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  1. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buon giorno a tutti. Oggi un amico mi ha posto una domanda che mi ha spiazzato. "Vivo da tanti anni con mia moglie in un bell'appartamento in affitto a Milano, in centro. La proprietaria è una Signora novantenne con la quale abbiamo un ottimo rapporto, ma che ha sempre rifiutato di venderci l'appartamento. Ora non sento più questa necessità, sia perchè costerebbe troppo, sia perchè, non avendo figli, non abbiamo l'esigenza di lasciare una casa a qualcuno. Non sarebbe possibile acquistare solo l'usufrutto per me e mia moglie, anche molto alto perchè siamo entrambi sessantenni, lasciando la proprietà a lei e ai suoi eredi?" La prima risposta che mi è venuta in mente: E' impossibile, non esiste" e poi " Che vantaggio ne avrebbero gli eredi? Non lo potrebbero più vendere". D'altra parte, un contratto di affitto di vent'anni non si può fare. Mi sono presa qualche giorno di tempo per farmi venire delle idee. Voi cosa ne pensate? Grazie e buon w.e. Robi:^^:
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ....perche NO:domanda::shock::shock::shock:

    "L'usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario.

    Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell'usufruttuario hanno infatti un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà."

    "Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trent'anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite.

    Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l'usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell'usufrutto.

    La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita di immobili. Il valore di mercato dell'immobile viene scontato di un ammontare che decresce con l'età dell'usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà e l'immobile sarà abitabile per l'acquirente. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell'immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l'usufrutto.

    L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull'interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l'usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati."
     
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  3. cicina76

    cicina76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho acquistato anch'io una nuda proprietà. Per quanto ne sò, l'usufrutto può essere temporaneo o vitalizio (quindi può durare anche vita natural durante dell'usufruttuario).
    All'usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi.
    Al nudo proprietario spetta solo la proprietà, spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
    E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l'usufrutto. Un altro esempio, i genitori possono decidere di donare al figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro l'usufrutto.

    Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto
    L'usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l'usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all'età dell'usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d'interesse. Perciò l'usufrutto "vale" quanto più l'usufruttuario è giovane: empiricamente. ETA’ DEL BENEFICIARIO
    (anni compiuti) COEFFICIENTE
    Da 0 a 20 95
    Da 21 a 30 90
    Da 31 a 40 85
    Da 41 a 45 80
    Da 46 a 50 75
    Da 51 a 53 70
    Da 54 a 56 65
    Da 57 a 60 60
    Da 61 a 63 55
    Da 64 a 66 50
    Da 67 a 69 45
    Da 70 a 72 40
    Da 73 a 75 35
    Da 76 a 78 30
    Da 79 a 82 25
    Da 83 a 86 20
    Da 87 a 92 15
    Da 93 a 99 10

    Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell'usufruttuario, si ha che:
    - l'usufrutto vale: 200.000 x 1% x 70 = 140.000 Euro (valore per acquistare l'usufrutto)
    - la nuda proprietà vale (specularmente): 60.000 Euro (vale per acquistare nuda proprietà)

    La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore dell'usufrutto calcolato come sopra.
    Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)

    L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).
     
  4. cicina76

    cicina76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Spettano all'usufruttuario le spese per l'ordinaria manutenzione e le imposte che gravano sul reddito (IRPEF sulla rendita catastale dell'immobile e l' ICI imposta comunale sugli immobili). dovrà inoltre corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura stabilita dalla legge sulle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.
     
  5. PAPILLON

    PAPILLON Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito).

    Correggietemi se sbaglio ma a me sembra che il nudo proprietario non abbia imposte in quanto il bene non da reddito e tutte le imposte vanno a carico del detentore del diritto usufruttuario.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, è così.

    Silvana
     
  7. cicina76

    cicina76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Una domanda sorge spontanea: :)
    Ma nella valutazione della nuda proprietà in cui gli usufruttuari sono due, ad es. marito di 82 anni e moglie di 79, come si deve calcolare l'usufrutto. Ha un valore inferiore rispetto al caso in cui sia un'unico usufruttuario e se si in quale misura?
    E un altro quesito: gli eredi, eventualmente contrari alla compravendita, potrebbero in qualche modo rivalersi e vantare diritti sul nudo proprietario?
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'usufrutto dei coniugi dovrebbe essere calcolato al 50% per ciascuno.
    Gli eredi degli usufruttuari non hanno alcun diritto all'opposizione della vendita da parte della nuda proprietà, a meno che non siano eredi anche della nuda proprietà.
     
  9. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    impossibile? e perchè? posso acquistare qualsiasi diritto.....il fatto che io abbia in corso un contratto di locazione non è ostativo......ovviamente nel momento in cui acquisto l'usufrutto, il canone lo dovrei pagare a me stesso, quindi il contratto cessa.....
    gli eredi potrebbero comunque vendere la nuda proprietà, che vista l'età del tuo amico e di sua moglie non sarebbe molto interessante per il mercato, sebbene il prezzo sarebbe basso...
    l'usufrutto può anche avere una scadenza, quindi potrei, per esempio, comprare l'usufrutto per 15 anni o 30.....oppure quando gli eredi volessero vendere la nuda proprietà, io potrei mettere in vendita contemporaneamente il mio usufrutto, in modo da vendere la proprietà piena, magari ricostituendo una locazione o organizzandomi diversamente....
    infine, le locazioni possono avere la durata che voglio, ma non possono eccedere i 30 anni: vale a dire che non posso fare un contratto di 40 anni, in quanto verrebbe comunque ridotto a 30....ma posso farne uno di 25 e a scadenza un'altro di 15
    insomma.....il tuo amico ha abbastanza libertà di movimento.....basterebbe che si chiarisse le idee su cosa vuole fare e le possibilità economiche per farlo....
    magari potresti aiutarlo ad organizzare un incontro tra il tuo amico, la sua proprietaria e i parenti della signora per capire quali potrebbero essere le esigenze.....
    personalmente? o acquisterei l'usufrutto ora (col consenso dei futuri eredi) per non trovarmi in braghe di tela un domani, oppure starei avanti in affitto (un 4+4 potrebbe bastare) sino alla morte della signora e poi valuterei
     
  10. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Chissà che affare si fa ad acquistare solo l'usufrutto di una novantenne!
     
  11. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    credo che il discorso sia: compriamo l'usufrutto, viviamo lì finchè ce n'è e poi tutto passa ai nudi proprietari.....non avendo eredi e altre proprietà è un discorso che può anche starci, seppur non molto interessante secondo me
     
  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    - Bisognerebbe valutare quanto costa l'usufrutto per confrontarlo con il canone di locazione che stanno pagando ma non avranno mai la sicurezza di non rimetterci in questo scambio.Tanto vale continuare con l'affitto che per la signora novantenne è una rendita e finché é in vita, dubito che interromperà questa locazione.
     
  13. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
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  14. cri95

    cri95 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Da quanto mi risulta se c'è compravendita e non donazione, gli eredi non potrebbero vantare alcun diritto.
    Riguardo alla valutazione dipende da come è strutturato il contratto di usufrutto credo o si farà una media tra le due età
     
  15. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    è un post del 2011!!!! credo abbiano ampiamente risolto......e chissà che fine ha fatto la novantenne....
     
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