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  1. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    sto per fare un'offerta per un immobile. Vorrei capire meglio come procedere, non prendendo tutto per oro colato quello che dice l'agente immobiliare.

    Leggendo il forum ho letto che vi sono sentenze della cassazione secondo le quali la proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare (compromesso) e al rogito, si deve considerare nulla: Da quel che ho capito la stessa proposta accettata costituirebbe il preliminare. (correggetemi se sbaglio)

    Nel mio caso, dal momento che trascorrerebbero diversi mesi tra compromesso e rogito, vorrei anche effettuare la trascrizione da un notaio.
    In questo caso come si deve procedere? Si fa la proposta poi una volta accettata si deve andare da un notaio per la trascrizione (quindi la proposta diventerebbe preliminare)? Quanti agenti immobiliari sono informati correttamente sulla prassi da seguire?
    Grazie a tutti quelli che mi chiariranno le idee!!
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la prima parte che hai detto e' giusta.
    una proposta accettata dal venditore e portata a conoscenza del proponente che rimanda ad un preliminare e' carta straccia, nulla.
    E' gia' un preliminare una proposta che rimanda al rogito. e' valida.
    Appena compili la proposta-preliminare contatta un tuo notaio o la sua segretaria e spiega che vuoi la trascrizione.
    poi aspetta l'accettazione del venditore e subito dopo vai dal tuo notaio per la trascrizione.
    diciamo che questo forum esiste per far capire ai clienti queste procedure. di agenti informati, ce ne sono tanti, di agenti disinformati ancor di piu'.
     
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando le parti si avvalgono di un'agenzia immobiliare, di solito la stipula del contratto preliminare è preceduta dalla sottoscrizione di una proposta di acquisto. Dobbiamo tenere presente che la proposta vincola solo l'acquirente che l'ha firmata, e potrà essere accettata o meno dal venditore. Il venditore, dunque, rimane libero di fare ciò che vuole fino a che non ha accettato la proposta. Ciò significa che la proposta non può mai essere considerata una sorta di prenotazione da firmare velocemente per fermare l'affare. Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente. Contrariamente a quello che pensa di solito chi si avvicina per la prima volta all'acquisto della casa, la proposta non deve essere presa alla leggera, perché la sua firma può già vincolare definitivamente l'acquirente. E' dunque opportuno prestare particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta. Vale tutto quello che abbiamo appena detto per il compromesso, e in particolare il consiglio di chiedere subito l'assistenza del notaio di fiducia. Con la firma della proposta, infatti, ci impegniamo per il contratto definitivo, e in particolare per le modalità di pagamento, senza possibilità di ulteriori trattative o ripensamenti.

    "Fonte Notaio Tonalini"
     
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  4. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sono assolutamente d'accordo. Sarebbe molto bello che tutti gli AI dicessero sempre queste cose ai propri clienti. Capita a volte che si omettano queste importantissime informazioni e anzi - mi è capitato personalmente - che l'AI dica di firmare la proposta per "prenotare" l'immobile e bloccare l'affare, "...che tanto dopo si perfezionano tutto con il preliminare".

    Fermo restando che, volendo fare la trascrizione, ti conviene sentire da subito il tuo notaio di fiducia, ti anticipo che è assolutamente possibile avanzare la proposta e poi successivamente effettuare la trascrizione. Per tranquillità inserisci nella proposta che, una volta accettata, potrà essere ripetuta in forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico ai fini della trascrizione.
     
  5. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per la trascrizione dal notaio devono essere presenti sia la parte venditrice che quella acquirente?
    Potrebbe essere possibile che la proposta venga accettata con tanto di firma del venditore e che poi nei giorni che inevitabilmente trascorrerebbero dalla firma alla trascrizione il venditore ci ripensi?
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si

    Tutto può succedere nella vita. Dopo la firma, però, tu hai diritto all'esecuzione in forma specifica art 2932 c.c., ossia, essendoci un obbligo a concludere un contratto, puoi chiedere al giudice che faccia rispettare l'impegno preso, per ci sarà una sentenza che produrrà gli stessi effetti del contratto non concluso. Altrimenti puoi chiedere il doppio della caparra e gli eventuali danni. Certamente i tempi non saranno rapidissimi, ma hai il diritto dalla tua parte.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi spiace correggerti...NO non e' indispensabile...
    In cosa consiste la trascrizione del preliminare
    La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.
    La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato ilcontratto preliminare entro 30 giorni dalla stipuladel contratto medesimo.
    Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

    Quindi puoi decidere in un secondo momento e in maniera unilaterale.
     
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  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    quindi tu stai dicendo che dopo l'accettazione del venditore , io compratore devo andare subito dal notaio al piu' presto e farmi autentificare la proposta che e' diventata preliminare anche senza che il venditore sia obbligato a venire con me???
    inoltre e' meglio specificare subito nella proposta-preliminare che si vuole fare una trascrizione sul preliminare.
    ho capito bene????
    scusa i passaggi ma vorrei capire bene.
    grazie
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si...tu hai 30 giorni dalla data per la trascrizione ( che fara' il notaio...oneri e spese a carico tuo )
     
  10. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta
    dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto
    il preliminare per la compravendita di immobili deve
    essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.
    Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare,
    il contratto dovrà risultare necessariamente da atto
    pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata
    con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).
     
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  11. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Caro Andrea, come fa il notaio ad autenticare una firma se una delle due parti non si presenta? Non so tu se conosci notai che si prendono questa briga, io no. A me hanno sempre fatto obbligo di presentarmi con la controparte per l'autentica delle firme. Non ultimo mi è capitato proprio due mesi fa. Addirittura non ha voluto sapere ragione nemmeno di prendere le firme in date differite (credo quest'ultima sia stata un'esagerazione). Io riporto un'esperienza sul campo. Se tu hai informazioni contrarie a tal riguardo, ti prego di postare i riferimenti sulla cui base sostieni che non serve che le due parti vadano davanti al notaio per la firma dell'atto da trascrivere. Grazie.
     
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  12. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io non sostengo nulla...ho riportato quanto scrive il Notaio Tonalini...

    ...
    del resto ho scoperto trascrizioni dove lo stesso venditore cadeva dal pero;)...o altre volte dove era lo stesso notaio ad aver redatto il peliminare e la trascrizione veniva richiesta dall'acquirente in un secondo momento,ma senza la presenza del venditore medesimo ( che non ne sapeva nulla ), come ben sai una autentica di firma la puoi fare anche posta con un semplice timbro.
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ah certo, ovvio, perché il preliminare è stato redatto dal notaio e firmato già dalle due parti davanti allo stesso. Il notaio, da quanto tu scrivi, ha già autenticato. Ed è nel pieno diritto dell'acquirente richiedere la trascrizione, anche senza il volere del venditore.

    Ma qui il nostro amico chiede, mi pare, una cosa diversa. Dopo aver ricevuto la proposta controfirmata, vuole procedere alla trascrizione. Qui il notaio non è mai intervenuto. Sarà strettamente necessario che le due parti vadano davanti ad un notaio per l'autentica delle firme, per poi poter procedere alla trascrizione. Ecco perché è il caso che si scriva nella proposta che le parti concordano di ripetere il contratto in forma autenticata per la trascrizione.


    Aggiungo anche che non è assolutamente vero che la trascrizione deve essere fatta entro 30 giorni. 30 giorni da cosa?
     
  14. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Vi chiedo, ma avete mai trascritto una proposta d'acquisto accettata diventata preliminare?
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per una trascrizione del preliminare? Ma vuoi scherzare?
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    me lo sto chiedendo anch'io.................semplice compratore.
     
  17. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si. Nella proposta ho inserito che qualora il proprietario avesse accettato la proposta (quindi diventa automaticamente preliminare), avremmo ripetuto la stessa scrittura in forma autenticata per la trascrizione. Quindi: il primo contratto resta agli atti ed è in tutto e per tutto identico nei contenuti a quello che verrà trascritto, solo che le firme dovranno essere autenticate dal notaio (purtroppo, e non in posta, perché serve un pubblico ufficiale abilitato, e, da quanto ne so, un dipendente delle poste allo sportello non è un pubblico ufficiale). Faccio notare che non si tratta di preliminare di preliminare, perché i contenuti sono identici e l'obbligatorietà della compravendita sussiste da subito. Si tratta di una ripetizione del preliminare in forma notarile, ad uso trascrizione, in quanto il primo contratto non può essere trascritto proprio perché mancano le firme autenticate.
     
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  18. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    grazie..................quindi la cosa fondamentale e' specificarlo subito nella proposta-preliminare cge si dovra' fare la trascrizione.
    e' una clausola per la validita' del contratto immagino.

    grazie..................quindi la cosa fondamentale e' specificarlo subito nella proposta-preliminare che si dovra' fare la trascrizione.
    e' una clausola per la validita' del contratto immagino.
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Io credo di sì. In teoria non so se è indispensabile, forse no, ma oltre a tutelarti di più, espliciti per correttezza quanto ti occorre al proprietario.

    Aggiunto dopo 1 :

    Chiedo scusa, la mia risposta si riferisce a
    e non a

    Aggiunto dopo 1 :

    Il contratto è valido a prescindere da questa clausola
     

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