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  1. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    è possibile stabilire sull' atto preliminare che la restituzione della caparra confirmatoria, a seguito di una clausola sospensiva, venga maggiorata di un certo importo?
    Intendo dire:
    verso 10.000 euro di caparra confirmatoria;
    è possibile stabilire a priori che al verificarsi di una clausola sospensiva vengano restituiti 13.000 euro?

    Grazie
     
  2. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    no
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto.
     
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  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Invece si.

    Meglio sarebbe non "fare" con caparra confirmatoria.

    Oppure nel caso che si faccia, "quantificarne gli importi", da onorare in caso di inadempienza contrattuale di una qualsiasi delle parti.
    Ovvero "calcolare" un danno eventuale procurato dal soggetto che si rende inadempiente.

    Mi spiego:

    Bisognerà fissare una clausola penale, che preveda fin da subito i termini per la rescissione del contratto.
    Questa penale potrebbe essere pure di 30K euro a fronte dei 10k versati.

    Quindi se si volesse impostare il contratto con caparra confirmatoria a fronte di 10 k versati il doppio sarebbe 20K e la clausola penale da prevedere di 10K.
    Fanno 30K di danno procurato stabilito.

    Tuttavia meglio sarebbe per ciascuna delle parti contraenti evitare la formula caparra confirmatoria.

    Questo perchè il pagamento della clausola penale esclude l'eventuale proseguimento giudiziario, che invece la caparra confirmatoria prevede per inadempienza, dando una fine "tombale" al contratto non onorato.
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi pyer la risposta é no. Bisogna cambiare la natura delle somme versate.
     
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  6. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa PyerSilvio, di fatto io mi impegno nell'atto preliminare con una somma, quella che prima ho definito caparra confirmatoria limitando anche le spese di registro allo 0,5%.
    Volendolo non "fare" con caparra confirmatoria e pretendere una maggiorazione, a seguito di una clausola sospensiva, come sarebbe meglio impostarla?
    Forse la somma che ho impegnato nell'atto preliminare sarebbe da chiamare Acconto? con un aggravio delle spese di registro che oltretutto si perderebbero nel caso di rescissione?

    Grazie per il chiarimento
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa però forse non vi è sospensiva in questo contratto che stai costruendo, perché mi pare che produca degli effetti. Spiega meglio i termini contrattuali.
     
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  8. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per Rosa1968

    Il caso specifico è questo:
    -atto preliminare di acquisto con clausola sospensiva;
    -la clausola sospensiva riguarda l'acquisto di un nuovo determinato immobile da parte del promittente venditore prima della vendita dell'immobile in questione;
    -il promittente acquirente versa un importo pari a 10.000 euro, che io definivo caparra confirmatoria, mentre PyerSilvio mi suggeriva di identificarla in maniera diversa che non ho capito.
    Se il promittente venditore non vende più, per la clausola sospensiva inserita, posso inserire una formula che mi consenta la restituzione di 13.000 euro anzichè 10.000 euro? O in alternativa, come costruire l'operazione?

    Grazie
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No se mettete la sospensiva il contratto non produce effetti fino alla data stabilita.
     
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  10. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per Rosa1968

    Non capisco la risposta.
    Se si verifica la clausola sospensiva, cioè il promittente venditore non vende più perchè non è riuscito a comprare un nuovo immobile, l'atto preliminare è da intendersi esaurito e quindi dovrà il promittente venditore restituire quanto ricevuto dal promittente acquirente o no?
    Allora potrò inserire una formula dove pretendo 13.000 anzichè 10.000?
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se c'è la sospensiva non incassa l'assegno.
    Diversamente sottoscrivere un preliminare stabilendo il corrispettivo di recesso.
    Il mio consiglio è di non avventurarti nel fai da te. Chi é disposto a perdere soldini oggi?
     
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Perchè la risposta è no Rosa..?

    Prefisso che la risposta "No secca" data dal @Silvio Luise ,

    _al quale frattanto và il mio cordiale saluto, significandogli il mio frequente apprezzamento per i suoi interventi_

    non è di per sè una risposta errata.

    Questo perchè usare la forma prevista dalla confirmatoria è inadeguato per lo scopo per il quale il ns amico @ilfaro65 richiedeva consulto.

    Infatti avevo "pecepito" che la sua domanda non era riferita tanto alla prassi confirmatoria, ma piuttosto alla possibilità di redigere un contratto, stabilendo a priori un corrispettivo per l'eventuale danno cagionato a una delle parti.

    Ecco perchè ho risposto "invece sì".

    L'inserimento di una normalissima clausola penale, in questo caso 3k euro, esattamente come quelle (tanto) usate per il riconoscimento di un corrispettivo x per ciascun giorno di ritardo nella consegna, può essere efficace tanto nel contratto a caparra confirmatoria quanto in quello a caparra penitenziale.

    L'una non esclude l'altra.

    Tutto stà a capire in quale direzione "si vuole andare" e per quale scopo si voglia prevedere il riconoscimento di questo o quel corrispettivo.

    Nel caso in questione, come immaginavo, l'utente ritiene necessario individuare un corrispettivo x per la rescissione del contratto, dando divisione in via definitiva ai due contraenti.

    A mio avviso quindi un contratto con caparra penitenziale è il più adeguato per lo scopo perseguito dal ns amico.

    Acconto restituito, penale riconosciuta, fine del teatro e lapide sul contratto.
     
    Ultima modifica: 9 Maggio 2015
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, se è caparra confirmatoria. Questa è la risposta Pyer
    no se vi è sospensiva il contratto non produce effetti se non al verificarsi della condizione. Quindi ho trovato immobile dei miei desideri quindi vendo a te il mio immobile.
     
    A dormiente e Silvio Luise piace questo messaggio.
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..e io che ho detto..?
     
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo è sottointeso.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ho spiegato perchè ho risposto "invece sì".

    La risposta era riferita all'opportunità di formulare un contratto con la previsione di una clausola "ripara danno".

    Come sei "rigida."

    Capisco perchè lo zio @ingelman tentenna a rispolverare la fiat duna...:D
     
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  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ok ora ci siamo. Tutto si può fare, ma quel contratto deve avere una struttura diversa.
     
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  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tutto dipende da come imposti la proposta.
    Potreste benissimo come già ti è stato detto da mio figlio Pyer ... :) (oggi ho manie di grandezza) ..
    dicevo .. potreste benissimo inserire una clausola risolutiva stabilendo da subito l'importo a penale Se la condizione risolutiva inserita in proposta si verifica (oovero il mio venditore non acquista casa nuova) il contratto perde d'efficacia e s'intende risolto
    gli acconti prezzo 10.000 vanno restituiti, il venditore che recede è tenuto al pagamento della penale prestabilita.
    Il problema è fiscale
    Un contratto sottoposto a clausola sospensiva va registrato in misura fissa e non si versa lo 0.50 della caparra inquanto il contratto si potrà ritenere concluso al verificarsi della condizione.
    Con la clausola risolutiva espressa il contratto è da ritenersi concluso da subito, quindi c'è da tener presente che oltre l'imposta fissa per la registrazione bisogna versare all'erario lo 0.50 dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria o il 3% se gli si da la valenza di acconto prezzo.

    (a mio dire si può benissimo imputare i 10K come caparra confirmatoria e lasciare l'importo fissato -da stabilire - come penale per il recesso, l'importante è impostare bene la proposta e che le volontà delle parti siano ben specificate senza bisogno d'interpretazioni).
     
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  20. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Purtroppo non sono ancora soddisfatto.
    Mi spiego: l'accordo è, a fronte della rescissione del promittente venditore, il promittente acquirente riceve 10k cioè l'acconto versato + 3k come maggiorazione.
    Con la caparra penitenziale succederebbe che il promittente venditore dovrebbe restituire 10k + 10k.
    Con la caparra confirmatoria, il promittente venditore restituirebbe 10k + 10 k e la paura di vedersi rifiutato il diritto di recesso.
    Ecco perchè originariamente ponevo caparra confirmatoria con clausola sospensiva, che però risulta inappropriata.
    Dunque come impostare per un recesso che di fatto comporti solo la restituzione dell'acconto 10k + 3k di maggiorazione?
     

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