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aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Allora risparmiati le battute tipo “se vai al ristorante...”. Il furbone non sono io!!!
Ti sei incasinato con le tue mani, adesso ne esci da solo
Ps questa non è una chat ma un forum. Forse ti converrebbe contattare un legale e non perdere tempo qui che non rivolvi niente
martedi Mi confronterò con legale associazione piccoli proprietari. Ti farò sapere
L’agente è un furbone perché ha trovato da vendere a prezzo pieno guadagnandosi la sua provvigione?

Troppo furbo!
Avevo chiesto all’agente di informare l’inquilino per rispettare il suo diritto sacrosanto di prelazione alla prima offerta non conforme! L’agente non l’ha fatto perché in caso di offerta conforme da parte dell’inquilino che aveva prelazione avrebbe guadagnato la metà!
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'inquilino è interessato all'acquisto ma non si è accorto delle inserzioni pubblicitarie, del probabile cartello vendesi e del fatto che c'era gente che gli girava per casa?

Se non vuoi vendere va bene ma non bisogna dare sempre colpa agli altri.

Se per te era fondamentale avvisare l'inquilino (che poi vorrei capire come ha fatto a non sapere della vendita...) bastava mandare un sms senza dover fare tutta sta storia.

L'agente deve vendere, se riesce a farlo guadagnando di più tanto meglio.

Che poi da ciò che si legge inquilino o meno sembra tu non voglia proprio più vendere quindi il problema sta a monte. Ti lamenti che l'agente non fa quello che vi siete detti e poi tu non rispetti ciò che hai scritto e firmato.
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'inquilino è interessato all'acquisto ma non si è accorto delle inserzioni pubblicitarie, del probabile cartello vendesi e del fatto che c'era gente che gli girava per casa?

Se non vuoi vendere va bene ma non bisogna dare sempre colpa agli altri.

Se per te era fondamentale avvisare l'inquilino (che poi vorrei capire come ha fatto a non sapere della vendita...) bastava mandare un sms senza dover fare tutta sta storia.

L'agente deve vendere, se riesce a farlo guadagnando di più tanto meglio.

Che poi da ciò che si legge inquilino o meno sembra tu non voglia proprio più vendere quindi il problema sta a monte. Ti lamenti che l'agente non fa quello che vi siete detti e poi tu non rispetti ciò che hai scritto e firmato.
L’inquilino aveva la sua strategia per quanto discutibile. Aspettava di vedere eventuali offerte prima di esporsi.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Avevo chiesto all’agente di informare l’inquilino per rispettare il suo diritto sacrosanto di prelazione alla prima offerta non conforme! L’agente non l’ha fatto perché in caso di offerta conforme da parte dell’inquilino che aveva prelazione avrebbe guadagnato la metà!
Non spettava all'agente farlo.
Se vai all'associazione piccoli proprietari, ti diranno che non potevi mandare disdetta dopo i 4 anni causa vendita, e poi non vendere più.
L'inquilina ha diritto a stare lì, se vuole, e non potrai fare l'affitto delle singole stanze.
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quindi il problema di informare l'inquilina non esiste visto che evidentemente già lo sapeva.
Forse non sono stato chiaro.... Ho chiesto che inqulina fossa informata che c’era offerta formale per un certo importo che non era quello conforme
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Forse non sono stato chiaro.... Ho chiesto che inqulina fossa informata che c’era offerta formale per un certo importo che non era quello conforme
Quindi secondo te l'agente DOPO aver fatto il suo lavoro guadagnandosi il massimo possibile doveva rischiare che il suo compenso fosse dimezzato per fare un favore a te?
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Bisogna poi vedere cosa c'è scritto nell'incarico in esclusiva: se si cita un penale nel caso di rifiuto di vendita per proposta conforme alla richiesta, sei obbligato a pagarla.
A rigor di logica essendo la proposta conforme, pur volendo considerare tale l'email dell'agenzia, arrivata dopo la rinuncia all'incarico non vedo perché.
Il nostro (salvo complicazioni ed intrecci dovuti alla eventuale conclusione con l'inquilino che potrebbe prefigurare un diritto diverso per l'agenzia) è tenuto solo al pagamento della penale che sarà inferiore alla provvigione prevista dall'incarico.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Intanto bisogna anche appurare se l'inquilino aveva davvero diritto di prelazione, che esiste solo se esplicitamente riportato sul contratto di locazione.

In ogni caso, devi anche sapere che se dai disdetta per la vendita e non vendi, affittando ad altri, l'inquilino ha diritto ad avere 36 mensilità...
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Intanto bisogna anche appurare se l'inquilino aveva davvero diritto di prelazione, che esiste solo se esplicitamente riportato sul contratto di locazione.

In ogni caso, devi anche sapere che se dai disdetta per la vendita e non vendi, affittando ad altri, l'inquilino ha diritto ad avere 36 mensilità...
Il contratto è del '99 ed era stato stipulato tra le allora proprietarie (mia madre e la sorella) e il marito dell'inquilina. Nel frattempo le proprietarie sono decedute, gli inquilini si sono separati e l'appartamento è rimasto in eredità al sottoscritto. Il contratto non è mai stato modificato né rinnovato! E' stata data disdetta secondo i termini stabiliti.
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La disdetta è stata inviata addirittura il 21 Dicembre 2017!!! Sinora non ha mai fatto una proposta di acquisto
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
in data 31.08.2018 ho firmato un incarico in esclusiva per la vendita di un appartamento di mia proprietà con un'agenzia. L'incarico aveva durata di 12 mesi. In data 17 Marzo mi è stata sottoposta una proposta di acquisto. Sapendo che l'inquilino di detto appartamento era interessato anch'esso all'acquisto ho chiesto all'agente di interpellarlo ma l'agente si è dimostrato reticente. Rientrato a casa ho inviato mail all'agenzia dicendo che, dopo attenta riflessione, avevo deciso di non vendere più e che avrei mantenuto la proprietà per affittarlo.
Il giorno successivo l'agenzia mi invia mail dicendo che l'acquirente che aveva fatto la prima proposta aveva aumentato la sua offerta sino al prezzo che era stato indicato nella lettera di incarico. Ribadisco che non sono più intenzionato a vendere né all'acquirente proposto né ad altri e di interrompere ogni attività di ricerca.
Il giorno successivo, mi arriva mail con anticipo di raccomandata che mi intima il pagamento entro 15 gg di una provvigione doppia (3% + 3% che era dovuto dall'acquirente = € 16.200,00 + IVA) che, a dir loro, assorbe le spese sostenute nei 6 mesi trascorsi dell'affidamento dell'incarico.
L'art. 5 del conferimento di incarico prevede che il compenso all'agenzia sia dovuto anche per rinuncia a vendere alle condizioni riportate nel conferimento di incarico ma ho fatto qualche ricerca e ho trovato molte sentenze ritengono questa clausola "vessatoria" e quindi nulla poiché determina "un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto" prevedendo un compenso addirittura doppio per il mediatore in caso di mancata accettazione di proposta conforme all'incarico. La clausola in questione non è stata oggetto di specifica trattativa che riequilibrasse diritti e obblighi delle parti in quanto riportata su un modulo prestampato. Esistono numerose sentenze della cassazione che stabiliscono che la parte intermediata non ha l'obbligo di concludere il contratto, neppure alle condizioni previste dall'incarico conferito al mediatore (Cass. nn. 11389/1997, 9904/1998, 11244/2003/, 5095/20006). Io ho firmato un incarico di venduta in esclusiva e non un impegno a vendere!!!! Grazie per l'attenzione
Ti dico ciò che penso.
Il fatto che la clausola da te citata sia contraria alle norme (e di fatto lo è) non depone a tuo favore ma a tuo sfavore.

La risoluzione del contratto di mediazione in esclusiva, in assenza di penali valide, può avvenire in due momenti distinti.

Il primo momento è quello generico in cui l'agente sta lavorando ma non ha ritirato alcuna proposta a prezzo.

In questo caso il venditore si può ritirare e spetta all'agente il risarcimento del danno per il lavoro svolto durante il conferimento dell'incarico esclusivo.

La seconda situazione si avvera nel momento in cui l'agente ritira una proposta a prezzo perfettamente corrispondente alle condizioni contenute nell'incarico. Solo in questo caso ci troveremmo di fronte alla possibilità di far valere il "lucro cessante" ovvero il guadagno cui l'agente immobiliare avrebbe diritto avendo portato a termine il proprio lavoro.

Il "lucro cessante" equivale alla perdita che la mancata accettazione determina in capo all'agente immobiliare e corrisponde esattamente alla somma delle due mediazioni perse.

Questa teoria è emersa in un tavolo di lavoro di alcuni legali milanesi a cui presi parte qualche anno fa ma comunque ben dopo quelle che sono le sentenze da te citate.

Il mio consiglio ovviamente non è quello di credermi sulla parola. Non sono un avvocato. E non ho letto l'incarico di vendita, condizione INDISPENSABILE per formulare qualsiasi suggerimento con un minimo di cognizione di causa.

Il mio consiglio è quello di rivolgerti ad un avvocato, possibilmente con un minimo di dimestichezza in queste questioni, e di valutare le diverse possibilità che ti prospetterà.

In bocca al lupo.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
quando bastava far scadere l'incarico e poi fare quello che voleva , adesso la provvigione la paga all'avvocato e così sarà contento
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
mi pare che tutti usino in un verso o nel altro strumentalmente la posizione dell inquilino e del suo diritto di prelazione; è un falso problema in quanto per esercitare il diritto di prelazione gli va notificata l a proposta ricevuta pertanto è un onere a carico del proprietario , poi l ai piu professionale rende noto dei modi quello piu "aggressivo" tira dritto .ed infatti questi alla revoca anticipata ha reagito :) io gli avrei detto accetto la proposta che scommetterei era di aSSuocuGGino e sara stata condizionata anche alle mosche che volano .... Si è capito che la discussione nasce tra proprietario ed ai , era di gestire anche l inquilino , l ai gli ha detto picche e da qui nasce "mo te faccio vede io" ......Dio li fa e poi gli accoppia anche in campo immobiliare :)
 
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Grz mille chi mi da la risposta
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