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  1. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera. Gradirei un parere sulla mia situazione.
    A gennaio 2014 sono entrato in un appartamento condoviso con altri due ragazzi subentrando ad una ragazza che lasciava l'appartamento. La locazione è regolata da un contratto 4+4 intestato ad uno dei due altri coinquilini, e al mio ingresso i proprietari mi hanno fatto firmare una scrittura privata in cui accettavano il mio ingresso nel contratto al posto della ragazza.
    E' stata regolare come procedura? E' sufficiente questa scrittura privata per entrare con doveri e diritti ne contratto 4+4? Non ho firmato nè consegnato nessuno modello f23 per il suventro, c'è solo questa scrittura privata.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non e' regolare per niente
     
  3. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cosa avrebbero dovuto fare per rendere il mio subentro a norma?
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si Chiama SUBENTRO:
    - fatti fare una lettera dal conduttore USCENTE in cui chiede di poter cedere il contratto (estremi registrati xxx)
    - fatti fare una lettera dal conduttore ENTRANTE in cui chiede di poter subentrare al contratto (estremi registrati xxx)
    - compilare un nuovo mod. F23 in cui indichi nella Sez. 4 i dati del nuovo conduttore
    - indicare il codice tributo 110T "Imposta registro per cessioni (contratti di locazione e affitti)"
    - nella Sez. 10 del Mod. F23 indica i dati del contratto registrato e ceduto
    - importo complessivo 67Euro
     
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  5. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Forse mi sono spiegato male, sono io il conduttore entrante ed ho firmato solo questa scrittura privata insieme alla uscente, gli altri due inquilini e il proprietario.
    Ora se il proprietario non ha fatto altro, qual è la mia posizione?
    Doveva fare lui il modello F23? Io non ho ricevuto niente, e penso lui non abbia fatto altro oltre la scrittura altrimenti mi avrebbe richiesto il costo dell'operazione (67 euro).
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ti ho copiato una situazione già discussa su Immobilio per cui visto che sei l'inquilino richiedi al proprietario gli adempimenti, con una bella raccomandata mettendolo in mora
     
  7. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per intenderci, con questa sola scrittura privata possono tranquillamente sbattermi fuori casa quando vogliono? Ed io allo stesso tempo smettere di adempiere agli obblighi (a questo punto per me farlocchi) del contratto?
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no penso di no, in questo caso il primo a non essere in regola e lui......poi tu, per chi invia una bella raccomandata dove gli comunichi che vuoi tutto in regola entro 10 / 15 gg
     
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  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se non sei inserito in contratto non sei nessuno come non lo era la ragazza andata via. In questo caso devi chiedere di essere inserito in contratto con gli altri conduttori. E comunicare la variazione in agenzia delle entrate con modello rli. Non ricordo se si devono versare i 67 euro dato che non é un subentro.[DOUBLEPOST=1403539567,1403539451][/DOUBLEPOST]Ma dici che hai accettato l'ingresso nel contratto....la ragazza era o no inserita come parte contrattuale??? quello che ti hanno fattodfare non serve a nulla
     
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao a tutti, perfettamente corretto quanto avete detto per quel che concerne l'aspetto fiscale.
    Dal punto di vista civilistico, però, ritengo che salvatoreL non abbia nulla da temere, perché la scrittura privata rappresenta il titolo giustificativo (se in essa sono riportati gli estremi del contratto di locazione principale, non ci sono problemi).
     
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  11. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie per le cortesi risposte. Cerco di chiarire qualche dubbio giustamente sollevato. Allora la scrittura privata non cita nessun estremo del contratto, silimita a dire che "tale scrittura viene redatta come stabilito al punto 17 del contratto di locazione in essere con decorrenza dal 15.06.2012 al 14.06.2016".
    Questa è l'unica cosa che ho firmato, prosegue con i dati miei, degli altri due inquilini, della ragazza uscente e le relative firme. C'è poi scritto che ho consegnato la cauzione di X euro e l'impegno al bonifico in solido con gli altri due inquilini dell'affitto.

    Cerco anche di chiarire al meglio da dove nascono i miei dubbi. Come ho detto io ho inviato regolare disdetta con 6 mesi di preavviso. Due mesi prima di me, ma io non lo sapevo, ha inviato disdetta anche un altro inquilino che da questo mese ha deciso di non corrispondere la sua quota poichè è entrato negli ultimi 3 mesi di preavviso e vuole che tale quota sia scalata dalla cauzione che ammonta proprio a 3 mesi. So che questo suo comportamento è poco ortodosso ma ora non vorrei che i proprietari si rivalessero su di me di eventuali mancanze nell'affitto.
     
  12. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    PS In che modo posso verificare quali siano attualmente gli intestatari del contratto e se la scrittura privata da me firata sia stata registrata a integrazione/modifica del contratto?
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Fatti mostrare la copia.
     
  14. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ho una copia (senza timbro) del contratto originario con i nomi di tre conduttori, due non so chi siano, uno è un attuale coinquilino. Vorrei capire però se loro hanno registrato la mia scrittura privata o comunque se è attestato da qualche parte che io sono entrato come conduttore in questo contratto. Mi sembra di capire che la sola scrittura privata sebbene firmata da tutte le parti se non registrata, e consegnata all'AdE non abbia valore dal punto di vista tributario almeno. Ma a livello civilistico, da sola cosa attesta?
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo ma se non fanno un ravvedimento operoso sono entrambi responsabili di inadempienza
     
  16. Peter76

    Peter76 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    La scrittura è comunque valida (ha valore obbligatorio tra le parti). siete in ritardo con la registrazione della stessa e con l' aggiornamento dei dati relativi al contratto (nuovi conduttori). In questo caso pagherete una sanzione per la tardiva registrazione dei cambiamenti.
     
  17. Peter76

    Peter76 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Infatti la registrazione riguarda più che altro l' apetto tributario (in più stabilisce solo la data certa del contratto, essendo datato e timbrato dall' ADE). A livello civilistico ci si assume gli impegni che nel contratto ai sottorscritto. Poi ci sono gli obblighi legati alla cessione fabbricato (che per i cittadini comunitari non è più obbligatoria) o di comunicazione dell' ospitalità, che se vi è un contratto vengono assolti dalla registrazione stessa all' ADE, certo che se questa non viene fatta anche quelli risultano non assolti...
     
  18. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ora mi è un pò più chiara la situazione. Certo il comportamento del proprietario è stato comunque truffaldino, perchè mi ha sempre detto che era tutto regolare e nella norma. La scrittura privata cita il Contratto "in essere per l'appartamento di via x, città y, piano z" ma non ci sono estremi nè altro. E la copia che ho io del contratto che fecero all'epoca con i conduttori di allora non è timbrata (magari sarà una copia che diedero all'epoca ai conduttori).
    Il problema è che a casa si è creata una situazione delicata tra gli altri due inquilini e il proprietario, per cui ho paura che possa rivalersi su di me. Dato che sta cercando nuovi inquilini non vorrei che un giorno mi chiamasse dicendo di lasciare l'appartamento e di scoprire che quella scrittura privata non serve a niente. D'altra parte se fosse così, gli intimerei di regolarizzare la situazione, ma lui ha pur sempre una cauzione abbastanza consistente tra le mani.
     
  19. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Con la scrittura privata ti sei impegnato solidalmente al pagamento del canone, quindi puoi essere chiamato a provvedervi se uno o gli altri co conduttori non pagano.
    Ipotesi molto concreta, visto che uno dei conduttori ha sospeso i pagamenti del canone per compensare con la somma versata a titolo di caparra (comportamento illegittimo).
    Non devi temere nulla per quanto concerne la sussistenza del rapporto locatizio: esso c'è e la scrittura privata, così come la copia del contratto ed eventuali testimoni ti ti permetteranno di dimostrarlo agevolmente (ciononostante, sarebbe certamente preferibile che il locatore gestisse con trasparenza il rapporto, regolarizzando anche dal punto di vista fiscale la vicenda locatizia).
     
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  20. salvatoreL

    salvatoreL Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La ringrazio. I problemi, per così dire, sono diversi. L'inquilino che ora non sta pagando ha inviato disdetta senza avvisare gli altri inquilini. Io l'ho saputo solo due mesi dopo, l'essere in solido non dovrebbe in qualche modo legare la disdetta del singolo all'accettazione degli altri? Se io so che, per motivi vari, lavoro, assenza dalla città, avrò difficoltà a trovare un sostituto che si accolli la sua quota non ho il diritto di oppormi alla sua disdetta o contestualmente legarmi alla sua e lasciare l'appartamento insieme a lui? Inoltre, i proprietari non vogliono subentri singoli perchè dicono che il contratto andrà a morire e quindi di fatto io e l'altro inquilino abbiamo le mani legate: non possiamo trovare un nuovo inquilino entrante ma bisogna trovare tre persone disposte a prendersi in carico un nuovo contratto lasciando morire quello attuale. Per tale ragione i proprietari hanno incaricato un'Agenzia.
     

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