Recedere da proposta d'acquisto per scorrettezza agente immobliare

[superpilu3000]

dovrebbe essere così ma i costruttori la evitano spesso poichè ha un costo

 

[jadel]

ma questa clausola deve essere inserita nel compromesso?

 

[superpilu3000]

ecco lalegge
Lo scopo della tanto attesa n. 122 del 2 agosto 2004, concretizzata dal decreto legislativo 122/2005 (che ha chiuso il suo iter il 21/7/2005) è quello di porre fine ad una situazione abnorme, fonte molto spesso di autentiche tragedie familiari.

Non era infrequente, infatti, che a subire le conseguenze del fallimento dell'impresa costruttrice fosse proprio l'acquirente.

Non ci sono dati ufficiali, ma circolano stime che ritengono coinvolte oltre 200 mila famiglie in Italia.

Peraltro la legge ha previsto la realizzazione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari avvenuti fra il 1993 ed il 2005.

I contributi al fondo sono a carico dei costruttori.

Costruttori che, adesso, devono prestare solide garanzie.

All'atto della stipula del contratto, od in un momento precedente, deve infatti consegnare all'acquirente una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà della casa.

Se manca detta fideiussione il contratto è nullo, anche se la nullità può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, nel caso ne abbia l'interesse.

Un ulteriore obbligo per il costruttore previsto dal decreto concerne nella stipula di una polizza assicurativa decennale a favore dell'acquirente, destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'immobile che si sono manifestati successivamente alla stipulazione del contratto definitivo.

Un altro fattore relativo alla tutela dell'acquirente di immobili riguarda la chiarezza e la completezza del contratto preliminare.

Il decreto legislativo indica chiaramente i requisiti che deve contenere, tra i quali anche la descrizione esatta dell'immobile e tutte le notizie che possono risultare determinanti per l'acquisto, come le caratteristiche tecniche della costruzione ed i termini massimi di esecuzione dell'opera, l'indicazione del prezzo complessivo e le modalità per il suo pagamento, nonché l'indicazione della garanzia fideiussoria.

Il decreto si occupa delle tutele per l'acquirente nel caso di un fallimento del costruttore e, tecnicamente, si parla di esclusione dall'ambito di applicazione della revocatoria fallimentare: in pratica significa che non si perde la casa acquistata e non si perdono i soldi versati.

Non sono revocabili, dunque, gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire nei quali l'acquirente si impegna a stabilire, entro 12 mesi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.

Occorre prestare attenzione ad una postilla molto importante: la revocatoria è bloccata alla condizione che per l'acquisto sia stato fissato un giusto prezzo.

Il problema sono i criteri per verificare la sussistenza del giusto prezzo.

Il codice civile fa riferimento al giusto prezzo nell'articolo 1474, relativamente alla mancanza nella vendita di un'indicazione espressa del valore.

I criteri integrativi sono quelli del prezzo abituale, del prezzo di borsa o di mercato.

Si tratta, comunque, di criteri di difficile determinazione che, anche se individuati, non chiariscono entro quali limiti è consentito discostarsene, senza la perdita di tale requisito.

La tutela nel fallimento rischia, dunque, di essere molto fragile e con il rischio della beffa di un aumento del prezzo di vendita, incrementato dai costi diretti ed indiretti delle garanzie, che vengono ovviamente ricaricate sull'acquirente.


LA MANCATA APPLICAZIONE DELLA STESSA
Già dopo un trimestre è emersa la questione della mancata applicazione.

Il problema principale è che le società di costruzione non trovano facilmente banche od assicurazioni che concedano loro le fideiussioni previste dalla normativa.

Non si fidano infatti delle imprese costruttrici, spesso sottocapitalizzate, che nascono e muoiono in pochi anni.

Peraltro, spesso le società edili vendono le case nonostante la mancata copertura.

Del resto non era esattamente probabile che mollassero tutto, chiudessero i cantieri e buttassero fuori gli operai perché non ottenevano i fidi.

E non era neanche probabile che detti fidi venissero concessi facilmente, visto che gli erogatori di credito si trovano di norma di fronte a società immobiliari create ad hoc per quel tipo specifico di operazione.

Società che nascono e muoiono nel giro di pochi anni e che non hanno una consistenza patrimoniale sufficiente, oppure il business plan dell'iniziativa è poco chiaro o non soddisfacente.

Queste leggere S.r.l. sono spesso controllate a monte da una catena di società che finiscono all'estero, dove la responsabilità di eventuali fallimenti viene diluita o è, di fatto, inesistente.

O semplicemente non fanno riferimento a controllanti e l'imprenditore risulta nullatenente o quasi.

Quindi non potrebbe rispondere con mezzi propri in caso di fallimento.

Ecco perché banche ed assicurazioni tendono a svignarsela.


I COSTI PER I COSTRUTTORI
Si tratta di un impegno economico notevole che si sviluppa su tre fronti, ossia l'obbligo di rilasciare una fideiussione per gli importi incassati a titolo di anticipo per l'acquisto dell'abitazione, l'obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi alla costruzione e l'obbligo di versare un contributo annuo al fondo di solidarietà per le vittime di fallimenti immobiliari.

Una copertura del genere oggi viene a costare, se realizzata da una compagnia di assicurazione, dall'1,5 al 4% del valore dell'immobile, se da una banca, fra il 2 ed il 3% (i servizi, però, non sono perfettamente uguali).

La forchetta di prezzo dipende dal rischio: più è alto, più costa il contratto.

Che diventa enormemente oneroso per il costruttore, con il rischio che il tutto diventi solo un business per banche ed assicurazioni e che il costo della copertura venga semplicemente scaricato sugli acquirenti.

Il punto a favore della normativa è che sono davvero pochi gli operatori edili seri in Italia, quelli che meriterebbero veramente di essere supportati con un fido e magari a costi contenuti e la normativa ha il merito di far emergere i veri professionisti, chi sa fare veramente il mestiere.

Per venire incontro ai problemi delle società, Assimpredil ha aperto nel 2005 a Milano, in via San Maurilio 21, lo Sportello Confidi che fornisce un servizio di consulenza personalizzata in materia di credito e finanza, anche in vista dei cambiamenti legati all'entrata in vigore delle regole imposte da Basilea 2.


Aggiunto dopo 14 minuti...

p.s. non ti rassicurare poi sulla eventuale nullità dell'atto: l'atto nullo non produce effetti, se ne ha prodotti questi vanni ripetuti, il che vuol dire che l'eventuale prezzo pagato può essere richesto dall'acquirente, ma se la società costruttrice risulta fallita non è quasi mai fattibile,essendo chiaramente senza soldi e con creditori privilegiati (dipendenti etc etc) quindi è a mio avviso necessaria la garanzia fidejussoria

 

[jadel]

quindi? non ho capito molto
cmq sulla compravendita non c'è....

 

[superpilu3000]

cosa non c'è? la clausola fisejussoria? queslla è per legge ed hai il diritto di chiedere di inserirla.
Anyway ragguagliaci sul punto in cui stai sulla trattativa, copia proposta etc etc....altrimenti non possiamo aiutarti!

 

[jadel]

Ecco la proposta d'acquisto

PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO PER IMMOBILE IN COSTRUZIONE

Alla cortese attenzione
Impresa.......................................
in qualità di Proprietario
di seguito denominato" Promittente Venditore"

Con la presente il sottoscritto Sig Jadel, nato a Milano, il xx/xx/xxxx, residente a Pinco Pallino via dei Tali 23, etc
Di seguito denominato “proponente”, si impegna irrevocabilmente, ad acquistare per sé l’immobile da costuirsi o in costruzione sito in Pinco Pallino, Via Di Quelli e più precisamente costituita da:
soggiorno con cottura, etc come da planimetrie allegate.
Sul detto immobile esiste mutuo di euro 1.500.000

l) La porzione immobiliare in oggetto, dovrà essere trasferita all'atto notarile ,conforme alle norme urbanistiche-edilizie, libera da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli , privilegi fiscali ed oneri reali in genere, garantendo la parte acquirente da qualsiasi molestia da evizione e tutto quanto previsto dalle obbligazioni del venditore ai sensi e per gli effetti degli artt.1476 e seguenti Cod.Civ., ad eccezione di ...../…….. il tutto dovrà essere a cura e spese del Promittente Venditore.
2) II proponente dichiara di aver preso visione del progetto e del capitolato dei lavori e altresì di aver visitato il terreno sulla quale si realizza l'immobile in oggetto; e il tutto è di proprio gradimento e così verrà trasferito con ogni pertinenza, servitù attive e passive e quote di parti comuni ai sensi dell'art.1117 Cod.Civ., ed eventuale regolamento di condominio vigente che verrà depositato dal Promittente Venditore;
3) PREZZO OFFERTO a corpo e non misura è di EURO xxx.000,00 più I.V.A. con le seguenti modalità e termini:
a) EURO 5000 versato alla firma della presente proposta, con assegno n°……..... della banca intestato al Promittente Venditore a titolo di deposito fiduciario rilasciato all'agente immobiliare. Tale somma diverrà caparra confirmatoria Art. 1385 Cod. Civ con l'accettazione della presente proposta da parte del Promittente Venditore .
L'accettazione dovrà avvenire per iscritto e potrà risultare tramite sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta tramite fax ,o telegramma o raccomandata;
b)EURO 50000 (a titolo, o incremento di caparra confirmatoria art. 1385 Cod.Civ. verranno versate a mezzo assegno bancario alla sottoscrizione dell' INTEGRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA che rimane sin d'ora fissato entro e non oltre il ...e che sarà stipulato presso la sede del Promittente Venditore.
c) EURO / a titolo di incremento caparra confirmatoria art.1385 entro e non oltre il .
d) EURO / a titolo di acconto prezzo entro e non oltre il …..
e) EURO xxx000.. in assegni circolari e/o con l'intervento di istituto mutuante, da versarsi alla stipula dell'atto notarile che rimqne sin d'ora fissato entro e non oltre il.... presso lo studio del Notaio.....

Dal momento dell'atto notarile, decorreranno, a favore ed a carico della parte acquirente, tutti gli effetti utili ed onerosi.
4)Spese, imposte, tasse e onorario notarile, inerenti e conseguenti l'acquisto saranno a carico della parte acquirente, precisando, inoltre, che la presente vendita è soggetta ad I.V.A, nella misura prevista dalle norme in materia. Eventuale imposta sulla plusvalenza derivante dalla compravendita sarà a carico della parte Venditrice.
5) La presente proposta di acquisto è irrevocabile ( art. 1329 Cod.Civ.) per 20 (venti) giorni a partire dalla data odierna. A partire da oggi, scaduto il termine dei 20 giorni ,senza che la proposta sia stata accettata, la stessa decadrà automaticamente e il proponente avrà diritto alla semplice restituzione della somma indicata al punto 3a), senza interessi, escluse penalità o rivalse per richiesta di danni.
6)La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale art. 1326 Cod.Civ.(preliminare di compravendita) nel momento in cui il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa.
7) La somma versata , indicata al punto 3)a , diverrà caparra confirmatoria art. 1385 Cod.Civ.,con l'accettazione del promittente venditore; la detta somma sarà consegnata al promittente venditore dopo l'avvenuta comunicazione di accettazione al proponente.
8) La revoca della presente, da parte del proponente, comporterà per lo stesso il versamento, alla Agenzia Immobiliare di una somma pari alla provvigione stabilita ,a titolo di penale.
9)La rinuncia alla compravendita avanzata dal proponente e/o dal promittente venditore dopo il perfezionamento del vincolo contrattuale della presente, comporterà a carico sia del proponente che del promittente venditore il pagamento del compenso stabilito con la Agenzia Immobiliare come da allegato
10)II proponente dichiara che l'indirizzo al quale dovranno essere trasmesse tutte le comunicazioni inerenti la presente proposta è il seguente………………………………….
Nel caso in cui, il proponente, si rendesse irreperibile a tale indirizzo e n° di telefono, l'agenzia sarà autorizzata a ritenere valide le comunicazioni inviate.
11)Eventuali controversie che dovessero insorgere sull'interpretazione e/o esecuzione e/o validità e/o inadempimento, cessazione, risoluzione della presente proposta viene rinviata al Tribunale competente per territorio.
12) Dichiaro altresì di aver ricevuto debita informativa sulla tutela dei dati personali ai sensi del D.LGS. NR. 196/03
13) Il proponente si obbliga a versare alla Parte Venditrice ,entro la data del rogito notarile notarile,
Euro.4000,00+ IVA sul prezzo stabilito al punto 3) , a titolo di spese di allacciamenti e schede catastali.
Eventuali note: Le spese di registrazione del compromesso sono a carico dell’acquirente

 

[tytty]

secondo mè ci sono dei punti che andavano modificati visto che è casa in costruzione, e che , da come dici tu verrà pronta tra 1 anno circa :
1) non vedo nota di fidejussione dov'è?????????
2) i vari pagamenti acconto prezzo dovevi farli in base ad avanzamento lavori e non con date prestabilite !!
3) altra cosa dimenticata da scrivere , le spese condominiali ordinarie e straordinarie degli appartamenti invenduti a carico del venditore!!?!!!!!
4) penali a carico del costruttore venditore in caso di ritardi nelle consegne degli appartamenti

di aver visitato il terreno sulla quale si realizza l'immobile in oggetto; e il tutto è di proprio gradimento

non capisco questa frase ???

5) non parla di postuma decennale?

6) ci sono i tuoi dati ma non vedo quelli del costruttore es : soc. .......... iscritto al registro delle imprese.......... ecc ecc
7)non vedo i dati dei mappali dei permessi
8) non vedo neppure la data che il promittente venditore ha comunicato x l'inizio lavori al comune
9) non vedo neppure se il capitolato è compreso nel prezzo

 

[superpilu3000]

punto b) da eseguirsi sotto la tutela del notaio rogante di scelta Dell acquirente, che chiederà le garanzie del caso, compresa la fideiussione prevista per legge,non vedo menzione della provvigione dell'Agenzia, quanto e quando??? con il Notaio risolvi i tuoi problemi!!!!

 

[superpilu3000]

ps pensavo jadel fosse una donna, mi scuso.......

 

[jadel]

sono donna quindi questa proposta d'acquisto fa schifo.....