1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. comez

    comez Ospite

    Ciao a tutti, mi sono appena iscritto per avere un aiuto.
    Io e la mia famiglia stiamo cercando di comprare casa e ci siamo trovati davanti al fatto che le banche per erogare il mutuo chiedono il 20% e noi non abbiamo liquidità (come penso la maggior parte delle famiglie italiane in questo periodo). Per nostra fortuna uno zio di mia moglie ha ereditato un appartamento e vorrebbe darci una mano.
    La situazione è questa, lui ci vende questa casa a 80.000 euro anche se il valore di questo immobile supera tranquillamente i 150.000 euro. La mia domanda è questa, non avendo soldi da parte vorrei chiedere in banca tutti gli 80.000 necessari e vorrei che essi basassero la percentuale del mutuo erogabile solo sul valore di perizia (quindi 150.000) per avere una buona rata e non sul valore di 80.000 che riporteremo sull'atto notarile. Non voglio gonfiare la cifra e vorrei restare il più possibile nella legalità.
    Secondo voi è fattibile la cosa? Potete consigliarmi qualche istituto di credito che si basi solo sulla sua perizia? La mia banca non lo fa.
    Spero di essere stata chiaro... GRAZIE
     
    Ultima modifica di un moderatore: 15 Febbraio 2016
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Intanto e' lecito dubitare che qualsiasi zio della moglie, non regali 70k euro di differenza, tra il valore di acquisto (80k) e quello di perizia (150k).

    Piu verosimile, che la perizia, in questo caso di parte, sia "gonfiata" e che il valore espresso in 80k, sia il piu' probabile valore di mercato dell'alloggio, nel momento attuale.

    Quindi in questo caso lo zio, non e' un benefattore, ma solamente un soggetto che intende piazzare in vendita, un bene pervenutogli in eredita'.

    Cio' probabilmente essendo al corrente della vostra intenzione di acquisto di un alloggio.

    Detto questo, la perizia giuoca un ruolo fondamentale, sulla concessione del mutuo.

    Ovviamente il dato di interesse della banca, non e' quello scaturito con la perizia "di parte", fatta dallo zio.

    Ma sara' quello scaturito dalla perizia, che la banca stessa, incarichera' di fare, ad uno studio di suo gradimento, con spese a Vs esclusivo carico.

    Se l'importo periziato, raggiungera' i 100k euro, la banca accordera' la concessione del finanziamento, nell'ordine di 80k.

    Se invece la perizia non raggiunge i 100k e verra' periziata meno, l'importo pattuito di 80k euro per l'acquisto, dovra' essere giocoforza rivisto e convenuto al ribasso tra voi e vs. Zio.

    Solo in quel momento e in forza di questo ribasso, saprete se lo zio, sia davvero un benefattore oppure no.
     
    A Luna_, francesca7, gmp e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ma la banca non concedeva l'80% del periziato e stop? cioe, perizia 80.000, erogato 62.000, per dire.
     
  4. malgreGenes

    malgreGenes Membro Junior

    Agente Immobiliare
    la banca calcola la percentuale di finanziamento (loan to value) sul minore tra prezzo compravendita e valore periziato. Al di là delle ovvie ragioni di contenimento del rischio da parte della banca, c'è anche la questione del rispetto del requisito di fondiarietà.
    si potrebbe verificare se le caratteristiche personali del cliente consentono uno sforamento del limite dell'80%, per esempio se fosse prima casa e si rientrasse nei requisiti del fondo di garanzia......
     
    A eldic piace questo elemento.
  5. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Salve. Nel caso di acquisto in asta a 60k di un immobile periziato a 250k (il prezzo sarebbe conveniente poiché ne sono parecchi in asta lo stesso giorno, per cui l'offerta supera al domanda...), mi chiedo se fosse possibile tale operazione, a vostro avviso:

    - acquisto in contanti spendendo circa 60+tasse ecc. = circa 70k;
    - richiesta mutuo ipotecario volontario di 100k sullo stesso immobile, volendo ammettere che la rata del mutuo sia supportabile.

    Grazie.
     
  6. StefaniaPluto

    StefaniaPluto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ultimamente è capitato che la banca abbia abbassato di partenza il 10% sull' importo di vendita in pubblicità, senza tenere conto dell' importo fissato per la compravendita....
     
  7. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Vi consiglio di affidarvi a un broker che sà come agiscono le banche.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    mmmh penso sia l' esatto contrario, anzi quello che ci tiene virtualmente a galla come Stato, penso sia dovuto anche alla grande ricchezza privata delle famiglie italiane...

    mmmh l' operazione, con perizia alta e prezzo di circa la metà, risulterebbe subito sospetta, nel senso che potrebbe celare vendita mista a donazione e quindi, di conseguenza, non trovare il giusto consenso da parte dell' ente creditizio....

    Potrebbero, però non hanno liquidità, quindi sarebbero costretti ad aumentare la richiesta di mutuo avvalorando indirettamente la tesi della vendita mista a donazione...

    Smoker
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La Banca eroga il mutuo sulla base dei vostri guadagni, cioè su che importo potete ragionevolmente pagare; la garanzia immobiliare viene dopo
     
  10. malgreGenes

    malgreGenes Membro Junior

    Agente Immobiliare
    le istruttorie dei finanziamenti bancari si contorcono spesso su preferenza tra reddito e garanzia, ma normalmente si risolvono chiedendo entrambi e sostanziosi...proprio oggi sul sole24ore.com c'è un indicativo articolo di Vito Lops dal titolo un po' retorico
    Giovani, carini e... senza mutuo. Ecco perché a volte non basta un lavoro per comprare casa
     
  11. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Fai un leasing immobiliare...

    Smoker
     
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Senza offesa per nessuno, credo che si debba smettere di acquistare case senza soldi...
     
    A ludovica83, alupini e PyerSilvio piace questo elemento.
  13. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    a quanto mi è dato ricordare, la prassi ordinaria è esattamente quella illustrata da @malgreGenes; 80% del più basso tra valore di perizia e di compravendita.
     
  14. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Credo che se hai buone entrate puoi tranquillamente acquistare ricorrendo a prestiti/mutui ecc..
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero.

    Una capacità di rimborso e una crono storia bancaria che lo dimostra, vale di più di alcune dimostrazioni di titoli, che altro non sono che fotocopie, da aggiungere alla pratica.

    Mentre le giacenze sui conti correnti oggi ci cono e domani potrebbero non esserci piu'.
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    si.
    ma le buone entrate non sempre sono certe; tanti mutui-zombie sono stati erogati a liberi professionisti con 740 da favola ma che, da un esercizio all'altro hanno avuto tracolli delle entrate.
    quando al calo delle entrate si associa un contestuale calo del fair value... che si fa?
     
  17. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Credo che qui il messaggio intenda (così ho capito io) che se non si hanno dei risparmi da parte per coprire almeno il 20% del prezzo + le spese notarili, di agenzia, per il trasloco, ecc... è inutile mettersi a cercare casa.

    Come venditore, avevo sperimentato che ancora nel 2015 c'era gente che avrebbe voluto fare il 100% di mutuo, magari gonfiando la perizia e scegliendo una banca (ce ne sono pochissime) che concedesse l'80% del valore di perizia, indipendetemente dal prezzo di vendita.
     
    A ludovica83 e mata piace questo messaggio.
  18. comez

    comez Ospite

    Senza offesa per nessuno, tornate con i piedi per terra. Il 90% delle giovani famiglie italiane non avranno mai a disposizione il 20% del valore dell'immobile, e allora non dovrebbero avere diritto ad avere una casa propria? E poi vorrei ricordare che un prestito/mutuo non è un regalo... anzi.
    Tornando alla mia richiesta iniziale la mia domanda è perché una banca non concede l'80% della sua perizia e basta invece di guardare il minor valore tra perizia e prezzo di vendita. Capisco che si voglia evitare il "nero" ma se comunque in banca non chiedo più del valore che pagherò cosa importa all'istituto se tanto come garanzia hanno un immobile periziato da loro che vale molto di più? Scusate l'ignoranza...
     
    A Ponz piace questo elemento.
  19. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Molto di più? Sicuro?...

    Ma forse perchè non ci credono neppure loro alle perizie che si fanno fare?...

    Oggi il mercato è impazzito, e specie in certe zone, l'offerta supera di gran lunga la domanda, per cui molto spesso si trovano situazioni paradossali, come quella da me descritta...

    Immobili di 100mq venduti a 60k, che non raggiungono neppure il costo di costruzione...

    Se secondo il tecnico della banca l'immobile oggi vale 100, spesso è già tanto se la banca ti eroga 80... I prezzi si ostinano a scendere, e lo faranno a mio avviso fin quando ci sarà l'Euro, che ha pompato troppi soldi nel settore degli immobili.

    Se prendi il mutuo, anche se paghi le rate per 5 anni, se dopo accadesse di perdere il lavoro e di non riuscire a pagare? La banca o meglio il tribunale si prende la tua casa...

    Nel frattempo il tuo immobile è calato da 100 a 80, e in asta lo venderebbero magari a 50. Il risultato è che la banca ci rimetterebbe... Non trovi?
     
  20. malgreGenes

    malgreGenes Membro Junior

    Agente Immobiliare
    banalmente la banca, oltre, mi ripeto, a guardare prima di tutto il suo rischio, deve soggiacere alla legislazione italiana....se tu paghi una casa 100 e la perizia dice 200, nell'atto notarile cosa sarà scritto? 100...ed un mutuo di 160 su un atto di 100 ti garantisco che creerebbe molti problemi.....
    sul discorso giovani famiglie, mi ripeto, mi informerei, fuori dalla banca - un buon consulente immobiliare, magari!! - della tua possibilità di accedere al fondo di garanzia...è pubblico, è gratuito, concorre a ridurre l'impegno patrimoniale della banca mutuante (garanzie elegibili, tier, requisiti patrimoniali e altre parolacce) e, piccolo dettaglio, esclude obtorto collo la possibilità di caricare il mutuo di assicurazioni CPI....
    ma il discorso sarebbe infinito...
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina