Raggiro dell'agenzia e del compratore al venditore

[studiopci]

Premesso che spesso i primi a cui torcono le budella siamo noi, se siamo qui a prestare l'opera di mediatori .. ops moderatori e proprio perchè gradiremmo determinate cose non succedessero e per evitare che succedano, purtroppo però le regole di un vivere civile sono spesso sottoposte a precisi dettami di legge che ne regolano le vicende... mi rendo conto che può dare fastidio ma purtroppo è così , molto spesso " la pancia " viaggia su un binario diverso... a tanti di noi sarà capitato, parlando di qualche vicenda vicenda giudiziaria nota ai fatti di cronaca , di dissentire dalla sentenza emessa e di esserne anche profondamente deluso... tutto ciò è umano ma dobbiamo tener presente una cosa fondamentale ... la legge si basa su fatti precisi, dimostrabili ed incontrovertibili, non si può condannare o assolvere una persona sulla base delle proprie sensazioni e questo purtroppo non può essere cambiato, lo stesso vale per quanto riguarda l'esprimere un parere, un giudizio o indicare una strada alle persone che si rivolgono al Forum, tenendo presente che c'è sempre una costante ... noi tutti ascoltiamo o meglio leggiamo sempre e solo una campana, dando per scontato la buona fede di chi riporta i fatti, ora nel caso specifico, possiamo discutere e disquisire sulla bontà morale del collega ed anche della sua genitrice, della differenza di legislazione ( più o meno valida) tra i vari stati del mondo e di quanto altro ci possa scaricare della frustazione, ma resta un fatto, unico e reale , un lapidario e chiaro articolo del C.C. Italiano che dice in maniera inequivocabile " il mediatore ha diritto al compenso se per effetto del suo intervento si conclude l'affare" punto ... altro non c'è ... assunta questa sentenza di colpevolezza ... resta a noi ( intesi come i 2 attori ) decidere se... e come regolarsi... addivenire ad un accordo bonario che tenga conto delle circostanze e quindi regoli il corrispettivo da pagare ... oppure ricorrere ad un terzo ( il giudice ) che basandosi su quell'articolo di legge , non deciderà chi ha torto o ragione , bensì l'entità economica della ragione, con l'aggravio di ulteriori spese. Fabrizio

 

[Bastimento]

Premesso che spesso i primi a cui torcono le budella siamo noi, .......................
1) la legge si basa su fatti precisi, dimostrabili ed incontrovertibili, ........... ma resta un fatto, unico e reale , un lapidario e chiaro articolo del C.C. Italiano che dice in maniera inequivocabile
2)" il mediatore ha diritto al compenso se per effetto del suo intervento si conclude l'affare" punto ... altro non c'è ... .......... e come regolarsi... addivenire ad un accordo bonario che tenga conto delle circostanze e quindi regoli il corrispettivo da pagare ... oppure ricorrere ad un terzo ( il giudice ) che basandosi su quell'articolo di legge ,
3) non deciderà chi ha torto o ragione , bensì l'entità economica della ragione, con l'aggravio di ulteriori spese. Fabrizio

Nonostante siamo a pag. 18, l'intervento di Fabrizio stimola qualche riflessione di merito: spero di non essere frainteso, e non annoiare con considerazioni ingenue dovute ai miei limiti di competenza giuridica. Mi pare però che la discussione meriti a questo punto qualche approfondimento: chissà che eviti a qualcuno mal di pancia futuri. Mi si perdoni se poi approccio il discorso in modo puntuale: non è mia intenzione fare le pulci a nessuno, tanto meno a Fabrizio, che assumo abbia scritto di getto e non con spirito legalese: schematizzo solo per chiarezza (almeno spero).

1) La legge si basa su elementi precisi: fin qui credo si possa tutti convenire. Ma è nell'applicazione che i fatti sono invece spesso difficilmente dimostrabili, e non sempre incontrovertibili. Il mal di pancia secondo me viene proprio per via del fatto che caso per caso la legge viene, applicandola, interpretata, e purtroppo ciò scontenta sempre una parte.
2) Il lapidario art. 1755 è preceduto dal 1754 che viene prima del punto, e quest'altro recita: "E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare." Il testo di Istituzioni di Diritto Civile che ho per le mani al proposito fa una ulteriore precisazione mettendo tra parentesi, dopo due o più parti, "(suoi clienti)".
Aggiunge anche una definizione dell'opera del mediatore, che consiste nell'agevolare la conclusione del contratto principale, mettendo in relazione i futuri contraenti e facilitandone l'accordo. (e non si dice che deve essere necessario pervenire all'accordo)
Ancora, è seguito dall'art. 1759, che specifica le responsabilità del mediatore, il quale deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare , che possono influire sulla conclusione di esso.
3. Sempre il 1755 assegna al giudice l'eventuale misura della eventuale provvigione, e proporzione in cui questa debba gravare sulle parti.
Ma non è scritto per fortuna da nessuna parte che il giudice non debba valutare lo svolgimento dei fatti, il ruolo ed i rapporti dei singoli contraenti e del mediatore, del suo contributo per facilitare ed agevolare la conclusione del contratto e il rispetto dei suoi obblighi, tipo comunicazione delle circostanze che possono (ed hanno influito) sulla conclusione del contratto (es. il nominativo della proposta di acquisto). Il 1755 e 1759 indicano precise condizioni non solo quelle sufficienti , anche quelle necessarie.

Mi sono limitato a considerare le circostanze e quanto prescrive il codice civile: se la realtà della prassi quotidiana dovesse sopprimere, come parrebbe da una prima lettura delle considerazioni di Fabrizio ed altri prima di lui, questa indipendenza e discrezionalità di giudizio da parte del giudice, troverebbero maggior giustificazione certi atteggiamenti di diffidenza del privato cittadino a relazionarsi con un Agenti Immobiliari a priori. Soprattutto constatato il dato di fatto che sono spesso gli Agenti Immobiliari a proporsi per primi, cercandoti a casa, sbandierando valutazioni senza impegno e promettendo una fila di clienti, sempre senza impegno.

Detto questo, deve essere ovvio anche agli sprovveduti, che l'Agenti Immobiliari non lavora gratis, ed il suo lavoro, che deve essere sempre concreto e fattivo, va retribuito ed è tutelato dalla legge.

Sempre meglio una cattiva transazione che una buona causa: l'ho detto e lo ripeto. Ma il solo pensiero che si possa creare un obbligo solo per aver avuto un contatto occasionale con un A.I, sarebbe preoccupante.

 

[Limpida]

Sempre meglio una cattiva transazione che una buona causa: l'ho detto e lo ripeto. Ma il solo pensiero che si possa creare un obbligo solo per aver avuto un contatto occasionale con un A.I, sarebbe preoccupante.

Il caso su esposto non é un contatto occasionale con l'A.I e la consegna delle chiavi dell'immobile lo dimostra oltre ad aver effettuato la vendita con l'acquirente trovato dall'agente immobiliare.
Spesso non mi trovo d'accordo sull'operato dei miei colleghi e non l'ho mai nascosto, ma in questo caso sono d'accordo con i miei colleghi perché si vuol dare la croce a tutti i costi all'agente immobiliare mentre l'unico responsabile sembra essere l'acquirente.
Ho provato ad immedesimarmi nella parte del mio collega e anch'io avrei chiesto la provvigione massima prevista per 3 motivi:
1) Perché la provvigione non si calcola su un prezzo di valutazione ma su un prezzo di vendita
2) Per la beffa ( di chi sarà la colpa non si sa)
3) Avrei senz'altro intrapreso una causa legale e per ovvi motivi la provvigione richiesta deve partire dal massimo per avere l'eventuale minimo.

 

[Bastimento]

Limpida, Mi spiace reiterare gli interventi, che finiscono per essere ripetitivi. Ma credo tu non abbia inteso il senso del mio precedente, che hai frainteso.

Non ho detto che nel presente caso ci sia stato un contatto occasionale, ma che sarebbe preoccupante bastasse un contatto occasionale (l'uso dei congiuntivi e dei condizionali è passato di moda, ma dovrebbe ancora conservare un significato). Ed era riferito all'argomentare di Fabrizio, legato alla lettura del c.c., che non è fatto da un solo articolo.

Venendo ai tre punti da te indicati, non noti che potrebbero tranquillamente applicarsi anche al Francesco, a posizioni invertite? (di chi la colpa appunto non si sa: a maggior ragione in queste condizioni il maggior beffato parrebbe proprio francesco) .
Quindi anche per voi manterrei lo stesso suggerimento: meglio una cattiva transazione che una buona causa.

 

[studiopci]

Limpida ha riassunto efficacemente i termini della questione, ammetto di aver scritto un pò di getto per motivi di tempo e questo forse ha fatto fraintendere l'humus della questione, ma mi occorre precisare che il tutto era ed è riferito ai risvolti legali oggetto della discussione. Purtroppo in questo caso specifico, tralasciando le considerazioni personali di ognuno , dettate dal buon senso che credo vadano in unica direzione, restano i fatti reali che anche se sottoposti ad interpretazione giuridica e giudiziale non penso lascino troppo spazio a valutazioni differenti , questo perchè :
1) FrancescoPZ ha consegnato le chiavi all'Agenzia , ben sapendo che la stessa doveva far visitare l'immobile per procurare la vendita, facendo questo ha di fatto instaurato un rapporto contrattuale... verbale... ma sempre di rapporto contrattuale si tratta, per superficialità non ne hanno definito le parti economiche, ma questo è ininfluente e comunque risolvibile.
2) FrancescoPZ ha richiesto una valutazione all'Agenzia la quale ha valutato l'immobile € n , in seguito l'immobile è stato venduto € nn , ma anche questo è ininfluente perchè , la valutazione del collega non è vincolante e comunque l'ultima parola spetta al proprietario.
3) il calcolo delle spettanze và ( purtroppo ) calcolato sul prezzo di vendita finale e non sulla valutazione resa ( pensiamo ad un caso inverso , l'AI valuta 1.000 e l'immobile viene venduto di meno ... che si fà ? )
Personalmente credo che la soluzione migliore sarebbe quella di trovare un accordo per le spettanze dell'AI, il ricorso ad una soluzione giudiziale, penso sarebbe inutile ed economicamente dispendioso. Fabrizio
P.S. @Bastimento - il riferimento dela mia risposta precedente era esclusivamente al caso in oggetto, concordo che ogni caso deve essere oggetto di valutazione.

 

[Bastimento]

So che fare i pignoli rende antipatici, ti anticipo che arriviamo comunque alle stesse conclusioni, ed una soluzione giudiziale la riterrei incongrua sia per Francesco, che per l'agente nei riguardi di Francesco, (stando sempre alla descrizione unilaterale fornitaci): ma volendo spigolare, vorrei farti notare che se i punti 1 e 2 sono oggettivi e rispondono all'assunto della tua premessa, il punto 3 invece ha più una valenza generale esemplificativa: non è scontato si applichi in modo automatico al caso di FrancescoPZ.

Il riferirsi eccezionalmente ai 250, (e solo per la quota di FrancescoPZ) non sarebbe tanto dovuto alla minore valutazione dell'agente, ma al fatto (se accettato .. da entrambe le parti in causa) che anche l'agente potrebbe riconoscere di aver avuto nei confronti della vendita del venditore, e solo nei suoi confronti, una minore rilevanza, se non addirittura una incidenza casuale.
Mi pare che l'agente non abbia mai presentato l'acquirente al venditore: questo potrebbe in buona fede aver creduto di vendere ad un perfetto sconosciuto che ha letto il suo cartello. Però questo richiede un atteggiamento collaborativo dell'agente, legato alla sua coscienza ed alla valutazione che ne fa dei fatti (e solo lui e non noi può valutare come siano andate le cose),

Convengo quindi in pieno sul fatto che è più problematica la difesa di Francesco che dell'Agente. E credo sia questo quello che Fabrizio e Limpida vogliano veramente dire.

 

[studiopci]

 

[RobertodaBangkok]

Se non si vuole ambiguita si scrive un incarico a vendere. Li e previsto tutto, senza incertezze ed e pure approvato dall associazione dei consumatori. Scusa ma chi vuole fare le cose senza impegnomperche le pare a lui merita di essere bastonato pesantemente e vi e anche un perche'. Se si recasse presso un AI noto e specchiato a voler imporre condizioni, volerebbe fuori dalla porta come un missile...viceversa l AI che accetta qualsiasi cosa pur di tentare di lavorare ( ma secondo me NON e lavorare e se lo desideri ti illustro il perche) va da se che piu probabilmente sara un pasticcione..Adesso spero non vi sia una rivolta da parte di chi accetta il famoso "non firmo niente e se ha qualcuno me lo porti" perche mi obbligherebbe a speigare osa succede quando si agisce in questo modo a mio personalissimo avviso scellerato. Qullo che mi dispaice e invece per chi incolpevole vi incappa..generalmente il compratore.

 

[Limpida]

A mio parere sono ben accette le pignolerie se queste sono mirate alla conoscenza del mestiere di Agente immobiliare.
Concordo con RobertodaBangkok che con un incarico a vendere i patti sarebbero stati chiari per entrambi.
1) Il caso esposto non é poi così raro, spesso nessuno si vuol impegnare per iscritto:
- Il Venditore per scarsa fiducia o dandolo a tutte le agenzie immobiliari , o l'Agente immobiliare che non ritiene adeguata la valutazione immobiliare rispetto il valore di mercato e non se la sente di rischiare con investimenti che non ritiene validi o che non ha.
Così facendo si lavora anche sul filo del rasoio e se il Venditore sparisce perché non si sente impegnato con nessuno, all'Agente non rimane altro che attendere le eventuali evoluzioni finali con gli unici strumenti che ha a disposizione che sono gli atti pubblici.
Per scongiurare questi comportamenti, sopratutto quando il venditore nonostante la sua volontà di vendere l'immobile per i fatti suoi, dia incarichi verbali a una o più agenzie, ho adottato il sistema di informare il venditore che se non mi avvisa del'eventuale sua compravendita, gli chiedo il rimborso spese.
I venditori mi hanno sempre informata delle loro compravendite.

 

[ccc1956]

A mio parere sono ben accette le pignolerie se queste sono mirate alla conoscenza del mestiere di Agente immobiliare.

Per scongiurare questi comportamenti, sopratutto quando il venditore nonostante la sua volontà di vendere l'immobile per i fatti suoi, dia incarichi verbali a una o più agenzie, ho adottato il sistema di informare il venditore che se non mi avvisa del'eventuale sua compravendita, gli chiedo il rimborso spese.
I venditori mi hanno sempre informata delle loro compravendite.

questa non l'ho capita.........negli incarichi con esclusiva si scrive che non si pretende il rimborso spese proprio perche' c'e' l'esclusiva.
nei contratti senza esclusiva a piu' agenzie non si puo' scrivere che non e'
previsto il rimborso spese??? Chi vende si prende la provvigione.
che cambia negli incarichi verbali???
se vendi ti pago la provvigione altrimenti no.