i miei colleghi, che ( è una mia opinione) sarebbe opportuno , di fronte a domande chiare e concise, dare altrettante risposte chiare e soprattutto concise. Divagare ed argomentare su più fronti può confondere le idee a chi ha chiesto il nostro aiuto, ovviamente se si ritiene che la risposta non sia corretta è necessario l'intervento chiarificatore, ma scusate, forse è solo il mio pensiero. Mi piacerebbe conoscere la vostra opinione.
    :innamorato: :innamorato:
     
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  19. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Re: Può il conduttore dare disdetta al contratto di locazione se

    Isa... cosa fai, divaghi? :risata:
     
  20. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    stavolta non mi è chiaro...e non sono convinto dalla risposta di Isabella...(sarebbe la prima volta)...io continuo a sostenere che il conduttore può recedere in qualsiasi momento con il preavviso dei sei mesi...ok....le parti possono convenire diversamente...ok ...ma io sostengo che possono convenire diversamente per una durata minore della possibilità di recesso, cioè concedere al conduttore 3 mesi o uno o un giorno, cioè sempre a suo miglior uso...MA MAI il contrario...inoltre se non si prevede in "anche senza i gravi motivi"...Cara Isabella...I gravi motivi non possono attenersi alla soggettiva ed unilaterale valutazione del Conduttore...ma dovresti trovare sufficiente giurisprudenza che da diversi anni considera i "Gravi Motivi" molte volte così "favorevoli" al conduttore...che come qualcuno a detto...è inutile intentare una causa...e riprendersi la cosa locata è già tanto...Salute....
     

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