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  1. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se l'agente nasconde un ipoteca (che si estingue prima del rogito) VIZIA IL CONSENSO dell'offerta irrevocabile?
    al momento di firmare l'offerta irrevocabile, l'agente ha nascosto che vi era un l'ipoteca in fase di chiusura...

    chi ha firmato aveva espressamente chiesto riguardo la presenza di ipoteche.
    e infatti non avrebbe fatto l'offerta sapendolo

    al momento del preliminare l'ipoteca vi era ancora.
    E infatti il preliminare non è stato fatto perchè non ci si voleva impegnare in un immobile su cui era scritta un ipoteca anche se formale.

    alla data del rogito notarile l'ipoteca non c'è più,

    MA SI PUO' DIRE CHE L'OFFERTA è ANNULLABILE PER VIZIO DEL CONSENSO?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I vizi del consenso sono esplicitamente previsti dal codice. Essi sono errore, violenza, dolo. Ciascuno di essi ha una regolamentazione specifica che contempera le esigenze di chi esterna la volontà viziata, di chi la sfrutta, generando l'accordo (contrattuale), e di chi si trovi, da terzo estraneo, a fondare alcune sue pretese sul permanere o sullo smettere di esistere di tale volontà negoziale.

    L'Errore si ha quando il contraente ignora, oppure conosce in modo sbagliato o insufficiente, situazioni determinanti ai fini della decisione di stipulare o meno il contratto o comunque di stipularlo in certe condizioni.

    La Violenza consiste nella minaccia di un male ingiusto e notevole per cui il contraente è indotto a stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato, oppure avrebbe stipulato in condizioni diverse.

    Il Dolo si ha quando un contraente è indotto a raggiri o inganni per stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato (dolo determinante) o avrebbe stipulato in condizioni diverse (dolo incidente)


    Non avendo fatto un preliminare ed essendo l'ipoteca estinta addirittura prima del rogito credo che il contratto NON sia annullabile.
     
  3. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx


    forse non sono stata chiara.
    e mi sono confusa.

    quello che voglio impugnare è il diritto alla provvigione.
    il diritto di provvigione nasce al momento dell'offerta e accettazione.

    Ma se l'offerta è stata determinata da fatti non detti come una ipoteca in corso di chiusura ,
    il raggiungimento dell'affare era viziato da errore

    XXXXXXXXXXXXXXXXXX
     
  4. Oris

    Oris Ospite

    :D

    Allora, l'ipoteca non l'accende l'agente immobiliare, l'accende il proprietario.

    L'agente è un mero intermediario, che nemmeno è tenuto a conoscere se quella ipoteca esiste.

    Fa incontrare le parti, se queste raggiungono un accordo, egli matura la provvigione.

    L'agente NON è il garante della buona fede di nessuna delle parti, c'è la legge per questo.

    Se lo fa, o indica la strada per farlo, fa i suo dovere ETICO, ma non è tenuto per legge a comunicare cose che non conosce.

    LA cosa però è facilmente conoscibile (basta una visura) e quindi i giudici spesso hanno contestato questo a alcuni colleghi (sconfessando la legge e trasformando l'agente in qualcosa h non è a mio parere , ma questa non è la sede).


    Colui che ha però dato il consenso o viziato non può essere l'agente che non da nulla, ne impedisce che le parti, per il loro interesse, facciano controlli, ne garantisce NIENTE DI NIENTE, anche perchè NON è abilitato a farlo: come si fa a garantire per terzi che i loro beni sono incorrotti? Solo i terzi stessi titolari dei diritti reali possono farlo.

    Il conoscere se ci sono trascrizioni ecc. non è garantire, la garanzia significa anche responsabilità dell'eventuale danno che poi emergesse, per problemi sui beni promessi.

    Che l'ipoteca sia in corso di chiusura poi, è un ulteriore prova che il danno non poteva esserci.

    Inoltre, se l'ipoteca non supera per entità la cifra che dovrebbe essere versata, con il semplice controllo si può benissimo contattare il creditore e saldare PRIMA del rogito o contestualmente ad esso e andare avanti.

    Trovo la cosa non solo tediosa, ma anche poco fondata, come il processo all'intenzione.

    Inoltre, andando avanti nel contratto come mi pare state facendo, provate che non c'è affatto ne dolo, ne violenza e nemmeno ERRORE.

    E contestare la provvigione sul niente, o solo sul principio che a voi pare giusto (l'agente doveva sapere e dirvelo prima) quando la cosa è ininfluente ai fini del buon andamento della trattativa, mi pare... forzato.

    Moltissime case hanno ipoteche accese, molte di queste sono addirittura vuote (in un mutuo trentennale l'ipoteca viene rinnovata e siccome si rinnova per venti anni per dieci anni rimane accesa ma "vuota").

    Spero che non sia un tentativo di non pagare l'Ai cercando motivazioni dove non ve ne sono, ma sia solo uno sfogo determinato dall'insoddisfazione per la percezione del servizio come insoddisfacente.
     
  5. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi secondo te l'agente immobiliare non ha l'obblico di controllare la veridicità di ciò che dice?

    chi propone case in vendita, non deve avere i documenti dell'immobile? e sapere se ipotecati?

    Allora uno può proporre cose non vere? tanto basta che le parti firmano....

    Noi abbiamo espressamente chiesto se vi era l'esistenza di ipoteche, ed ci è stata confermata l'inesistenza.
    E per questo abbiamo firmato.

    quindi l'offerta è stata fatta sulla base di false informazioni.
     
  6. Oris

    Oris Ospite

    Beh, allor aè diverso: se l'agente ha dichiarato che non c'erano... ha dichiarato il falso e ha una responsabilità.

    Io sostengo, a ragion veduta, che non è l'agente a vendere nulla, ma il proprietario.. ;)

    Sicuramente l'agente conscenzioso farà in modo che l'acquirente compia tutte le necessarie operazioni per tutelarsi: da noi fanno la RTN che in molte parti d'italia manco sanno cosa è quindi la mia è una cultura sicuramente garantista.

    Ma si fa per precisare: se tu puoi contestar equalcosa all'agente non è aver taciuto sull'ipoteca (cosa ch e a volte viene comunque addebitata all'ai, ma la dottrina è dubbia su questo tema), ma aver dichiarato che non ci fosse! ;)

    Anche in questo caso però, io ritengo che voi dobbiate pagare la provvigone, che è maturata (andate avanti o no?) e poi in secundis, chiedere i danni, che vanno provati.
     
  7. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti ringrazio per le risposte;

    ho appena trovato la sentenza della cassazione (i dati veri): Cassazione civile sez. II
    Data: 02 aprile 2009
    Numero: n. 8038

    Qui si parla di preliminare di preliminare (cioè l'offerta irrevocabile) che è nulla per mancanza di causa ; nel nostro caso a distanza di 15 giorni il preliminare non è poi stato fatto perchè c'era questa ipoteca (e conferma che per noi era importante).

    Inoltre a dimostrazione che l'affare non si era concluso ma era in trattativa c'è il fatto che la parte venditrice voleva inserire nel preliminare le spese di manutenzione da lei approvate, cosa che noi abbiamo rifiutato....

    Come si può dire che si matura la provvigione se le parti ancora sonoin trattativa su cosa pagare... addirittura continuava la trattativa per quello che doveva rimanere nella casa..
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    Beh, se l'affare non è concluso, nulla devi ;)
     
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  9. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    abbiamo firmato l'offerta irrevocabile...
    e ora pretendono 3600,00 euro

    inoltre avevamo anche detto chiaramente che volevamo un preliminare registrato col notaio, quindi dirci che quello è ora un preliminare (poichè il preliminare del preliminare è nullo) è un altro trabocchetto...:rabbia:
     
  10. Veneresolare

    Veneresolare Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le delucidazioni ! Ho letto con interesse la discussione....e poichè mi trovo nella stessa fase con l'acquisto di un immobile tramite la tecnocasa...mi pare di capire che tutte le relative visure e accertamenti sull''immobile me li devo andare a cercare io! Ma a cosa serve allora l'agenzia d'intemediazione(con quello che ci viene a costare :rabbia: ) se non é in grado di garantire all'acquirente a sua tutela e in piena fiducia????
     
  11. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    infatti questo dimostra la scarsa professionalità di alcuni agenti immobiliari.

    cmq sono contenta che ti è utile.

    Occhio alla proposta. Metti per iscritto che ci deve essere un preliminare altrimenti quella proposta diventa il preliminare.
    poichè cè una sentenza che dice che la proposta irrevocabile (prteliminare del preliminare) non fa maturare la il compenso all'agenzia, ma lo rimanda al momento del preliminare.:rabbia:
     
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  12. Veneresolare

    Veneresolare Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho fatto ieri la proposta, che verrà registrata( la prima non era stata accettata ,a quanto pare....)però devo dire che ho notato molta insicurezza nella gestione della trattativa con il responsabile dell'agenzia. Il quale mi ha fatto venire un sacco di dubbi! A cominciare dalla descrizione dell'immobile e delle caratteristiche.Alle mie domande sembrava poco informato o ...evasivo! Mi devo preoccupare? Buona domenica a tutti
     
  13. modalitadue

    modalitadue Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mandagli comunicazioni scritte che la preposta non equivale a preliminare, ma solo a inizio trattativa. e poi spiega tutto quello che volevi e intendevi.

    un domani puoi dimostrare al giudice la tua buona fede
     
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  14. Oris

    Oris Ospite

    Serve a farti acquistare l'immobile, non a garantirti che sia in regola, serve a indicarti quali controlli attivare (non basta affatto le visure ipocatastali), quale iter seguire e a fartelo acquistare al miglior prezzo possibile considerando le tue esigenze e quelle del proprietario ;)

    La prima funzione di una agenzia e offrirti scelta (sia di case che di acquirenti) perchè un agenzia è appunto un qualcosa ch e"diffonde, promuove e ricerca".

    La seconda è di assistrti (nella fase di trattativa) per farti giungere all'accordo.

    La terza è mantenere l'accordo stabile durante le fasi della trattativa per giungere al compromesso/rogito.

    Sono tutte cose che se non succede nulla e tutto va liscio e ci si mette d'accordo alla svelta e si è sicuri che il prezzo pagato/riscosso è giusto e si sa come fare, e si segue gli appuntamenti quando vogliono vedere casa e si cerca da soli le case nel tempo libero, e si discute da soli con la controparte quando c'è un problema e si fa... insomma se si fa da soli tutto un agenzia non serve a nulla :D

    Nessuno può garantire in vece del proprietario e della legge, chi lo fa compie a mio aprere un abuso e si arroga compiti e competenze non sue, a meno ch enon sia in grado di fare una relazione tecnico notarile e firmarla: allora garantisce, sotto la sua responsabilità, che quanto scrive è vero, lo può fare solo un tecnico abilitato (quindi non un notaio ne un agete immobiliare).
     
  15. Oris

    Oris Ospite

    modalitadue, non sono precise le informazioni che dai ;)

    La provvigione , anzi il momento della riscossione della provvigione è stato riconosciuto col tempo nel momento in cui sia stato sottoscritto atto Eseguibile (quindi dal prelimimnare in poi).

    Se una proposta contiene la dicitura che "all'accettazione diverrà preliminare di compravendita" ma poi rimanda a altro preliminare è NULLA, quindi potenzilamente non solo la provvigione non è dovuta ma l'affare non è concluso e le parti libere di agire come vogliono.


    Se ua proposta è precontratto si aspetta il preliminaere ma se diventa preliminare senza rimandare a nulla non ci sarà altro preliminare (almeno in quanto previsto) e quindi è un preliminare a tutti gli effetti.

    Il consiglio inoltre ha senso solo se si attivano i controlli nell'interregno tra proposta e preliminare, in quel caso, anch eio , da anni, lo consiglio ;)
     
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  16. Veneresolare

    Veneresolare Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti....Rispondendo ad Oris,mi chiedo...un intermediazione di solito è rivolta a facilitare e rendere più scorrevole e meno pregiudizievole una tratttiva. La trasparenza, dovrebbe essere la caratteristica principale con la quale si va in trattativa. Se vengono a mancare questi requisiti....l'operato dell'immobiliare si riduce all'acquisizione di un immobile,con le relative visite con i clienti, senza i relativi accertamenti che tutelano la vendita? E tutto ciò ...con la commissione minima del 3%??? Nel richiedere il certificato fallimentare dell'immobile che sto acquistando(chi vende é una società) mi sono sentita rispondere che i proprietari non avevano tempo per andarlo a cercare.....e che avrei fatto prima io provvedere.
     
  17. Oris

    Oris Ospite

    La mediazione è quello che è: mediazione.

    Tralascianod i vari discorsi ch eti potrei fare, sul servizio, la possibilità di comprare meglio e condurre emglio la trattativa ecc. cose che sanno molto di oste che dice che il vino è buono vado oltre.

    Personalmente, prendo la percentuale che prendo per molte ragioni.

    Una è che se prendessi meno chiuderei.

    Il costo di un servizio è determinato dai costi per erogarlo e dalla necessità delle persone che lo svolgono di campare.

    Quello che per te è un 3% semplicemente per averti trovato casa, per l'ai è il necessario prezzo da chiedere per poter continuare a operare, spesso non basta ;)

    Quindi ti ho risposto perchè costa quello che costa.

    Se un agente vendesse una casa al gionro probabilmente la mediazione costerebbe un massimo di 200 euro.

    Per arrivarealla vendita che a te pare dutrata al massimo 5-6 ore lavorative un agente lavora 10 ore al giorno per diverso tempo al fine di realizzarla, senza avere nemmeno la certezza che si realizzi.
    A mio parere chiediamo anche troppo poco ;)


    Prova di quello ceh dico è il numero spropositato di persone ceh ho visto approcciarsi al lavoro convinte ceh ci fosse il guadagno facile tornare a fare altro con la coda tra le gambe e con molto più rispetto per il lavoro che svolgo.

    ;)

    D'altronde, cominciare una cosa è facile, il difficile è durare, inoltre, invito chiunque pensi ch esia facile guadagnare queste enormi cifre a abbandonar eil proprio posto, magari da dipendente sfruttato :D e venitre tra le nostre fila, il posto c'è!

    Per il discorso documentazione, l'Ai conscenzioso farà di tutto per fartela avere, quello meno servizievole invece no, tu non dargli il 3% ma dagli meno... esistono gli sui e consuetudini e esite la contrattazione, mica è necessario dargli quello che chiede.... ;) trattate e vedete un po dove arrivate.

    Chiaro però che l'ai che produce documetnazione non deve essere presa come una garanzia, perchè le diffomrità e gli inghippi si nascondono nelle pieghe deformi della nostra burocrazia, quindi personamente, propongo l'iter meno rischioso ch eè:

    1) proposta pre-contratto con penale per il recesso (sia a favore dell'adempiente ceh della agenzia da parte del solo inadempiente)

    2) dopo l'accettaizone si prende la documentazione conosciuta e si fanno i controlli per verificarne la correttezza e veificare tutto il resto (con particolare attenzione all'ultra ventennio e alla situazione urbanistica) e altri controlli che non sto a dirti: questi controlli nella nostra provincia, che oramai vedo com una delle più garantiste d'italia sentendo i colleghi, li esegue il geometra di parte acuiretne, che produrrà anche la RTN da allegare all'atto (che da noi il notaio pretende).

    3)Se i controli danno buon esito si prosegue al compromesso o al rogito, con pagamento delle provvigioni.

    In questo modo i rischi sono praticamente vicini allo zero, qualsiasi altra pratica ha lacune gravissime secondo me.
     
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  18. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mai parole furono più sacrosante...:applauso::applauso::applauso:
     
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  19. Veneresolare

    Veneresolare Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi...il consiglio che mi dai,a parte trattare la provviggione(?) é quella di prendermi tutto il tempo necessario x fare le verifiche che mi servono(situazione condominiale ,visure ipotecarie,utenze, certificazioni varie legate alla società etc...) prima di firmare il compromesso al quale dovrò il 20% della somma. Oppure firmare...ma con la riserva di provvedere in tempo utile a procurarmi queste certificazioni e poter poi rendere valida o meno la trattativa. Ma un eventuale rogito davanti al giudice...mi tutelerebbe? Grazie infinite x l'attenzione
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Messaggio un pò pericoloso. Perchè trattare a prescindere una mediazione?
     

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