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aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
in data 31.08.2018 ho firmato un incarico in esclusiva per la vendita di un appartamento di mia proprietà con un'agenzia. L'incarico aveva durata di 12 mesi. In data 17 Marzo mi è stata sottoposta una proposta di acquisto. Sapendo che l'inquilino di detto appartamento era interessato anch'esso all'acquisto ho chiesto all'agente di interpellarlo ma l'agente si è dimostrato reticente. Rientrato a casa ho inviato mail all'agenzia dicendo che, dopo attenta riflessione, avevo deciso di non vendere più e che avrei mantenuto la proprietà per affittarlo.
Il giorno successivo l'agenzia mi invia mail dicendo che l'acquirente che aveva fatto la prima proposta aveva aumentato la sua offerta sino al prezzo che era stato indicato nella lettera di incarico. Ribadisco che non sono più intenzionato a vendere né all'acquirente proposto né ad altri e di interrompere ogni attività di ricerca.
Il giorno successivo, mi arriva mail con anticipo di raccomandata che mi intima il pagamento entro 15 gg di una provvigione doppia (3% + 3% che era dovuto dall'acquirente = € 16.200,00 + IVA) che, a dir loro, assorbe le spese sostenute nei 6 mesi trascorsi dell'affidamento dell'incarico.
L'art. 5 del conferimento di incarico prevede che il compenso all'agenzia sia dovuto anche per rinuncia a vendere alle condizioni riportate nel conferimento di incarico ma ho fatto qualche ricerca e ho trovato molte sentenze ritengono questa clausola "vessatoria" e quindi nulla poiché determina "un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto" prevedendo un compenso addirittura doppio per il mediatore in caso di mancata accettazione di proposta conforme all'incarico. La clausola in questione non è stata oggetto di specifica trattativa che riequilibrasse diritti e obblighi delle parti in quanto riportata su un modulo prestampato. Esistono numerose sentenze della cassazione che stabiliscono che la parte intermediata non ha l'obbligo di concludere il contratto, neppure alle condizioni previste dall'incarico conferito al mediatore (Cass. nn. 11389/1997, 9904/1998, 11244/2003/, 5095/20006). Io ho firmato un incarico di venduta in esclusiva e non un impegno a vendere!!!! Grazie per l'attenzione
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Sicuramente la penale che ti hanno chiesto è esagerata, ma il lavoro è stato svolto.
Inoltre la penale per recesso anticipato è una cosa, quella per non aver accettato una proposta conforme, un’altra.
Cerca un accordo, per evitare di andare in causa e aggiungere le spese legali.

Quello che non si capisce è se vendevi con il conduttore dentro, o gli avevi mandato regolare disdetta dopo i primi 4 anni, causa vendita, nel qual caso lui avrebbe avuto diritto di prelazione.
Altrimenti interpellarlo era superfluo, e perfino tardivo, visto che un acquirente a prezzo pieno basta e avanza.

Dato che a pensar male, a volte si azzecca, la mia impressione , senza offesa, è che tu voglia vendere all’ inquilino.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
in data 31.08.2018 ho firmato un incarico in esclusiva per la vendita di un appartamento di mia proprietà con un'agenzia. L'incarico aveva durata di 12 mesi. In data 17 Marzo mi è stata sottoposta una proposta di acquisto. Sapendo che l'inquilino di detto appartamento era interessato anch'esso all'acquisto ho chiesto all'agente di interpellarlo ma l'agente si è dimostrato reticente. Rientrato a casa ho inviato mail all'agenzia dicendo che, dopo attenta riflessione, avevo deciso di non vendere più e che avrei mantenuto la proprietà per affittarlo.
Il giorno successivo l'agenzia mi invia mail dicendo che l'acquirente che aveva fatto la prima proposta aveva aumentato la sua offerta sino al prezzo che era stato indicato nella lettera di incarico. Ribadisco che non sono più intenzionato a vendere né all'acquirente proposto né ad altri e di interrompere ogni attività di ricerca.
Il giorno successivo, mi arriva mail con anticipo di raccomandata che mi intima il pagamento entro 15 gg di una provvigione doppia (3% + 3% che era dovuto dall'acquirente = € 16.200,00 + IVA) che, a dir loro, assorbe le spese sostenute nei 6 mesi trascorsi dell'affidamento dell'incarico.
L'art. 5 del conferimento di incarico prevede che il compenso all'agenzia sia dovuto anche per rinuncia a vendere alle condizioni riportate nel conferimento di incarico ma ho fatto qualche ricerca e ho trovato molte sentenze ritengono questa clausola "vessatoria" e quindi nulla poiché determina "un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto" prevedendo un compenso addirittura doppio per il mediatore in caso di mancata accettazione di proposta conforme all'incarico. La clausola in questione non è stata oggetto di specifica trattativa che riequilibrasse diritti e obblighi delle parti in quanto riportata su un modulo prestampato. Esistono numerose sentenze della cassazione che stabiliscono che la parte intermediata non ha l'obbligo di concludere il contratto, neppure alle condizioni previste dall'incarico conferito al mediatore (Cass. nn. 11389/1997, 9904/1998, 11244/2003/, 5095/20006). Io ho firmato un incarico di venduta in esclusiva e non un impegno a vendere!!!! Grazie per l'attenzione
Se vai davanti ad un giudice vinci, le sentenze di cui parli esistono. Non sei obbligato ad accettare proposte conformi, anche perchè il rifiuto può essere motivato da ragioni diverse dalla cifra offerta. Oltre tutto una mail dell'agenzia che dice che c'è l'offerta non è un'offerta, avrebbero dovuto sottoportela o inviartela via raccomandata. In oltre la penale deve essere inferiore alla provvigione pattuita, un giudice la ridurrebbe. Meglio comunque mettersi d'accordo con l'agenzia adesso per non avere anni di rotture di scatole (col dubbio di perdere in giudizio, perchè comunque rispondiamo senza aver letto i documenti). In ogni caso sei il consumatore, loro i professiosti, in caso di clausole con una doppia potenziale interpretazione vale l'interpretazione maggiormente favorevole al consumatore.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Dato che a pensar male, a volte si azzecca, la mia impressione , senza offesa, è che tu voglia vendere all’ inquilino.
Lo penso anche io, è, in tal caso, se l'agenzia lo scoprisse (cosa che farebbe certamente) ti porterebbe in causa e la vincerebbe di sicuro.

Non sono d'accordo, invece, con la richiesta della doppia provvigione, ma con una penale che sia inferiore alla provvigione.

Bisogna poi vedere cosa c'è scritto nell'incarico in esclusiva: se si cita un penale nel caso di rifiuto di vendita per proposta conforme alla richiesta, sei obbligato a pagarla.

Stai attento, perchè, a volte, a voler fare i furbi si trova chi ci castiga...
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Rientrato a casa ho inviato mail all'agenzia dicendo che, dopo attenta riflessione, avevo deciso di non vendere più e che avrei mantenuto la proprietà per affittarlo.
Rimanda una mail all’agenzia.
Che dopo attenta riflessione hai deciso di proseguire con l’espletamento dell’incarico.

Non potranno pretendere nulla.

Io ho firmato un incarico di venduta in esclusiva e non un impegno a vendere!!!! Grazie per l'attenzione
Imfatti.

Hai firmato un contratto a titolo oneroso.

Ti bastera’ Ripristinare l’onore che incautamente hai revocato prima della scadenza naturale del contratto.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Sei stato troppo frettoloso a mandare la mail all'agenzia, potevi aspettare la scadenza del mandato promettendo il rinnovo per poi salutarli con la manina, giusto per tenerli buoni. La cifra richiesta non sta né in cielo né in terra, detto questo oramai il danno è fatto. Se proseguono con la richiesta di un legale dovrai difenderti nelle sedi opportune. L'errore iniziale lo hai commesso tu. Quando firmi un contratto dovresti stare attento a quello che c'è scritto soprattutto come penali, se dovessi vendere casa, metterei il mandato di 6 mesi non rinnovabile e una penale di 1000 euro giusto per stare tranquillo. Tanto con la fame che c'è non avrebbero problemi ad accettare
 

specialist

Membro Senior
Privato Cittadino
Incarico semestrale con penale per disdetta anticipata, senza tacito rinnovo e con diritto di rinuncia all'accettazione di proposte d'acquisto non conformi e/o con sospensiva, con l'obbligo di versamento/deposito di caparra non inferiore all'entità della provvigione determinata per iscritto.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Incarico semestrale con penale per disdetta anticipata, senza tacito rinnovo e con diritto di rinuncia all'accettazione di proposte d'acquisto non conformi e/o con sospensiva, con l'obbligo di versamento/deposito di caparra non inferiore all'entità della provvigione determinata per iscritto.
Condivido.
E' il "minimo sindacale"; i miei incarichi erano così 20 anni fa.
Ma più importante ancora è spiegare anche le virgole dell'incarico; se spieghi prima, la scelta è consapevole, e nessuno può dire di non aver capito cosa stava firmando.
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sicuramente la penale che ti hanno chiesto è esagerata, ma il lavoro è stato svolto.
Inoltre la penale per recesso anticipato è una cosa, quella per non aver accettato una proposta conforme, un’altra.
Cerca un accordo, per evitare di andare in causa e aggiungere le spese legali.

Quello che non si capisce è se vendevi con il conduttore dentro, o gli avevi mandato regolare disdetta dopo i primi 4 anni, causa vendita, nel qual caso lui avrebbe avuto diritto di prelazione.
Altrimenti interpellarlo era superfluo, e perfino tardivo, visto che un acquirente a prezzo pieno basta e avanza.

Dato che a pensar male, a volte si azzecca, la mia impressione , senza offesa, è che tu voglia vendere all’ inquilino.
1. L’inquilino aveva ricevuto regolare disdetta del contratto nei termini
2. Ritenevo che avesse la prelazione
3. Ho chiesto ad agenzia che inquilina venisse informata ma l’agenzia non ha voluto interpellarla
4. dopo che aver rifiutato proposta non conforme e chiesto di interpellare inquilina ma agenzia ha subito presentato offerta conforme per evitare ogni competizione
5. Non intendo più vendere poiché ho constatato che, dato che si tratta di un appartamento con 4 stanze in centro storico, l’affitto delle singole stanze poteva rivelarsi redditizio.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non intendo più vendere poiché ho constatato che, dato che si tratta di un appartamento con 4 stanze in centro storico, l’affitto delle singole stanze poteva rivelarsi redditizio.
Tuo diritto non vendere più; certamente potevi fare le tue constatazioni prima di far lavorare l'agenzia, che ora ha diritto ad un compenso per il lavoro portato a termine ( proposta a prezzo pieno).
Un po' come sedersi al ristorante, ordinare, e mentre ti stanno servendo, alzarsi dicendo che non hai più fame.
Lecito, ma paghi il conto.
 

aldan

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Lo penso anche io, è, in tal caso, se l'agenzia lo scoprisse (cosa che farebbe certamente) ti porterebbe in causa e la vincerebbe di sicuro.

Non sono d'accordo, invece, con la richiesta della doppia provvigione, ma con una penale che sia inferiore alla provvigione.

Bisogna poi vedere cosa c'è scritto nell'incarico in esclusiva: se si cita un penale nel caso di rifiuto di vendita per proposta conforme alla richiesta, sei obbligato a pagarla.

Stai attento, perchè, a volte, a voler fare i furbi si trova chi ci castiga...
Tuo diritto non vendere più; certamente potevi fare le tue constatazioni prima di far lavorare l'agenzia, che ora ha diritto ad un compenso per il lavoro portato a termine ( proposta a prezzo pieno).
Un po' come sedersi al ristorante, ordinare, e mentre ti stanno servendo, alzarsi dicendo che non hai più fame.
Lecito, ma paghi il conto.
Trovo giusto corrispondere un compenso per l’attività svolta e le spese sostenute e, naturalmente rifiutata la prima offerta, mi sono subito dichiarato disponibile. L’agenzia non voleva interpellare l’inquilina, che pur aveva diritto di prelazione perché, a parità di offerta, avrebbe guadagnato 1,5% anziché 3%. Chi è il furbone???
 
Ultima modifica di un moderatore:

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
perche cosi era stabilito nell’incarico!!
Quindi non era tutto a tuo sfavore !!
In ogni caso, non era l’agenzia a dover interpellare l’inquilino, ma tu a notificargli l’eventuale proposta accettata, per consentirgli di esercitare la prelazione, se effettivamente ne aveva diritto.
E se gli hai dato disdetta per vendere, e poi non vendi, ha diritto a non andar via, o a ripristinare il contratto se già uscito.
 

specialist

Membro Senior
Privato Cittadino
Hai preso decisioni avventate facendoti inutilmente sopraffare dall'ansia, quando sarebbe bastato attendere la fine dell'incarico e poi decidere di conseguenza.
 

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Grz mille chi mi da la risposta
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