Ristrutturazione con frazionamento di rustico e permute

[riccardo1986]

Buongiorno a tutti, dovrei esporvi una questione abbastanza intricata:
vorrei acquistare un rustico da ristrutturare, ottenendo a fine lavori 3 appartamenti.
Con un'impresa sono andato verbalmente d'accordo su un'operazione "senza giro di soldi", nel senso
che io acquisterei l'immobile, farei il progetto e relativa d.l. (sono geometra abilitato) ed a fine lavori due appartamenti li cederei all'impresa esecutrice tenendomi invece uno dei 3 appartamenti finito da vendere.
Si può fare un'operazione del genere? a livello di plusvalenze come sarei messo tenendo conto che farei l'operazione come persona fisica?
grazie

 

[Manzoni Maurizio]

Non hai valutato la possibilità di acquisto già da subito da parte tua di una pozione e le altre 2 da parte dell'impresa, evitereste costosi trasferimenti di proprietà.

 

[Kurt]

Caldeggio la soluzione prospettata con un contratto blindato riguardo i lavori (se sei il solo proprietario decidi tu, se sei proprietario di 1/3 nelle parti comuni decide chi ha maggioranza).

Nell'ipotesi in cui non sia perseguibile questa soluzione l'operazione è possibile seppure l'acquisto e la vendita in un termine così breve (meno di 5 anni) fa rientrare l'operazione nelle transazioni "speculative", ergo rilevabili ai fini della plusvalenza ex art. 81 TUIR (non entro nei dettagli perchè mancano molte informazioni sulla transazione ma al momento credo basti il principio)

Visto che l'impresa agisce in attività propria rileverà i lavori che eseguirà come "stato avanzamento lavori". Se l'attività è gestita correttamente non essendo cocnluso il lavoro e non essendo intervenuto pagamento non è obbligata a emettere fatture.

A fine lavori, cioè nel momento in cui diverrà proprietaria dei due appartamenti e tu farai la chiusa lavori (conviene farli nel medesimo giorno di fronte al notaio) la società ti fattura l'intero ammontare aprendo un credito nei tuoi confronti che sara saldato dalla datio in solutum. Il rogito dovrà riportare nelle modalità di pagamento questi accordi perchè in caso contrario l'AE potrebbe sindacare sulla mancata corresponsione di denaro tra di voi.

Esiste una possibile soluzione alternativa che sostanzialmente è simile ma non così formalmente insindacabile e per questo la tralascio.

Ciao
Kurt

 

[riccardo1986]

@ Maurizio: si ho anche valutato l'ipotesi di eseguire una pratica catastale accatastando i futuri subalterni in corso di definizione e acquistarne pertanto solo uno dei tre da ristrutturare e pagare all'impresa.
@ kurt: grazie mille..mi informerò bene anche sulla soluzione da te prospettata
grazie!